中國土地法操作實務(wù)

第一章 土地權(quán)利制度概說1
第一節(jié) 土地所有權(quán)和使用權(quán)2
一、土地所有權(quán)2
二、土地使用權(quán)6
第二節(jié) 我國的土地所有和使用制度9
一、我國的土地所有制度9
二、我國土地使用制度12
第三節(jié) 我國土地權(quán)利體系的缺陷及對司法審判的影響12
一、關(guān)于土地權(quán)利主體代表的確認(rèn)13
二、關(guān)于土地所有權(quán)客體的界定17
三、關(guān)于國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的差別21
四、關(guān)于土地權(quán)利的物權(quán)化建設(shè)23
第二章 土地征用補(bǔ)償制度27
第一節(jié) 土地征用補(bǔ)償制度概述27
一、土地征用的概念及法律特征27
二、土地征用的基本程序30
第二節(jié) 土地征用中存在的問題及立法建議31
一、征地中存在的主要問題31
二、解決征地中存在問題的立法建議35
第三章 土地使用權(quán)出讓制度39
第一節(jié) 土地出讓制度概述39
一、土地出讓制度概述39
二、土地使用權(quán)出讓的原則42
三、土地使用權(quán)出讓的方式及程序43
四、掛牌──土地使用權(quán)出讓的新方式47
第二節(jié) 土地出讓制度存在的弊端及完善構(gòu)想50
一、“協(xié)議出讓”──出讓方式的先天缺陷51
二、對外商建設(shè)用地適用雙重標(biāo)準(zhǔn)有害無益53
三、土地出讓的陽光操作──招標(biāo)拍賣掛牌58
第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓中的理論難題61
一、遲早要面對的難題──土地出讓期限屆滿后的處理61
二、關(guān)于出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件有無必要的問題64
三、司法實踐面臨的難題──土地使用權(quán)出讓行為性質(zhì)
的界定66
第四章 土地使用權(quán)劃撥制度70
第一節(jié) 土地使用權(quán)劃撥制度概述70
一、土地使用權(quán)劃撥的概念和特征70
二、土地使用權(quán)劃撥的適用范圍和程序71
三、經(jīng)濟(jì)適用住房用地政策的利弊分析73
第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥制度存在的缺陷及完善構(gòu)想82
一、土地使用權(quán)劃撥制度建立的簡要回顧82
二、土地使用權(quán)劃撥制度存在的缺陷83
三、土地使用權(quán)劃撥制度的完善87
第三節(jié) 國企改革中劃撥土地使用權(quán)的處理90
一、國企改革中土地使用權(quán)的處置方式90
二、國企改革中土地使用權(quán)處置程序及應(yīng)注意的問題92
三、國企改革劃撥土地使用權(quán)處置與土地儲備94
第五章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度97
第一節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度概述97
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念97
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件98
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序101
第二節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的常見問題及解決辦法101
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的常見問題101
二、土地轉(zhuǎn)讓中的“陰陽合同”104
三、土地使用權(quán)違法轉(zhuǎn)讓的防治及處罰105
第三節(jié) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的無效情形及處理108
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的概念和基本形式108
二、土地使用權(quán)無效轉(zhuǎn)讓的情形及處理110
第六章 農(nóng)村土地承包制度116
第一節(jié) 新頒《農(nóng)村土地承包法》的意義及立法原則116
一、新頒《農(nóng)村土地承包法》的意義116
二、《農(nóng)村土地承包法》的基本原則118
第二節(jié) 《農(nóng)村土地承包法》的基本內(nèi)容123
一、發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)123
二、土地承包的原則和程序128
三、對土地承包經(jīng)營權(quán)的主要保護(hù)措施131
第三節(jié) 承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)──承包制的新突破133
一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和特征133
二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的重大意義134
