房地產中介常見法律問題有問必答

第1篇居間基礎知識
咨詢1：什么叫居間合同？
咨詢2：中介公司在房產交易中的身份和地位？
咨詢3：什么叫報告訂立合同的機會？
咨詢4：什么叫提供訂立合同的媒介服務？
咨詢5：房屋買賣合同什么時候成立？
咨詢6：居間人的基本義務有哪些？
第2篇二手房買賣居間法律問題
第一章放盤階段
第一節(jié)放盤紙（委托出售協(xié)議）的性質
咨詢7：中介公司與賣方簽訂放盤紙后，形成的是什么法律關系？
咨詢8：放盤紙有哪些種類？
咨詢9：什么叫獨家代理？
咨詢10：什么叫限時獨家代理？
咨詢11：獨家代理與一般代理有什么不同？
咨詢12：限時獨家代理與獨家代理有什么不同？
第二節(jié)放盤紙的法律效力
咨詢13：簽了放盤紙，賣方在其他中介公司成交的，賣方的行為屬于飛單嗎？
咨詢14：《限時獨家委托書》中約定的出售條款應包括哪些內容？
咨詢15：《限時獨家委托書》未約定保證金條款，或約定了保證金
條款但中介公司實際未支付的，賣方通過其他中介公司成交，是否構成違約？
咨詢16：口頭放盤的法律效力？
咨詢17：中介公司只收取賣方鑰匙，未與賣方簽訂放盤紙，委托關系是否成立？
咨詢18：非業(yè)主簽訂的放盤紙有法律效力嗎？
第三節(jié)放盤時中介公司應注意的事項
咨詢19：賣方放盤時，中介公司是否需要審核賣方的身份信息及產權信息？
咨詢20：關于鑰匙保管及鑰匙借用，中介公司應注意哪些問題？
第二章帶看階段
第一節(jié)看樓紙的簽訂要點
咨詢21：中介公司為什么一定要讓買方簽看樓紙？
咨詢22：簽訂看樓紙時，中介公司應如何填寫物業(yè)地址？
咨詢23：買方簽訂看樓紙時，簽名不實或不全的，中介公司應如何處理？
咨詢24：簽訂看樓紙時，只留有買方的真實姓名，沒有記錄
身份證號碼，中介公司能否依據看樓紙追討居間服務費？
咨詢25：買方拒絕簽訂看樓紙，中介公司應如何處理？
第二節(jié)帶看行為規(guī)范
咨詢26：中介公司帶看時忘記關水龍頭，損壞業(yè)主的木地板，中介公司需要擔責嗎？
咨詢27：中介公司帶看時沒關好門，導致房屋失竊，中介公司需要擔責嗎？
咨詢28：中介公司帶看時，未經承租人同意，直接用業(yè)主留下的鑰匙開門進屋，是否違法？
第三節(jié)“跳單”的定義與防范
咨詢29：什么是“跳單”行為？
咨詢30：如果買方看完房后通過其他中介公司帶看成交屬不屬于“跳單”？
咨詢31：如果買方看完房后，通過其他中介公司代辦過戶手續(xù)，是否屬于“跳單”？
咨詢32：買方看完房后私下與賣方成交，是否屬于“跳單”？
咨詢33：買方看完房后，以親屬的名義與賣方成交，是否屬于“跳單”？
咨詢34：公司買房，員工代為看房，中介公司如何避免公司“跳單”行為？
咨詢35：針對客戶可能存在的“跳單”行為，中介公司要做哪些防范措施？
第四節(jié)誠意金、訂金、定金
咨詢36：誠意金的性質
咨詢37：訂金的性質
咨詢38：定金的性質
咨詢39：買方向中介公司支付的購房誠意金，所有權歸屬于誰？
咨詢40：買方簽訂《購房意向書》以及賣方簽訂《售房承諾書》后是否意味著房屋買賣合同成立？
咨詢41：未簽訂買賣合同的情況下，中介公司代賣方收取了定金，買賣關系是否成立？
咨詢42：中介公司代賣方收取了定金之后，買方不買或賣方不賣了，中介公司可以直接向買方退還定金嗎？
第三章談單階段
第一節(jié)稅費、貸款咨詢
咨詢43：中介公司是否有為客戶提供稅費、貸款咨詢的義務？
咨詢44：客戶要求中介公司計算應繳納稅費時，中介公司應如何答復？
咨詢45：面對客戶咨詢貸款事宜，中介公司應如何處理？
咨詢46：中介公司在客戶咨詢時明確告知買方可貸款七成，但最終銀行只批五成，導致房屋交易不成，中介公司應承擔責任嗎?
