二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛處理錦囊（第3版）

目 錄
1No.二手房買(mǎi)賣(mài)合同效力的問(wèn)題

1.無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效
2.未辦房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然有效
3.網(wǎng)上簽約具有法律效力
4.房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效的處理
5.非房屋產(chǎn)權(quán)人出售他人房屋，與第三人簽訂的合同的效力
6.簽訂合同后發(fā)現(xiàn)房屋被查封，可請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)合同、解除合同或者確認(rèn)合同無(wú)
效
7.辦不下來(lái)房產(chǎn)證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
8.買(mǎi)賣(mài)雙方明知房屋是違章建筑仍進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，所簽合同無(wú)效
9.明知非產(chǎn)權(quán)人賣(mài)方，買(mǎi)受人有過(guò)錯(cuò)的要賠償
10.一房?jī)少u(mài)，兩份合同的效力認(rèn)定方法
11.對(duì)房屋地址重大誤解，房屋買(mǎi)賣(mài)合同可撤銷(xiāo)
12.已辦房產(chǎn)證未辦土地證轉(zhuǎn)讓房屋的效力
13.房屋買(mǎi)賣(mài)中的“陰陽(yáng)合同”效力應(yīng)如何認(rèn)定

2No.二手房買(mǎi)賣(mài)違約金及定金的問(wèn)題

14.購(gòu)房合同解除后，違約方仍需承擔(dān)違約責(zé)任
15.合同中約定定金，違約方適用定金罰則
16.違約金約定過(guò)高，違約方可以請(qǐng)求法院減少違約金
17.房?jī)r(jià)漲了，賣(mài)家不可以支付違約金來(lái)終止交易
18.二手房“逾期辦證”能夠追討違約金
19.協(xié)議收回定金后無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金
20.名為定金協(xié)議實(shí)為買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)定
21.房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方違約，買(mǎi)方有權(quán)要回房屋漲價(jià)損失
22.放棄定金，未有約定，也不能不履行合同
23.買(mǎi)家反悔不買(mǎi)房，無(wú)權(quán)要求返還所交意向金

3No.二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格及付款方式的問(wèn)題


24.房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方反悔，房屋差價(jià)可以得到賠償
25.二手房的價(jià)格是如何評(píng)估出來(lái)的

26.付款并實(shí)際占有使用，未辦過(guò)戶(hù)的問(wèn)題
27.轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)生的房產(chǎn)交易糾紛
28.因未能成功申請(qǐng)貸款而不能如約交付房款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任
29.付款時(shí)間約定不明時(shí)房款的支付時(shí)間
30.按揭辦不成，購(gòu)房合同的處理
31.辦理按揭手續(xù)遲延，買(mǎi)方承擔(dān)責(zé)任須分情況

4No.二手房買(mǎi)賣(mài)房屋登記及稅費(fèi)問(wèn)題

32.銀行的抵押權(quán)可以對(duì)抗購(gòu)房人
33.為避稅而故意做低價(jià)格的二手房買(mǎi)賣(mài)合同仍應(yīng)當(dāng)被履行
34.為避稅簽訂的兩份合同效力的認(rèn)定
35.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力
36.房屋被人盜賣(mài)并過(guò)戶(hù)，房主要回該房須符合法律規(guī)定
37.房屋贈(zèng)與未過(guò)戶(hù)，可以要回該房
38.簽約后才知道房屋的實(shí)際面積，可以撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形

5No.二手房買(mǎi)賣(mài)房屋中介服務(wù)法律問(wèn)題

39.買(mǎi)賣(mài)房屋跳開(kāi)“中介”要承擔(dān)違約責(zé)任
40.中介公司提供虛假信息，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任
41.中介“吃差價(jià)”，業(yè)主有權(quán)要回被吃差價(jià)
42.買(mǎi)賣(mài)雙方解除合同，無(wú)權(quán)要求返還中介費(fèi)
43.買(mǎi)賣(mài)合同未簽成，中介公司無(wú)權(quán)要求買(mǎi)方支付違約金
44.中介居間不成，買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求賠償
45.業(yè)主“一房二賣(mài)”，中介公司無(wú)過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
46.中介公司擅自抬高房?jī)r(jià)，要承擔(dān)賠償責(zé)任
47.中介公司簽訂包銷(xiāo)合同后反悔，中介要承擔(dān)差價(jià)損失

6No.經(jīng)濟(jì)適用房交易中存在的問(wèn)題

48.擅自轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效
49.未到上市交易期限的經(jīng)濟(jì)適用房不能買(mǎi)賣(mài)
50.借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，借名者無(wú)權(quán)擁有該房屋
51.買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)的行為無(wú)效


7No.農(nóng)村房交易中存在的問(wèn)題

52.城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
53.宅基地上的房屋可以繼承
54.農(nóng)村村民之間可以轉(zhuǎn)讓私有住房
55.買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地房屋的效力
56.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，不能賣(mài)給本村的非農(nóng)村戶(hù)口居民
57.購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”存在法律風(fēng)險(xiǎn)
58.農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的效力
59.購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋并長(zhǎng)期居住的，買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定
60.土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力
61.城市居民購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”被判無(wú)效，有權(quán)要求補(bǔ)償其損失
62.農(nóng)民進(jìn)城后反悔所賣(mài)的農(nóng)村住房的處理