三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式和原則135
四、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)注意的主要問題137
第七章 城市土地租賃制度140
第一節(jié) 土地租賃制度概述140
一、土地租賃的概念140
二、土地使用權(quán)出租的條件和范圍141
第二節(jié) 土地出讓與土地租賃的比較及租賃制度創(chuàng)新142
一、土地使用權(quán)出讓與租賃的聯(lián)系與區(qū)別142
二、土地年租制──土地有償使用方式創(chuàng)新143
第八章 土地儲備制度148
第一節(jié) 土地儲備制度概述148
一、土地儲備制度的概念及其法律特征148
二、土地儲備制度的建立背景和作用152
三、土地儲備制度的立法框架155
第二節(jié) 土地儲備制度的基本程序156
一、土地儲備的審批程序156
二、土地儲備制度的公示程序156
三、土地儲備中的簽約程序158
第三節(jié) 關(guān)于土地儲備中值得注意的幾個問題160
一、土地儲備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、地位和作用160
二、原土地使用者可否在被收回的土地重新出讓時參與
投標(biāo)或競買？161
三、土地儲備機(jī)構(gòu)的資金來源問題162
四、土地儲備制度能否平抑地價問題162
五、土地收購價格的確定標(biāo)準(zhǔn)問題163
六、土地收購中政府的優(yōu)先購買權(quán)問題164
第九章 土地權(quán)屬登記制度166
第一節(jié) 土地權(quán)屬登記概述166
一、土地權(quán)屬登記的概念及特征166
二、土地權(quán)屬登記的三大功能167
三、土地權(quán)屬登記的基本模式168
四、我國土地權(quán)屬登記的發(fā)展過程及基本模式170
第二節(jié) 土地權(quán)屬登記的內(nèi)容及程序173
一、土地登記的內(nèi)容173
二、土地權(quán)屬登記的程序175
第十章 建設(shè)用地規(guī)劃和計劃管理制度179
第一節(jié) 建設(shè)用地取得及規(guī)劃許可179
一、建設(shè)用地前期審批內(nèi)容179
二、建設(shè)用地規(guī)劃許可--獲得土地使用權(quán)的前提182
第二節(jié) 建設(shè)用地的規(guī)劃管理185
一、土地利用總體規(guī)劃──宏觀調(diào)控的基石185
二、城市規(guī)劃──建設(shè)用地供應(yīng)指南189
三、目前建設(shè)用地規(guī)劃管理中的弊端及解決思路191
第三節(jié) 建設(shè)用地的計劃管理197
一、建設(shè)用地計劃管理的概念和范圍198
二、建設(shè)用地計劃管理的基本原則200
三、建設(shè)用地計劃的編制程序與實施201
四、建設(shè)用地計劃管理制度的完善建議202
第十一章 土地使用權(quán)抵押制度204
第一節(jié) 土地使用權(quán)抵押概述204
一、土地使用權(quán)抵押的概念和特征204
二、可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)范圍206
三、土地使用權(quán)抵押的設(shè)定206
第二節(jié) 土地使用權(quán)抵押制度在司法實踐中的常見爭議及
解決211
一、土地使用權(quán)抵押權(quán)與工程價款優(yōu)先權(quán)的沖突及解決211
二、劃撥土地使用權(quán)的抵押問題212
三、土地使用權(quán)抵押期間的轉(zhuǎn)讓問題214
四、農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押問題217
五、抵押權(quán)實現(xiàn)時與地上新增房屋買受人的沖突220
六、土地使用權(quán)或房屋的重復(fù)抵押問題223
第十二章 城市經(jīng)營中的法律問題227
第一節(jié) 城市經(jīng)營概述228
一、城市經(jīng)營的概念及其法律特征228
二、城市經(jīng)營與企業(yè)經(jīng)營的區(qū)別229
三、城市經(jīng)營與黨政機(jī)關(guān)經(jīng)商辦企業(yè)的區(qū)別232
四、城市經(jīng)營與城市管理的聯(lián)系與區(qū)別234
第二節(jié) 城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營235
一、土地經(jīng)營是城市經(jīng)營的核心內(nèi)容235
二、土地經(jīng)營的基本原則237
三、土地經(jīng)營中應(yīng)注意的法律問題240
四、土地經(jīng)營與房地產(chǎn)泡沫244
第三節(jié) 城市經(jīng)營中BOT模式的運(yùn)用251
一、BOT項目融資簡介251
二、BOT模式在城市經(jīng)營中的適用范圍252
三、BOT模式的法律特征及其操作程序253
四、BOT特許權(quán)經(jīng)營與土地的關(guān)系258
五、城市經(jīng)營適用BOT模式的主要風(fēng)險及注意問題259
第十三章 土地違法行為法律責(zé)任267
第一節(jié) 土地違法行為的行政責(zé)任267
一、土地行政違法行為的種類267
二、土地違法行為的行政處罰措施270
三、土地違法行為行政處罰的原則271
