公產(chǎn)房糾紛裁判思路與法律適用

Contents
第一部分疑難問題與裁判思路
一、公產(chǎn)房的概念與特征
二、公產(chǎn)房“使用權”的法律性質
三、處理公產(chǎn)房糾紛的基本原則
四、婚姻家庭案件中的公產(chǎn)房承租問題
五、公產(chǎn)房承租權的繼承問題
六、轉讓公產(chǎn)房承租權合同效力
七、已購公房上市交易問題
八、“央產(chǎn)房”上市交易問題
九、拆遷安置中的公產(chǎn)房問題
十、公產(chǎn)房糾紛中的“騰房”問題
第二部分典型案例
一、婚姻家庭、繼承糾紛
1折價分割
離婚案件中，一方承租的公產(chǎn)房屋系夫妻雙方所在單位在其婚后進行分配，非承租一方有權承租該房屋;法院裁判時考慮處置房產(chǎn)的便利性，可以采取繼續(xù)由原承租人承租、給付對方折價款的方式加以處理。
2房屋分割原則
對夫妻雙方均可承租的公產(chǎn)房，應當依照照顧撫養(yǎng)子女一方、同等條件下照顧女方、照顧殘疾或生活困難的一方、照顧無過錯一方的原則處理。
3暫時居住
離婚案件中，一方對另一方婚前承租的公產(chǎn)房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可以判決其暫時居住。
4征求管理單位意見
人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。
5夫妻共同財產(chǎn)
確認房改房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)，應結合當?shù)胤抗苷咭约百徺I的時間節(jié)點加以判斷。
6財產(chǎn)約定
離婚時，雙方對公房的使用、承租已作約定，且不違反法律規(guī)定，該約定具有法律約束力。
7承租權與戶籍
公產(chǎn)房的承租權的變更對象，一般要求具有本地戶籍。
8同等保護
在變更承租權人的離婚后財產(chǎn)糾紛訴訟案件中，對享有承租資格的夫妻雙方應同等保護其訴訟權利。
9拆遷款的分割
婚姻關系存續(xù)期間承租的公產(chǎn)房被征收后所得拆遷補償款，應作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
10權屬確認順序
對涉訴公房承租利益未分割明確的情況下，一方不得徑行主張對涉訴房屋居住使用權利，而應先行明確承租權歸屬。
11工齡折算
折算工齡購買公產(chǎn)房屋享受的僅是一種優(yōu)惠政策，而非財產(chǎn)權益
12承租權歸屬確認
對于公產(chǎn)房原承租人死亡后承租權歸屬的確認，司法實踐的處理差異較大。
13遺囑繼承
是否認可公產(chǎn)房承租人生前訂立遺囑指定符合承租條件的親屬在其死后繼續(xù)承租公產(chǎn)房，應依照當?shù)胤抗苷叩囊?guī)定。
14共同共有
在房改購房時，核算購房面積已考慮其他家庭成員的情況，應視為家庭成員共同購房，房屋產(chǎn)權應屬于家庭成員共同所有。
15遺產(chǎn)范圍
公產(chǎn)房屋拆遷的貨幣補償款屬遺產(chǎn)范疇，應由繼承人依法繼承。
16工齡利益
使用已故配偶工齡利益購買公有住房產(chǎn)權，該房產(chǎn)不應作為夫妻共同財產(chǎn)。
二、公產(chǎn)房租賃合同糾紛
17租賃合同的區(qū)分
區(qū)分平等主體之間的一般房屋租賃合同與公產(chǎn)房租賃合同，應結合租賃合同約定的具體內(nèi)容加以判斷。
18租賃價格
對公產(chǎn)房屋租賃價格的認定，體現(xiàn)的是公產(chǎn)房管理人代表行政機關對國有資產(chǎn)的管理，該行為系行政管理范疇，有關公產(chǎn)房屋租賃價格調(diào)整的爭議不屬于人民法院民事案件受理范圍。
19承租憑證
在雙方租賃關系存續(xù)的情況下，公產(chǎn)房產(chǎn)權管理單位不得以拖欠租金為由，拒絕向承租人發(fā)放公產(chǎn)房承租憑證。
20合同解除
產(chǎn)權管理單位不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃合同而收回房屋。
21租賃合同效力
公產(chǎn)房承租人因出國(境)被注銷戶口，其與產(chǎn)權單位之間的公產(chǎn)房租賃關系依然有效。
22文物保護
公產(chǎn)房被確定為文物后，出于保護文物的需要，產(chǎn)權單位可以要求公產(chǎn)房承租人騰退房屋，但應提供同等條件可供租住的房屋。
三、公產(chǎn)房買賣(置換)合同糾紛
23擅自拆改的責任
公產(chǎn)房買賣(置換)合同中，承租人因擅自拆改房屋造成產(chǎn)權單位不予辦理承租權變更手續(xù)的，應當承擔違約責任。
24家庭成員的同意
因未征得同戶籍共同生活的家庭成員同意，致使無法辦理承租權變更手續(xù)，作為出賣方的公房承租人應當承擔違約責任。
