房屋租賃不可不知的法律常識（案例應用版）

序 言
第一篇 房屋租賃基礎知識
一、房屋租賃合同的概論
二、房屋租賃合同的內(nèi)容
三、房屋租賃合同當事人的權利義務
四、房屋租賃合同效力的認定
五、房屋租賃合同的解除
六、房屋租賃合同的違約責任
七、房屋租賃合同的法定承受
八、房屋轉(zhuǎn)租糾紛的處理
九、承租人優(yōu)先購買權糾紛的處理
十、一房數(shù)租的處理
十一、房屋租賃裝飾裝修的處理
十二、買賣不破租賃原則
十三、房屋租賃與房屋抵押的處理

第二篇 房屋租賃案例分析
第一章 房屋租賃合同效力糾紛
1 沒有產(chǎn)權證會影響租賃合同法律效力嗎？
2 侵犯承租人優(yōu)先購買權的合同是否有效？
3 共有權人擅自出租共有房屋，租賃合同效力如何？
4 承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租合同是否無效？
5 出租違法建筑，租賃合同是否有效？
6 臨時建筑的租賃期限超過其批準使用期限，租賃合同是否有效？
7 房屋租賃合同登記備案與否，是否影響合同效力？
8 限制民事行為能力人簽訂的房屋租賃合同是否有效？
9 房屋租賃合同無效，參照何標準確定占有使用費？
第二章 房屋租賃合同權利義務
10 未經(jīng)出租人許可裝修房屋的，是否屬于違約行為？
11 承租房屋用于合伙經(jīng)營的承租人身亡，出租人要求收回房屋，與承租人生前共同經(jīng)營的其他合伙人應如何主張權利？
12 租賃房屋意外失竊，承租人可否以此為由拒付租金或解除合同？
13 承租人征得同意后裝修房屋，合同期滿，出租人須否賠償裝修費用？
14 出租人于租賃期間死亡，其合法繼承人可否據(jù)此終止履行租賃合同？
15 承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返還房屋？
16 出租人于租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋，租賃合同是否隨之終止？
17 出租人轉(zhuǎn)讓設有抵押權的租賃房屋，租賃合同須否繼續(xù)履行？
18 當事人應以何種形式訂立房屋租賃合同？
19 簽訂房屋租賃合同應注意約定哪些事項？
20 當事人應如何約定房屋租賃保證金？
21 當事人應如何合理約定租賃免租期？
22 租賃房屋的物業(yè)管理費應由誰繳納？
23 租賃期間，出租人須否承擔維修租賃房屋的義務？
24 承租人致使租賃房屋受損，出租人如何主張權利？
25 次承租人致使房屋受損，出租人應該如何主張權利？
26 承租人擅自改建租賃房屋，出租人如何主張權利？
27 出租人將同一房屋租給數(shù)個承租人，承租人應如何主張權利？
28 租賃房屋被拆遷，當事人如何保護自己的合法權益？
29 承租人利用租賃房屋的屋頂和外墻獲得的收益應歸誰所有？
30 原合同期限屆滿，承租人繼續(xù)支付租金，但未續(xù)簽書面合同，存在哪些法律風險？
31 出租人不得出租哪些房屋？
第三章 房屋租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛
32 未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人能否解除租賃合同？
33 轉(zhuǎn)租房屋的，優(yōu)先購買權是否一并轉(zhuǎn)移？
34 房屋租賃合同被解除，轉(zhuǎn)租合同是否隨之解除？
35 轉(zhuǎn)租合同的租賃期限超過租賃合同的期限，是否有效？
36 承租人可否將承租的公房轉(zhuǎn)租？
37 次承租人取得租賃房屋的所有權，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租合同應否支持？
第四章 承租人優(yōu)先購買權糾紛
38 何為承租人的房屋優(yōu)先購買權？
39 如何實現(xiàn)房屋優(yōu)先購買權？
40 租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優(yōu)先購買權？
41 對于優(yōu)先購買權的行使，共有人和承租人之間誰更優(yōu)先？
42 出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋，應于何時通知承租人行使優(yōu)先購買權？
43 出租人轉(zhuǎn)讓房屋時故意抬高價格，是否侵犯承租人的優(yōu)先購買權？
44 租賃期限屆滿，承租人能否主張房屋優(yōu)先購買權？
45 出租人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給其近親屬，承租人可否主張優(yōu)先購買權？承租人不得主張優(yōu)先購買權的情形有哪些？
46 房屋承租人能否以優(yōu)先購買權為由主張撤銷房屋轉(zhuǎn)移登記？
47 房屋承租人的優(yōu)先購買權能否轉(zhuǎn)讓和繼承？
48 以拍賣、折價、變賣等方式處分租賃房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權？抵押權的設立是否影響優(yōu)先購買權的行使？
49 房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購買權？
50 “承租人優(yōu)先購買權”中的同等條件如何認定？