第二節(jié) 土地違法的民事責(zé)任273
一、土地民事違法行為的常見種類273
二、土地違法承擔(dān)民事責(zé)任的方式275
三、土地違法民事責(zé)任適用時應(yīng)注意的問題275
第三節(jié) 土地違法的刑事責(zé)任278
一、土地刑事違法行為的主要種類278
二、我國刑法關(guān)于土地違法刑事責(zé)任的規(guī)定及其犯罪構(gòu)成
分析279
三、土地違法行為罪與非罪的界限283
四、目前土地違法刑事責(zé)任為什么難追究？285
第十四章 土地糾紛處理及預(yù)防289
第一節(jié) 土地糾紛及其處理原則和依據(jù)289
一、常見土地糾紛的種類289
二、土地糾紛增多的主要原因290
三、處理土地糾紛的一般原則292
四、審理土地糾紛案件的法律依據(jù)298
第二節(jié) 常見土地糾紛及預(yù)防302
一、土地征用糾紛及預(yù)防302
二、土地使用權(quán)出讓糾紛及預(yù)防304
三、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（聯(lián)建）糾紛及預(yù)防307
四、土地使用權(quán)抵押糾紛及預(yù)防311
五、土地權(quán)屬及土地侵權(quán)糾紛和預(yù)防313
六、律師在土地糾紛預(yù)防中的作用316
第三節(jié) 土地糾紛處理中司法權(quán)與行政權(quán)的沖突及解決320
一、人民法院可以讓行政機(jī)關(guān)干違法的事嗎？320
二、土地強(qiáng)制執(zhí)行中司法權(quán)與行政權(quán)沖突的危害324
三、將法院查封的土地納入土地儲備系統(tǒng)是解決司法權(quán)
與行政權(quán)沖突的有效方法326
第十五章 常見土地糾紛案例評析330
［案例一］330
張文秀等163人與貴陽市黔靈鄉(xiāng)東山村村民委員會、
貴陽市黔靈鄉(xiāng)人民政府侵權(quán)糾紛上訴案
──土地征用安置補(bǔ)助費(fèi)權(quán)屬糾紛
［案例二］334
青島德壽宮酒店有限公司訴青島市重慶路（李滄段）
兩側(cè)改造辦公室拆遷補(bǔ)償糾紛案
──土地征用與房屋拆遷的區(qū)別
［案例三］337
西安市碑林區(qū)紫霧酒家與西安市統(tǒng)一征地管理辦公室、
西安市碑林區(qū)永寧村村民委員會房屋租賃、侵權(quán)賠償
糾紛上訴案
──因土地征用拆遷村委會自建租賃房屋產(chǎn)生的糾紛
［案例四］343
青島某指揮部訴青島某咨詢公司、青島某物業(yè)發(fā)展公司
土地使用權(quán)出讓金拖欠糾紛案
──土地出讓合同履行中的債務(wù)轉(zhuǎn)讓糾紛
［案例五］349
青島某醫(yī)院訴青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及李某合作
建房糾紛上訴案
--合作建設(shè)用地范圍及最終規(guī)劃建筑面積的確定
糾紛
［案例六］368
遼寧盛大房地產(chǎn)開發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開發(fā)公
司聯(lián)合開發(fā)合同糾紛上訴案
──以劃撥土地使用權(quán)參與聯(lián)建無效合同糾紛
［案例七］372
南昌市興城房地產(chǎn)開發(fā)公司與江西省針棉織品進(jìn)出口
公司、南昌市收容遣送站預(yù)購商品房合同糾紛上訴案
──行政劃撥用地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場的效力認(rèn)定
糾紛
［案例八］376
青島湛山療養(yǎng)院訴青島亞建實業(yè)有限公司土地使用權(quán)
轉(zhuǎn)讓費(fèi)糾紛案
──劃撥土地進(jìn)入市場辦理出讓手續(xù)的時機(jī)如何確定
［案例九］383
青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會、青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)
規(guī)劃土地局與青島達(dá)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地使用
權(quán)出讓合同糾紛上訴案
──土地出讓合同因一方不同意變更而終止履行
［案例十］388
鞍山房屋建設(shè)開發(fā)股份有限公司、大連市地產(chǎn)開發(fā)
總公司訴大連國發(fā)企業(yè)集團(tuán)侵權(quán)糾紛案
──因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的侵權(quán)糾紛案
［案例十一］393
海南省南江機(jī)械廠訴通什市人民政府、通什市計劃經(jīng)濟(jì)
委員會及通什市大江南水泥廠損害賠償糾紛案
──因劃撥土地使用權(quán)收回及地上建筑物出租引起
的損害賠償糾紛案
附錄：
中華人民共和國土地管理法398
中華人民共和國土地管理法實施條例412
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法421
中華人民共和國農(nóng)村土地承包法430
中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法438
中華人民共和國城市規(guī)劃法447
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例452