當(dāng)代北京舊城更新：調(diào)查·研究·探索

    “人居環(huán)境科學(xué)叢書”緣起
   序
   導(dǎo)論：站在十字路口的北京城
    第1節(jié) 北京城和中國歷史文化名城面臨的危機(jī)
    第2節(jié) 國內(nèi)外相關(guān)研究的發(fā)展動態(tài)
    2．l 國外舊城更新理論與實(shí)踐的演變及其啟示
    2．2 北京舊城更新研究的發(fā)展與不足
    第3節(jié) 本書研究的基本理論與方法
    3．l 人居環(huán)境的觀念與方法
    3．2 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
    3．3 舊城更新中的“有機(jī)更新”理論
    第4節(jié) 本書研究的主要內(nèi)容與研究框架
    第5節(jié) 本書研究中涉及的幾個基本概念
   上篇 北京舊城居住區(qū)大規(guī)進(jìn)改造的調(diào)查與反思
   第1章 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造的歷史與現(xiàn)狀
    第1節(jié) 對1990年以前北京舊城改造歷史的簡單回顧
    1．1 20世紀(jì)50年代確定的舊城改造目標(biāo)
    1．2 舊城改造的實(shí)際進(jìn)展及其結(jié)果
    第2節(jié) 20世紀(jì)90年代北京舊城“危舊房改造”的發(fā)展歷程
    2．l “危舊房改造”計(jì)劃的由來
    2．2 “危舊房改造”計(jì)劃發(fā)展的四個階段
    第3節(jié) 北京舊城危舊房改造當(dāng)前面臨的困境
    3．1 困境一：危房“越改越多”，大片真正的危房未及時(shí)得到改造
    3．2 困境二：市場前景不妙，危改對房地產(chǎn)投資的吸引力下降
    3．3 困境三：拆遷糾紛越演越烈，居民對危改的抵觸情緒日趨高漲
   第2章 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造存在的主要問題
    第1節(jié) 城市經(jīng)濟(jì)方面的問題
    1．l 土地投機(jī)和土地閑置現(xiàn)象較為嚴(yán)重
    1．2 舊城區(qū)的過度商業(yè)化
    1．3 舊城部分改造地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益下滑
    第2節(jié) 拆遷安置方面的問題
    2．l 外遷居民在工作生活上存在諸多不便
    2．2 安置房存在不同程度的質(zhì)量問題
    2．3 一些外遷小區(qū)不具備合格的居住條件
    2．4 補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的懸殊差異
    2．5 周轉(zhuǎn)戶處境艱難
    2．6 某些不擇手段的“促遷”行為
    第3節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理方面的問題
    3．l 舊城內(nèi)的城市總體規(guī)劃遭“全線突破”
    3．2 規(guī)劃報(bào)批中的“欺詐”現(xiàn)象
    3．3 新建筑缺少城市設(shè)計(jì)
    3．4 施工“擾民”問題益發(fā)突出
    3．5 一些項(xiàng)目的市政配套改造長期難以落實(shí)
    3．6 舊城整體環(huán)境進(jìn)一步惡化
    第4節(jié) 歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)方面的問題
    4．l 直接破壞文物行為屢禁不止
    4．2 以“易地遷建”為名破壞文物的行為日漸增多
    4．3 老房子與傳統(tǒng)四合院遭到大面積拆除
   第3章 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造的社會經(jīng)濟(jì)動因
    第1節(jié) 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造的三個主要特點(diǎn)
    1．l 改造規(guī)模巨大
    1．2 是一種“商業(yè)性”房地產(chǎn)開發(fā)
    1．3 享受特殊政策