8No.共同財(cái)產(chǎn)交易中存在的問(wèn)題

63.共有的房屋，未經(jīng)共有權(quán)人同意出售的，合同效力的認(rèn)定
64.部分共同共有人未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分共有房屋的處理
65.共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“同案并存”且都主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的處
理
66.夫妻一方未在購(gòu)房協(xié)議書(shū)上簽字，合同效力的認(rèn)定
67.夫妻一方擅自出售夫妻共有房屋，合同的效力
68.妻子單方賣(mài)房收定金丈夫不同意的責(zé)任承擔(dān)
69.情侶共同購(gòu)房后分手，房屋共有
70.丈夫婚前買(mǎi)房夫妻共同還貸，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬
71.婚姻中的房屋買(mǎi)賣(mài)要分清楚個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)
72.離婚后前妻賣(mài)房，合同的效力認(rèn)定
73.離婚分割房產(chǎn)后，房子升值一般不能要求重新分割
74.夫妻一方設(shè)置房屋抵押，抵押合同的效力
75.夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋的，買(mǎi)受人可以構(gòu)成善意取得


9No.二手房買(mǎi)賣(mài)中是否能夠如此合理避稅的問(wèn)題

76.先簽合同幾年后再過(guò)戶(hù)雖有可能避稅，但存在風(fēng)險(xiǎn)
77.先公證后過(guò)戶(hù)雖有可能避稅，但存在風(fēng)險(xiǎn)
78.假“贈(zèng)與”，實(shí)“買(mǎi)賣(mài)”雖有可能避稅，但存在風(fēng)險(xiǎn)
79.將購(gòu)房款拆成裝修款做低合同價(jià)不能夠合理避稅
80.夫妻假離婚雖可能避稅，但存在風(fēng)險(xiǎn)
81.用陰陽(yáng)合同做低合同價(jià)不能合理避稅
82.以未成年子女名義購(gòu)房目前可避稅，但須謹(jǐn)慎
83.典當(dāng)?shù)盅翰荒芎侠肀芏?br />

10No.二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的民事欺詐問(wèn)題

84.避免二手房合同出現(xiàn)問(wèn)題的方法
85.避免二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的方法
86.避免二手房產(chǎn)權(quán)狀況出現(xiàn)問(wèn)題的方法
87.避免二手房面積出現(xiàn)問(wèn)題的方法
88.避免出現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同條款簡(jiǎn)單化問(wèn)題的方法
89.避免出現(xiàn)模糊付款方式問(wèn)題的方法
90.避免交房時(shí)間出現(xiàn)問(wèn)題的方法
91.約定違約條款，防止被違約
92.簽訂購(gòu)房合同，避免代理過(guò)期
93.簽訂合同，避免霸王條款的方法
94.避免被吃定金的方法
95.避免被中介的“全包價(jià)”欺騙的方法
96.不要進(jìn)行個(gè)人現(xiàn)金收房，慎重選擇代理中介公司
97.盡量避免授權(quán)獨(dú)家代理出售
98.謹(jǐn)防中介公司為成交故意隱瞞事實(shí)
99.謹(jǐn)防中介公司工作人員冒充房東辦理過(guò)戶(hù)
100.謹(jǐn)防擅自挪用房款投資
101.謹(jǐn)防中介不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面以賺差價(jià)

11No.二手房買(mǎi)賣(mài)中的刑事犯罪問(wèn)題

102.因一房多售構(gòu)成合同詐騙罪的情形
103.謹(jǐn)防以辦理買(mǎi)賣(mài)回遷房的方式的合同詐騙
104.謹(jǐn)防假扮購(gòu)房人騙購(gòu)的合同詐騙
105.購(gòu)買(mǎi)二手房后房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題該找誰(shuí)
106.謹(jǐn)防私賣(mài)夫妻房產(chǎn)行騙
107.謹(jǐn)防利用承租的房屋騙走定金或房款
108.謹(jǐn)防假冒中介公司詐騙
109.謹(jǐn)防真中介公司詐騙
110.謹(jǐn)防制作假證件詐騙賣(mài)房
111.謹(jǐn)防截留購(gòu)房保障金詐騙
112.謹(jǐn)防中介公司工作人員收款后逃跑

12No.二手房買(mǎi)賣(mài)中存在的其他問(wèn)題

113.合同簽訂后，買(mǎi)方以賣(mài)方未告知房屋里死過(guò)人的事實(shí)主張解除合同，獲得法院
支持
114.兒子賣(mài)父親房，因征收房?jī)r(jià)上漲父親反悔，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定
115.接受贈(zèng)與房屋只進(jìn)行公證，沒(méi)有過(guò)戶(hù)，贈(zèng)與房屋協(xié)議的效力
116.善意購(gòu)房人買(mǎi)房的效力
117.政策變化不能作為不賣(mài)房的理由
118.未經(jīng)承租人同意共同居住人無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)公有住房
119.不在公有住房實(shí)際居住無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
120.代簽名公有住房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
121.借用他人名義購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大
122.房改房的糾紛
123.買(mǎi)房預(yù)付款可以退，但不能像定金雙倍返還
附錄


中華人民共和國(guó)合同法（節(jié)選）
中華人民共和國(guó)民法通則（節(jié)選）
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
中華人民共和國(guó)物權(quán)法（節(jié)選）
中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（節(jié)選）

中華人民共和國(guó)婚姻法（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬ü?jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘü?jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈü?jié)選）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬ü?jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ü?jié)選）
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）（節(jié)選）
國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的
通知
國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定
最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知
建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的通知（節(jié)選）
建設(shè)部、中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（節(jié)選）
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法

常用合同樣本

1.二手房買(mǎi)賣(mài)合同(正式版)
2.二手房買(mǎi)賣(mài)合同(簡(jiǎn)明版)
3.房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同
4.抵押貸款合同
5.委托代理協(xié)議