25承租權轉讓條件
公產(chǎn)房承租人事先未征得同戶籍、共同居住人的同意，不得轉讓公產(chǎn)房承租權。
26善意取得
夫或妻一方代為訂立買賣合同處置公產(chǎn)房承租權，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
27轉讓合同的效力
當事人訂立房屋買賣合同后，未到房管部門正式簽訂公有住房承租權轉讓合同，不影響雙方先前訂立的房屋買賣合同的效力，違約方應按照約定承擔違約責任。
28抵押條款
公產(chǎn)房不能作為抵押物，以公產(chǎn)房為抵押物設定的抵押條款無效。
29過戶手續(xù)與合同履行
公產(chǎn)房買賣合同履行過程中，房屋能否辦理過戶手續(xù)是判斷合同能否繼續(xù)履行的重要因素，而能否辦理過戶手續(xù)應當以有關行政主管部門的意見為準。
30違約金
公產(chǎn)房買賣合同約定違約金過高，應當予以調(diào)整。
31居間義務
房屋中介機構對于房屋權屬狀況、交易流程、應納稅額等訂約相關事項負有積極調(diào)查并據(jù)實報告的義務，違反此項義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。
32央產(chǎn)房買賣的條件
央產(chǎn)房買賣中，賣方負有先行辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，取得并提供《中央在京單位已購公房上市出售登記表》的義務。
33賠償損失
央產(chǎn)房買賣須履行相關上市審批手續(xù)，由于賣方的違約行為，買方為促成交易向產(chǎn)權單位繳納的相關費用，應由賣方承擔。
34信賴利益
因賣方擅自處分共有房屋，致使《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷，央產(chǎn)房買賣合同被確認無效后，賣方應承擔締約過失責任，賠償買方的信賴利益損失。
35購買產(chǎn)權
城鎮(zhèn)職工購買公有住房產(chǎn)權，須符合當?shù)爻擎?zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的相關條件。
36出售公產(chǎn)房的特別約定
公有住房售出單位對公有住房的共用部位承擔著維修責任，售出單位與公有住房買受人可以約定買受人不得實施有礙公有住房共用部位安全的行為。
37部分產(chǎn)權
部分產(chǎn)權房的買賣，當產(chǎn)權單位認可交易行為或已經(jīng)具備購買全部產(chǎn)權的條件時，買賣合同有效。
四、權屬確認與保護糾紛
38承租權人變更案件的受理
家庭成員之間因確定公有住房承租人資格發(fā)生爭議，應由公產(chǎn)房行政主管部門處理，不屬于人民法院民事案件受理范圍。
39轉讓承租權案件的受理
因轉讓公產(chǎn)房使用權(承租權)引發(fā)的爭議，人民法院應當受理。
40“企業(yè)產(chǎn)”承租人的變更
原承租人死亡后，產(chǎn)權單位變更“企業(yè)產(chǎn)”承租人應符合當?shù)毓a(chǎn)房管理政策。
41返還房屋
基于租賃、借用、交換使用等合同的公產(chǎn)房使用期屆滿后，具有合同義務的相對人或實際使用人均負返還房屋義務。
42占住費用
在不主張返還房屋的情況下，公房承租權人有權徑行向占住人主張房屋使用費。
43承租人權利的保護
公產(chǎn)房租賃合同是公產(chǎn)房承租人享有權利的依據(jù)，占住人不因占住行為享有居住權。
44居住權
因身份關系取得的公產(chǎn)房居住權，應予保護。
45騰退房屋的條件
對于不享有公產(chǎn)房居住權的實際占用人，在騰退房屋不影響其基本生活的情況下，承租人主張占用人騰退房屋的請求應予支持。
46原始調(diào)配對象的權益
權利人在購買公產(chǎn)房產(chǎn)權并登記在其名下后，應保證該公有住房原始調(diào)配對象居住、使用的權益。
47相鄰通風、采光和日照妨害
公產(chǎn)房受到通風、采光和日照等妨礙，承租人可以向構成妨礙的建設單位請求賠償。
48第三人參加訴訟
公產(chǎn)房的產(chǎn)權單位或管理單位，基于對公產(chǎn)房糾紛案件的處理結果與其有法律上的利害關系，在除婚姻家庭、繼承案件以外，可以作為第三人參加訴訟。
49承租權過戶手續(xù)
因客觀原因無法提供房管政策要求的變更公產(chǎn)房承租人所需相關材料的，不影響其申請變更承租權相關權利的行使。
50產(chǎn)權購買與服務年限
公產(chǎn)房以成本價出售給職工，產(chǎn)權歸個人所有，經(jīng)過規(guī)定時限后可以依法進入市場;產(chǎn)權單位可與職工約定服務年限與購買產(chǎn)權的具體事宜。
51換房糾紛
城鎮(zhèn)職工可以對承租的公產(chǎn)房換房居住，換房居住關系解除后，雙方均應返還占用對方的房屋。