    第2節(jié) 20世紀(jì)90年代北京舊城大規(guī)模改造的社會經(jīng)濟(jì)背景
    2．1 背景一：首都社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展對城市土地的強(qiáng)勁需求
    2．2 背景二：居民要求改善住房條件的迫切心情與強(qiáng)烈愿望
    2．3 背景三：西方“現(xiàn)代主義”城市規(guī)劃理論的長期影響
    2．4 背景四：“盲目求新”的社會思潮
    第3節(jié) 大規(guī)模土地投機(jī)的利益驅(qū)動——20世紀(jì)90年代北京舊城大規(guī)模改造興盛的根源
    3．l 大規(guī)模“炒地皮”造成國家土地收益的巨大損失
    3．2 違法拆遷導(dǎo)致城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)的巨額流失
    3．3 無視居民私房的土地使用權(quán)導(dǎo)致居民財(cái)產(chǎn)遭到侵害
    3．4 北京舊城大規(guī)模改造中的其他土地投機(jī)行為
    3．5 從舊城改造后的經(jīng)濟(jì)利益分配看大規(guī)模改造的根源
   第4章 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造的弊端及其危害
    第1節(jié) 西方城市大規(guī)模改造的歷史教訓(xùn)
    1．l 二戰(zhàn)后以大規(guī)模改造為特征的“城市更新”運(yùn)動
    1．2 西方城市大規(guī)模改造的理論淵源
    1．3 當(dāng)代西方學(xué)者對大規(guī)模改造方式的反思與批判
    第2節(jié) 北京舊城居住區(qū)大規(guī)模改造的弊端及其危害
    2．l 改造方法上的“簡單化”天性
    2．2 規(guī)劃設(shè)計(jì)上缺乏靈活性
    2．3 易對城市規(guī)劃造成不良沖擊
    2．4 在經(jīng)濟(jì)上缺乏穩(wěn)定性
    2．5 導(dǎo)致社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)
    2．6 產(chǎn)生嚴(yán)重的外部不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
    2．7 存在大量尋租空間
    2．8 加劇社會不公
    2．9 缺乏公共參與
    2．10 在改善歷史地段居住環(huán)境方面存在較大局限性
    第3節(jié) 社會各界對北京舊城大規(guī)模改造的批評正日益增多
   中篇 北京舊城保護(hù)與城市發(fā)展的宏觀思索
   第5章 北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略構(gòu)想
    第1節(jié) 北京歷史文化名城保護(hù)的戰(zhàn)略意義
    1．l 北京舊城具有巨大的文化價(jià)值
    1．2 歷史文化特色是北京創(chuàng)建國際性城市的基礎(chǔ)與優(yōu)勢
    1．3 歷史文化本身也是龐大的社會經(jīng)濟(jì)實(shí)體
    1．4 北京歷史文化名城保護(hù)的重要性正日益為人們所重視
    第2節(jié) 北京舊城保護(hù)面臨的危機(jī)
    2．l 商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)過度“聚焦”于舊城
    2．2 舊城居住區(qū)大量住房長期得不到合理的保護(hù)和更新
    2．3 當(dāng)前北京城市規(guī)劃研究與編制存在不足，亟待加以調(diào)整
    第3節(jié) 關(guān)于北京城市規(guī)劃建設(shè)的戰(zhàn)略思考
    3．l “梁、陳方案”的核心思想及其現(xiàn)實(shí)意義
    3．2 將城市發(fā)展向舊城外進(jìn)行“有機(jī)疏解”的可行性
    3．3 京津冀區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展的一種構(gòu)想
    第6章 北京城市土地開發(fā)與管理機(jī)制的問題與對策
    第1節(jié) 我國現(xiàn)行法律許可的城市土地開發(fā)與管理機(jī)制
    1．l 基本法律依據(jù)