第三篇 經(jīng)典判例
1 侵犯承租人優(yōu)先購買權，出租人需承擔賠償責任
上海遠大學習廣場教育科技有限公司訴上海泰潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛案
2 租賃合同解除后可以具有溯及力
呂國龍訴湟佳投資顧問（北京）有限公司房屋租賃合同糾紛案
3 房屋租賃合同當事人可以要求法院變更違約金
農(nóng)工商超市（集團）有限公司訴上海伊塔納旅游用品有限公司房屋租賃合同糾紛案
4 業(yè)主在房屋租賃合同期限內(nèi)另行掛牌招租不構(gòu)成預期違約
傅震鳴因業(yè)主在房屋租賃合同期限內(nèi)另行掛牌招租訴辛少鵬、李秀勉預期違約案
5 出租人應對地鐵施工導致的房屋損壞承擔瑕疵擔保賠償責任
上?？藟裟葙Q(mào)易有限公司與上海中金典當有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案——出租人應對地鐵施工導致的房屋損壞承擔瑕疵擔保賠償責任
6 破產(chǎn)管理人有權解除房屋租賃合同
桐柏縣五交化公司破產(chǎn)清算組與吳剛等解除房屋租賃合同糾紛案
7 雙方當事人以未來確定可發(fā)生的事實作為租賃關系解除
嚴某與李某等房屋租賃糾紛上訴案
8 未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同無效
趙軍輝與浙江現(xiàn)代商貿(mào)物流發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
9 轉(zhuǎn)租合同終止后次承租人需支付房屋占有使用費
燕某與上海仙妮美容有限公司房屋租賃合同糾紛再審案
10 房屋實際使用人與承租人不一致時構(gòu)成并存的債務承擔
上海兆城精瑞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與錢寶華等房屋租賃合同糾紛上訴案
11 優(yōu)先租賃權是債權性質(zhì)的優(yōu)先締約權
上海永基辦公用品有限公司等與上海建森商務有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
12 群租行為應該受到法律的規(guī)制
付麥俠與上海綠宇物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
13 出租人出賣房屋時對承租人負有通知義務
成水紅訴啟東市農(nóng)村信用合作聯(lián)社等房屋租賃合同糾紛案
14 房屋租賃合同解除條件應予完善
青島博龍比奧生物科技有限公司與青島恒立通實業(yè)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案
15 承租人對租賃房屋未盡妥善保管義務導致租賃房屋受損要負賠償責任
韓永格訴李定芳房屋租賃合同案
第四篇 重點法條解讀
一、《中華人民共和國合同法》節(jié)選
二、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》全文

附錄
一、相關法律法規(guī)
最高人民法院民一庭負責任人就《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問
《商品房屋租賃管理辦法》全文
《城市房地產(chǎn)管理法》全文
《中華人民共和國合同法》節(jié)選
《中華人民共和國物權法》節(jié)選
《中華人民共和國擔保法》節(jié)選
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》節(jié)選
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》節(jié)選
《中華人民共和國消防法》節(jié)選
《城市房屋拆遷管理條例》節(jié)選
《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的復函》
《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》全文
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》全文
《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》全文
《上海市高級人民法院關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》 全文
二、租賃合同范本