52“文革產(chǎn)”的保護
因“文革產(chǎn)”房屋落實政策引發(fā)房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院受案范圍;但落實政策后房屋因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，人民法院應予受理。
五、公產(chǎn)房拆遷安置糾紛
53拆遷時承租人利益的保護
通過房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)權置換取得的公產(chǎn)房所有權應依法保護，同時應保證原承租人利益，做出妥善安置。
54承租人的拆遷安置
城鎮(zhèn)職工依法取得的公產(chǎn)房承租權受法律保護，拆遷單位在未進行妥善安置之前不得要求公產(chǎn)房承租人騰退房屋。
55拆遷利益的分割
因征收公產(chǎn)房而發(fā)放的拆遷安置貨幣補償款、產(chǎn)權調(diào)換房等應歸公產(chǎn)房承租人及其共同居住人共有。
56承租權轉讓無效與拆遷利益
未經(jīng)公產(chǎn)房管理部門審核同意的公產(chǎn)房承租權轉讓無效，該受讓人不能取得作為公房承租人的拆遷安置利益。
57拆遷安置補償協(xié)議的簽約主體
公產(chǎn)房承租人死亡后尚未確定新的承租人，拆遷單位與某一有權承租人簽訂拆遷安置協(xié)議，并不影響其他有權承租人主張拆遷利益。
第三部分相關法律、法規(guī)及政策
一、公產(chǎn)房糾紛核心規(guī)范
中華人民共和國物權法
(2007年3月16日)
中華人民共和國合同法(節(jié)錄)
(1999年3月15日)
最高人民法院印發(fā)《關于審理離婚案件中公房使用、承租
若干問題的解答》的通知
(1996年2月5日)
最高人民法院關于房地產(chǎn)案件受理問題的通知
(1992年11月25日)
最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問
題的解釋(一)
(1999年12月19日)
最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問
題的解釋(二)
(2009年4月24日)
最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋
(2012年5月10日)
二、各地法院裁判意見
北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理
問題的意見
(2003年11月27日)
北京市高級人民法院關于印發(fā)北京市高級人民法院《關于
國有土地上房屋征收與補償案件審判工作指南(試行)》
的通知
(2012年12月18日)
天津市高級人民法院關于印發(fā)《天津市高級人民法院關于
因直管公產(chǎn)房屋租賃產(chǎn)生爭議案件受理問題的審判委員
會紀要》的通知
(2015年6月8日)
上海市高級人民法院關于審理公房承租權確定及使用權轉
讓糾紛案件若干問題的意見
(2004年9月28日)
上海市高級人民法院關于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛
的若干意見》的通知
(1996年10月31日)
上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件
若干問題的解答
(2004年1月12日)
上海市高級人民法院關于審理分家析產(chǎn)案件若干問題的意見
(2007年9月20日)
上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解
釋(二)若干問題的解答(一)(節(jié)錄)
(2004年9月7日)
上海市高級人民法院關于印發(fā)《關于民事案件審理的幾點
具體意見》的通知(節(jié)錄)
(2000年8月15日)
江蘇省高級人民法院關于印發(fā)《關于審理離婚案件處理住房
問題的意見》的通知
(1995年1月3日)
沈陽市中級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理
意見(之一)
(2004年3月27日)
沈陽市中級人民法院關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理
意見(之二)
(2004年12月2日)
重慶市高級人民法院關于當前民事審判若干法律問題的指
導意見(節(jié)錄)
(2007年11月22日)
山東省高級人民法院關于印發(fā)《全省民事審判工作座談會
紀要》的通知(節(jié)錄)
(2005年11月23日)
三、公有住房改革政策文件
建設部關于進一步推進現(xiàn)有公有住房改革的通知