    1．2 我國現(xiàn)行的城市土地開發(fā)與管理模式
    1．3 我國現(xiàn)行的城市土地開發(fā)與管理程序
    第2節(jié) 北京市土地開發(fā)與管理機(jī)制的現(xiàn)狀與問題
    2．l “先劃撥、后出讓”政策擴(kuò)大了劃撥用地范圍，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失
    2．2 減免土地出讓金與協(xié)議地價(jià)方式造成國有上地收益減少
    2．3 規(guī)劃管理與土地批租脫節(jié)造成城市規(guī)劃失控
    2．4 違反國家法律規(guī)定的土地批租程序，侵害房地產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益
    第3節(jié) 關(guān)于城市土地開發(fā)中如何對現(xiàn)有上地使用者進(jìn)行補(bǔ)償問題的思考
    3．l 私房土地使用權(quán)及其補(bǔ)償問題的由來
    3．2 北京市在私房土地使用權(quán)補(bǔ)償上的基本政策及其存在的問題
    3．3 對私房上地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)與法律程序
    第4節(jié) 建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的城市土地開發(fā)管理新機(jī)制
    4．l 市場經(jīng)濟(jì)下城市土地運(yùn)作的基本概念
    4．2 市場經(jīng)濟(jì)條件下我國現(xiàn)行土地開發(fā)管理機(jī)制的不足
    4．3 市場化國家的土地開發(fā)與管理經(jīng)驗(yàn)
    4．4 政府控制土地一級開發(fā)涉及的幾個關(guān)鍵問題
    4．5 關(guān)于建立健全北京市土地開發(fā)管理新機(jī)制的幾點(diǎn)建議
    下篇 北京舊城居住區(qū)有機(jī)更新的理論與實(shí)踐探索
    第7章 北京舊城居住區(qū)“有機(jī)更新”理論的進(jìn)一步研究
    第1節(jié) 北京舊城居住區(qū)‘有機(jī)更新”的基本概念與原則
    1．l 北京舊城居住區(qū)“有機(jī)更新”的基本含義
    l．2 從“菊兒胡同”看北京舊城居住區(qū)有機(jī)更新的基本原則
    第2節(jié) 北京舊城居住區(qū)有機(jī)更新的進(jìn)一步規(guī)劃探索
    2．l 南鑼鼓巷地區(qū)的保護(hù)與整治（1991－1994年）
    2．2 北中軸地區(qū)城市設(shè)計(jì)研究（1995年）
    2．3 國子監(jiān)地區(qū)的保護(hù)與整治（1996年）
   2．4 白塔寺街區(qū)的保護(hù)與改建（1997－1998年）
   2．5 有機(jī)更新理論在蘇州、濟(jì)南等地的實(shí)踐嘗試
   2．6 對北京舊城居住區(qū)“有機(jī)更新”理論的幾點(diǎn)進(jìn)一步認(rèn)識
   第3節(jié) 對北京舊城居住區(qū)現(xiàn)狀環(huán)境“有機(jī)整體性”的進(jìn)一步認(rèn)識
   3．l 功能混雜的“工作一居住平衡體”
   3．2 新舊交融的建筑群體
    3．3 權(quán)屬交錯的建筑空間
    3．4 混合居住的社區(qū)
    3．5 星羅棋布的歷史遺存
    3．6 豐富多彩的城市肌理
    3．7 多樣化的自然植被與生態(tài)環(huán)境
   第8章 北京舊城居住區(qū)小規(guī)模改造實(shí)證研究
    第1節(jié) 北京舊城小規(guī)模改造的基本情況
    1．l 多元化的更新目的和更新內(nèi)容
    1．2 多樣化的更新方式
    1．3 小規(guī)模改造實(shí)例簡介
    第2節(jié) 小規(guī)模改造的現(xiàn)實(shí)意義與當(dāng)前存在的問題
    2．l 小規(guī)模改造的優(yōu)點(diǎn)及其現(xiàn)實(shí)意義
    2．2 小規(guī)模改造當(dāng)前存在的主要問題
    第3節(jié) 關(guān)于小規(guī)模改造的理論思辯
    3．l 小規(guī)模改造由來已久，是城市新陳代謝的基本方式
    3．2 小規(guī)模改造是一種“活”的傳統(tǒng)
