財產(chǎn)法：案例與材料

　　本書是一本典型的美國法學(xué)院教材。也許我們對財產(chǎn)法的某個問題很感興趣，想知道美國的法律在這方面是如何規(guī)定的。我們在書中找到了相應(yīng)的內(nèi)容，開始仔細(xì)地閱讀。可是卻發(fā)現(xiàn)，這里根本沒有我們要尋找的答案，反而帶給了我們更多的問題。顯然，這不同于我們大家所習(xí)見的法律教科書，作者并沒有"強加"給我們?nèi)魏蔚睦碚摶蛘哂^點，他們所做的只是組織起一些材料，并通過這些材料引導(dǎo)我們?nèi)ニ伎家恍﹩栴}。法學(xué)教育的目的就是讓我們學(xué)會像一名法學(xué)研究人員、法官或律師一樣去思考問題。沒有任何一個人從法學(xué)院畢業(yè)的時候可以宣稱自己已經(jīng)掌握了應(yīng)對世界上一切法律問題的知識。畢竟法律規(guī)則是紛繁復(fù)雜且不斷變化的，要讓自己立于不敗之地，就必須要掌握規(guī)則背后的道理。知其然，亦知其所以然。這也是我們在學(xué)習(xí)和借鑒其他國家的法律時所應(yīng)該注意的，即重要的不僅僅是理解規(guī)則本身，而是制定規(guī)則時所遵循的原則。本書的內(nèi)容共分為六個部分。第一部分是財產(chǎn)法概述，主要是從哲學(xué)、社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)等角度去觀察財產(chǎn)以及財產(chǎn)法在社會中的作用，以及財產(chǎn)的客體及分類等。第二部分主要涉及個人財產(chǎn)，即動產(chǎn)，主要是動產(chǎn)的取得和轉(zhuǎn)讓等。相對于不動產(chǎn)而言，動產(chǎn)的取得及轉(zhuǎn)讓比較簡單。第三部分是關(guān)于土地上的私人權(quán)益，亦即美國財產(chǎn)法所承認(rèn)的不動產(chǎn)權(quán)益。美國的財產(chǎn)法繼承了很多英國普通法的原則，甚至英國議會在16世紀(jì)通過的法律[StatuteofUses（1536）]仍然是現(xiàn)在學(xué)習(xí)財產(chǎn)法的法學(xué)院學(xué)生需要學(xué)習(xí)的東西。"這些法律在美國取得獨立地位之時，由各個州的議會將其作為普通法的一部分予以接納。但是在很多情況下，這些古老的規(guī)則己經(jīng)不再有效：它們已經(jīng)被現(xiàn)代的立法或者法院判例所廢除。現(xiàn)在的學(xué)生之所以仍然要學(xué)習(xí)，是因為不了解這些規(guī)則，就無法理解現(xiàn)在許多財產(chǎn)法規(guī)則存在的原因。美國的財產(chǎn)法認(rèn)為，不動產(chǎn)權(quán)所有人所擁有的并不是土地本身，而是對于土地的產(chǎn)權(quán)（estate）。這些土地產(chǎn)權(quán)主要包括非限定繼承不動產(chǎn)（feesimple）.限嗣繼承不動產(chǎn)（feetail）、終身產(chǎn)權(quán)（lifeestate）、未來權(quán)益（futureintepests）、定期租賃（tenancyforyearS）、定期續(xù)租（periodictenancy）、不定期租賃（tenancyatwill）等等;還包括不動產(chǎn)的幾種共同所有形式以及地役權(quán)（easements），隨土地轉(zhuǎn)移的約定（covenantsrunningwithland）和基于衡平法的地役權(quán)（equitableServitudes）。一個人所能夠擁有的最大的土地產(chǎn)權(quán)就是無條件可繼承不動產(chǎn)權(quán)（feesimpleabsolute），他可以將這個產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)讓給他人，也可以將其中的一部分轉(zhuǎn)讓給他人而自己（以及其繼承人）保留其余產(chǎn)權(quán)，還可以將其分成幾個部分轉(zhuǎn)讓給不同的人。但是這種轉(zhuǎn)讓必須符合一定的規(guī)則，否則就可能因為不符合法律的要求而歸于無效，從而不能達(dá)到自己的目的。他如果將同一產(chǎn)權(quán)同時轉(zhuǎn)讓給兩個以上的人，則可能形成產(chǎn)權(quán)的共有形式。如果他將其產(chǎn)權(quán)在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給他人，而自己保留其余部分，則可能形成租賃關(guān)系。關(guān)于租賃關(guān)系的法律規(guī)則是一個比較專門的題目，而且常常會涉及到合同法和侵權(quán)法的問題。（如租賃關(guān)系雙方關(guān)于維修房屋的義務(wù)即涉及到合同法的問題，而雙方對于發(fā)生在租賃土地上的侵權(quán)責(zé)任的分擔(dān)則涉及到侵權(quán)法的問題。）另外，如果他給予他人以某種形式使用其土地的權(quán)利，如通行權(quán)，則該他人擁有的這種權(quán)利可能就是地役權(quán)，而權(quán)利出讓人的土地則受到該地役權(quán)的限制。第四部分是政府對于土地使用的管理。這些主要包括土地分區(qū)（zoning）、規(guī)劃（planning）、歷史遺跡保護、環(huán)境保護，以及基于憲法的土地征用及反歧視方面的法律。土地分區(qū)及規(guī)劃均為傳統(tǒng)的對于土地使用的控制方式，主要由地方政府行使，而土地征用以及反歧視等則反映了美國憲法對于各個部門法的巨大影響。第五部門是關(guān)于不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。由于土地的特殊性以及土地產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，它的轉(zhuǎn)讓也是由和動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不同的規(guī)則來約束的。這里主要涉及到土地權(quán)益買賣雙方的權(quán)益問題、土地權(quán)益的登記制度以及產(chǎn)權(quán)保證等題目。第六部分為簡短的結(jié)束語。本書除第五部分（土地交易）由陳剛翻譯外，其余部分均由齊東祥翻譯。對于翻譯當(dāng)中的錯誤和不足之處，尚祈讀者批評指正。讀者可以發(fā)送電子郵件至propertylaw@126.com與譯者聯(lián)系。本書部分重要人名、地名的翻譯參考了商務(wù)印書館出版的《英語姓名譯名手冊》和《美國地名譯名手冊》，其他人名、地名則按照通常的翻譯原則處理。書中對于其他材料的引用（Citaions），翻譯的原則是能夠讓感興趣的讀者可以找到原始的資料。書中所涉及的原書頁碼，請參看本書所加的編碼。翻譯本書需要的時間和努力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了最初的預(yù)期。對那些在此過程中曾經(jīng)給予我支持和鼓勵的朋友，我在這里向他們表示發(fā)自我心底的謝意！齊東祥

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