(1999年8月13日)
國家計委、建設部、財政部印發(fā)關于積極穩(wěn)妥地推進公有
住房租金改革的意見的通知
(2000年7月19日)
中共中央辦公廳、國務院辦公廳轉發(fā)建設部等單位《關于
完善在京中央和國家機關住房制度的若干意見》的通知
(2005年5月21日)
中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于轉發(fā)國務院機關事務
管理局、中共中央直屬機關事務管理局關于《在京中央
和國家機關部級干部住房制度改革實施意見》的通知
(2000年2月6日)
中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于轉發(fā)建設部等單位關于
《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》
的通知
(1999年8月16日)
四、已購公房上市交易的規(guī)定
建設部已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法
(1999年4月19日)
建設部關于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售若干問題
的說明
(1999年7月27日)
國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局關于
印發(fā)中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知
(2003年8月14日)
中央國家機關住房制度改革辦公室、中共中央直屬機關住房
制度改革辦公室關于做好中央在京單位已購公房上市出售
工作有關問題的通知
(2003年8月28日)
北京市人民政府關于印發(fā)北京市已購公有住房上市出售實施
辦法的通知
(2003年2月18日)
天津市國土房管局關于公有住房出售有關問題的通知
(2015年6月30日)
天津市國土房管局關于印發(fā)公有住房續(xù)購全部產(chǎn)權和單位新
購建住房出售有關問題的通知
(2015年11月19日)
山東省人民政府關于印發(fā)《山東省職工所購公有住房上市交
易管理暫行辦法》的通知
(1998年2月13日)
河北省公有住房售后首次交易管理辦法
(2000年2月23日)
河南省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法
(1999年10月21日)
內(nèi)蒙古自治區(qū)已售公有住房清理規(guī)范辦法
(1998年6月1日)
廣東省廣州市人民政府關于修改《廣州市已購公有住房上市
規(guī)定》的決定
(2008年1月2日)
安徽省合肥市人民政府關于修改《合肥市已購公有住房上市
交易管理暫行辦法》的決定
(2009年1月16日)
南寧市已購公有住房上市出售管理辦法
(2012年3月15日)
南陽市人民政府關于印發(fā)南陽市已購公有住房上市交易管理
辦法的通知
(2013年10月24日)
五、公產(chǎn)房管理與使用的規(guī)定
北京市人民政府關于印發(fā)《北京城鎮(zhèn)公有住房租金減免暫行
辦法》的通知
(2000年3月1日)
天津市國土房管局關于修改《天津市公有住房變更承租人管
理辦法》的通知
(2014年10月17日)
關于印發(fā)天津市公有住房售后維修基金使用管理辦法的通知
(2010年9月17日)
天津市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)天津市公有住房租金
計算辦法的通知
(2011年5月21日)
天津市國土資源和房屋管理局關于進一步加強公有住房使用
權置換工作的通知
(2010年9月25日)
天津市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市國土房管局擬定的天津市
直管公產(chǎn)房屋管理辦法的通知
(2014年5月31日)
上海市房屋租賃條例
(2010年9月17日)
上海市房地資源局關于貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的
意見(二)
(2001年6月28日)
上海市居住房屋租賃管理辦法
(2014年3月24日)
唐山市關于出售公有住房的若干規(guī)定
(2004年5月17日)
杭州市人民政府辦公廳轉發(fā)市房管局關于杭州市公有住房使用
權有償轉讓轉租管理暫行規(guī)定的通知
(2004年1月8日)
杭州市人民政府辦公廳轉發(fā)市房管局關于杭州市市區(qū)公有住房
售后維修基金管理使用規(guī)定的通知
(2006年3月21日)
寧波市人民政府關于印發(fā)寧波市市三區(qū)國家直管公有住房租賃
管理若干規(guī)定的通知
(2007年8月16日)