    3．3 小規(guī)模改造也是舊城居民當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)選擇
    3．4 需要樹立新的舊城居住區(qū)更新觀念
    第4節(jié) 基于小規(guī)模改造的規(guī)劃問題研究
    4．1 小規(guī)模改造與總體規(guī)劃中“疏散舊城人口”目標(biāo)的關(guān)系
    4．2 小規(guī)模改造與舊城居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造的關(guān)系
    4．3 探索適應(yīng)舊城居住區(qū)有機(jī)更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)方法
   第9章 社區(qū)合作更新——探索舊城居住區(qū)住房更新的新機(jī)制
    第1節(jié) “社區(qū)建筑”運(yùn)動的成功經(jīng)驗(yàn)
    1．l 社區(qū)建筑的基本概念
    1．2 20世紀(jì)60－70年代社區(qū)建筑的發(fā)展歷程
    1．3 20世紀(jì)80年代中期社區(qū)建筑的突破性進(jìn)展及其原因
    1．4 20世紀(jì)90年代人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展與“社區(qū)規(guī)劃”的興起
    1．5 “社區(qū)建筑”的兩個成功實(shí)例及其啟示
    1．6 自助·參與·合作·非營利——“社區(qū)建筑”的成功經(jīng)驗(yàn)
    第2節(jié) 北京住宅合作社發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)
    2．l 北京市住宅合作社發(fā)展概況
    2．2 住宅合作社對北京舊城更新的推動作用
    2．3 住宅合作社存在的不足及其面臨的問題
    2．4 關(guān)于住房產(chǎn)權(quán)保障與住房自有自用化的思考
    第3節(jié) “社區(qū)合作更新”——北京舊城居住區(qū)住房更新機(jī)制的一種構(gòu)想
    3．l 北京舊城“社區(qū)合作更新”的基本概念
    3．2 北京舊城“社區(qū)合作更新”的基本原則
    3．3 北京舊城“社區(qū)合作更新”的政策構(gòu)想
    3．4 社區(qū)合作更新與大規(guī)模改造在所需投資上的簡單比較
    3．5 對“社區(qū)合作更新”未來發(fā)展的展望
    結(jié)語：有機(jī)更新——北京舊城可持續(xù)發(fā)展之路
    第1節(jié) 舊城保護(hù)與北京的城市發(fā)展
    l．l 舊城保護(hù)在北京城市發(fā)展中的戰(zhàn)略地位
    1．2 20世紀(jì)90年代北京舊城保護(hù)面臨的危機(jī)
   l．3 舊城保護(hù)與新的城市中心的建設(shè)
   第2節(jié) 大規(guī)模商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)與舊城居住區(qū)更新
   2．l 大規(guī)模商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)不能解決舊城居民的住房問題
   2．2 舊城居住區(qū)更新的基本出發(fā)點(diǎn)
   第3節(jié) 對北京舊城居住區(qū)有機(jī)更新的進(jìn)一步認(rèn)識與建議
   3．l 舊城居住區(qū)更新的“有機(jī)更新模式”與歷史文化名城發(fā)展的“有機(jī)更新戰(zhàn)略”
   3．2 關(guān)于推進(jìn)北京舊城居住區(qū)有機(jī)更新的幾點(diǎn)建議
   附錄
   附錄1：北京市危改拆遷安置情況實(shí)例調(diào)查（部分）
   附錄2：北京市危舊房改造中資金流失情況
   附錄3：北京舊城小規(guī)模改造若干典型實(shí)例的基礎(chǔ)資料
   附錄4：大規(guī)模改造與小規(guī)模改造的比較
   附錄5：已發(fā)表的兩篇論文
   改造北京，還是毀掉北京？——從“平安大街”透視北京舊城改造中的矛盾與問題
   對北京市城市房屋拆遷管理辦法的幾點(diǎn)質(zhì)疑
   主要參考文獻(xiàn)
   后記