物業(yè)管理：從入門到精通·物業(yè)管理人員必知的125個熱點問題（最新升級版）

一、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
1．承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利？
2．在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有什么權(quán)利？
3．在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？
4．什么是業(yè)主大會？
5．業(yè)主大會成立時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有配合義務(wù)？
6．業(yè)主委員會有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎？
7．欠費業(yè)主能進業(yè)主委員會嗎？
8．業(yè)主的親屬能否進業(yè)主委員會？
9．業(yè)主委員會活動經(jīng)費應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎？
10．物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會的辦公用房嗎？
二、物業(yè)公司
11．物業(yè)公司取得營業(yè)執(zhí)照后是否就可以從事物業(yè)管理服務(wù)活動？
12．新設(shè)立的物業(yè)公司如何申請取得資質(zhì)？
13．申請一級物業(yè)公司資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備什么條件？
14．有多少中級職稱人員才能申請三級物業(yè)公司資質(zhì)？
15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書遺失后如何補證？
16．一家二級資質(zhì)的物業(yè)公司接管一幢10余萬平方米的寫字樓，合法嗎？
17．物業(yè)公司更換了法定代表人，需要辦理變更手續(xù)嗎？
三、前期物業(yè)管理
18．物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權(quán)？
19．臨時管理規(guī)約對于物業(yè)公司的主要用途是什么？
20．物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限？
21．建設(shè)單位與前期物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主有約束力嗎？
22．前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，開發(fā)商是否有權(quán)再更換？
23．物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何開展交接查驗工作？
24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗時發(fā)現(xiàn)工程設(shè)備質(zhì)量問題怎么辦？
25．建設(shè)單位對物業(yè)有何保修責(zé)任？
四、物業(yè)管理服務(wù)
26．物業(yè)管理服務(wù)的范圍和基本內(nèi)容都包括哪些？
27．國家有強制性的物業(yè)服務(wù)標準嗎？
28．房屋空置是否需要交納物業(yè)服務(wù)費？
29．小區(qū)自管后，業(yè)主委員會收取物業(yè)服務(wù)費合法嗎？
30．物業(yè)公司的分公司不履行合同義務(wù)，相對人能否起訴物業(yè)總公司承擔(dān)義務(wù)？
31．老物業(yè)公司撤管時應(yīng)當(dāng)移交哪些資料？不移交資料怎么辦？
32．老物業(yè)公司拒不撤出小區(qū)怎么辦？
33．什么是事實物業(yè)服務(wù)？
34．物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專項服務(wù)委托給專業(yè)公司？
35．物業(yè)公司之間能否轉(zhuǎn)包物業(yè)服務(wù)項目？
36．物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會通過決議決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)公司有權(quán)不撤出小區(qū)嗎？
37．業(yè)委會提前終止物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司索賠違約金應(yīng)否得到支持？
38．業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎？
39．質(zhì)疑業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議有問題，物業(yè)公司如何告贏業(yè)主委員會？
40．業(yè)主養(yǎng)寵物擾民，物業(yè)公司該怎么辦？
41．寵物丟失，物業(yè)公司應(yīng)賠償業(yè)主嗎？
42．物業(yè)公司能對業(yè)主進行罰款嗎？
43．在物業(yè)管理服務(wù)過程中，物業(yè)公司如何保護自己的法人名譽權(quán)？
五、物業(yè)服務(wù)收費
44．物業(yè)服務(wù)費由哪些部分構(gòu)成？
45．物業(yè)服務(wù)收費定價方式有哪些？
46．什么是物業(yè)管理的酬金制？
47．什么是物業(yè)管理的包干制？
48．物業(yè)服務(wù)方面收費都需要明碼標價嗎？
49．物業(yè)服務(wù)費只能按面積大小收取嗎？
50．業(yè)主能要求對物業(yè)服務(wù)費打折嗎？
51．物業(yè)公司一次可以預(yù)收多長時間的物業(yè)服務(wù)費？
52．物業(yè)公司有權(quán)要求后手業(yè)主交納前手業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費嗎？
53．后任物業(yè)公司是否有權(quán)收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費？
54．買房后一直未入住，物業(yè)公司是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費？
55．業(yè)主委員會要求業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費有效嗎？
56．物業(yè)公司追討業(yè)主欠費的訴訟時效是多長時間？
57．物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主收取電梯費嗎？
58．物業(yè)公司能否通過停電催繳電費？
59．物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布其收入支出賬目？
60．業(yè)主可以審計物業(yè)公司的財務(wù)嗎？
61．物業(yè)公司能否通過斷電、限電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費？
六、物業(yè)的使用與維護
62．物業(yè)公司能否與業(yè)主委員會約定對公共收益進行分成？
63．業(yè)主在樓頂上安裝太陽能熱水器，物業(yè)公司該管嗎？
64．業(yè)主搭建陽光房，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么辦？
65．小區(qū)裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運營商怎么辦？
66．電梯噪聲大，物業(yè)公司應(yīng)否賠償業(yè)主？
67．樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎？
68．物業(yè)公司有權(quán)制止業(yè)主的群租行為嗎？
69．樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
70．業(yè)主將住宅改為旅館怎么辦？
71．業(yè)主在小區(qū)花園晨練時摔傷致死，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎？
72．小區(qū)內(nèi)路燈應(yīng)由誰維修養(yǎng)護？
73．《物權(quán)法》出臺之前的物業(yè)管理用房如何確定？
74．物業(yè)公司能否利用人防工程取得收益？
七、裝飾裝修管理
75．業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議？
76．物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，應(yīng)否賠償業(yè)主損失？
77．裝修管理費、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還？
78．利用未清理的裝修木板傷人，裝修公司和物業(yè)公司，誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
79．物業(yè)公司交錯鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰應(yīng)當(dāng)負擔(dān)這部分裝修費用？
80．物業(yè)公司推薦的裝修公司裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主能否讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任？
八、停車管理問題
81．住宅小區(qū)地面停車位歸誰所有？
82．地下車庫能否“只賣不租”？
83．如何認定小區(qū)停車位的經(jīng)營管理權(quán)？
84．停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？
85．物業(yè)公司能否將綠地改為停車場？
86．物業(yè)公司能否在車位上安裝地鎖出租車位？
87．機動車在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)被劃刮，物業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任？
88．物業(yè)公司指揮業(yè)主操作立體車庫導(dǎo)致汽車受損，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任？
89．業(yè)主汽車被盜，物業(yè)公司沒有監(jiān)控記錄，是否應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主損失？
90．開發(fā)商買房時向業(yè)主承諾，地上停車費每月不超120元，物業(yè)公司接管后執(zhí)行兩小時1元的停車收費標準合法嗎？
91．業(yè)主買了車位，還要交納管理費嗎？
92．物業(yè)公司收取的停車費中是否包含屬于業(yè)主的停車收益？
93．業(yè)主將車停放在消防車通道，物業(yè)公司能否采取鎖車處理？
九、專項維修資金
94．什么是住宅專項維修資金？
95．業(yè)主大會成立前，商品住宅專項維修資金由誰管理？
96．住宅專項維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造？
97．住宅專項具體可用于哪些共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造？
98．哪些費用的支出不能使用住宅專項維修資金？
99．業(yè)主大會還沒有成立，物業(yè)公司按什么程序使用住宅專項維修資金？
100．住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照什么程序使用？
101．是否必須先征得業(yè)主同意才能使用住宅專項維修資金？
102．發(fā)生哪些緊急情況時可以不經(jīng)相關(guān)業(yè)主表決即可使用住宅專項維修資金？
十、物業(yè)公司的公共安全責(zé)任
103．小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任？
104．業(yè)主拆改承重結(jié)構(gòu)時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對？
105．業(yè)主違法建設(shè)開挖地窖發(fā)生墻體倒塌，造成施工人員6死3傷，警方控制物業(yè)公司相關(guān)負責(zé)人是否恰當(dāng)？
106．高空墜物砸傷業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)負賠償責(zé)任嗎？
107．電梯墜落傷人，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔(dān)責(zé)？
108．物業(yè)公司應(yīng)否允許業(yè)主調(diào)取本小區(qū)內(nèi)監(jiān)控錄像的請求？
109．物業(yè)公司保安檢查、評論有關(guān)小區(qū)業(yè)主的監(jiān)控錄像，是否構(gòu)成侵犯隱私權(quán)？
110．熱力管線破裂，行人墜入熱水坑導(dǎo)致死亡，供熱單位和物業(yè)公司誰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？
111．業(yè)主家中電視爆炸引發(fā)火災(zāi)并導(dǎo)致他人死亡，物業(yè)公司被判賠償。物業(yè)公司如何防范消防安全引起的責(zé)任？
十一、物業(yè)公司法律責(zé)任
112．物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，不移交有關(guān)資料的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
113．未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
114．以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
115．物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
116．物業(yè)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
117．物業(yè)公司挪用專項維修資金的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
118．未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
119．物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
120．物業(yè)公司擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
121．物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
122．物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
123．物業(yè)公司不按規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
124．物業(yè)公司出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
125．物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的行為，不及時向有關(guān)部門報告的，承擔(dān)什么法律責(zé)任？
附錄
附錄1：前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
附錄2：物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）
附錄3：臨時管理規(guī)約（示范文本）
附錄4：管理規(guī)約（示范文本）