第二節(jié)中介公司如何履行合理審查及如實告知義務
咨詢47：中介公司應審查哪些基本交易信息？
咨詢48：中介公司在簽約前，是否應就交易物業(yè)有無被查封進行查冊確認？
咨詢49：遇周末無法查冊確認產權情況，中介公司應如何應對？
咨詢50：因地方政策原因，中介公司無權查冊，中介公司如何處理才能規(guī)避法律風險？
咨詢51：什么是“被司法查封的房產”？
咨詢52：房產查封的最長期限是多少？
咨詢53：被法院查封的房產，中介公司可以提供居間服務嗎？
咨詢54：交易房屋在簽合同前已被法院查封，買方以中介公司未查冊、未告知為由，要求中介公司承擔法律責任，中介公司需要擔責嗎？
咨詢55：房屋通常會因為什么情況被司法機關查封？
咨詢56：簽訂完房屋買賣合同后房屋被法院查封的，中介公司應如何處理？
咨詢57：買賣雙方在房管部門辦理了遞件交易手續(xù)但未出新證，交易的房屋還能被查封嗎？
咨詢58：什么是抵押登記？
咨詢59：存在抵押的房產是否可以出售？
咨詢60：中介公司在簽約前，是否應該向買方告知限購政策？
咨詢61：談單時如何防止經紀人做出無法兌現(xiàn)的承諾？
咨詢62：就學位房的學位問題，中介公司在談單時應注意哪些問題？
咨詢63：發(fā)生爭議時，客戶在談單過程中的錄音錄像，能否作為證據使用？
第四章簽約階段
第一節(jié)簽約主體資格的審查
咨詢64：簽約時中介公司需如何核對買賣雙方的身份信息？
咨詢65：簽約時復印買賣雙方身份證件的法律意義？
咨詢66：未成年人可以獨立簽訂房屋買賣合同嗎？
咨詢67：簽訂買賣合同時，業(yè)主未親自到場，委托親屬或朋友代簽，中介公司要怎樣防范風險？
咨詢68：買方親屬代買方簽訂買賣合同，買方事后卻不追認，合同是否具有法律效力？
咨詢69：中介公司在居間共同共有房產時如何處理才能規(guī)避風險？
咨詢70：中介公司在居間按份共有房產時應注意哪些問題？
第二節(jié)委托手續(xù)的審查
咨詢71：手寫的委托書是否具有法律效力？
咨詢72：公證委托書具有什么法律效力？
咨詢73：二手房交易中“全權委托”應包括哪些委托事項？
咨詢74：公證委托是否必然具有全權代理的法律效力？
第三節(jié)物業(yè)基本信息的審查
咨詢75：什么是“兇宅”？
咨詢76：中介公司能否為“兇宅”提供居間服務？
咨詢77：買方能否以小區(qū)其他物業(yè)屬于“兇宅”為由解除合同？
咨詢78：中介公司有必要要求買方在房產證復印件上簽名嗎？
咨詢79：帶租約房屋出售時應注意哪些問題？
咨詢80：房屋結構對于貸款有什么影響？
咨詢81：房屋性質對房屋買賣交易有何影響？
咨詢82：中介公司在居間過程中，為何要特別注意交易房屋名下的戶口問題？
第四節(jié)合同條款的填寫準則
一、合同主體資料的填寫
咨詢83：中介公司是否需要在房屋買賣合同上完整填寫交易雙方的身份信息？
咨詢84：房屋買賣合同中，是否必須填寫買賣雙方的聯(lián)系地址？
二、交易物業(yè)地址的填寫
咨詢85：合同中記載的物業(yè)地址與房產證記載的物業(yè)地址不一致時，該如何處理？
咨詢86：簽訂合同時，發(fā)現(xiàn)房產證房屋地址與現(xiàn)查冊地址不一致應如何填寫？
三、合同的落款
咨詢87：簽訂房屋買賣合同時，就買賣雙方如何落款簽名，中介公司應注意哪些問題？
咨詢88：簽訂合同時買賣雙方有簽名但沒有按指?；蛑话粗改]簽名，該合同是否有效？
咨詢89：房屋買賣合同（三方合同）上，中介公司一欄只有公司蓋章而沒有經紀人簽名，房屋買賣合同是否成立？
咨詢90：備注條款中買方與中介公司均有簽名蓋章確認，但賣方沒有進行簽名確認，該條款對賣方具有法律效力嗎？
咨詢91：委托代理人應該簽誰的名字？
四、合同其他重要條款填寫與約定
咨詢92：合同中有選擇項，中介公司未進行填寫，有何法律后果？
咨詢93：合同中重要條款用粗體字標注的法律意義？
咨詢94：合同約定“首期款于遞件交易當天（打印體）或2016年3月1日前（手寫體）支付”，則首期款支付時間到底是哪一天？
第五節(jié)合同的生效
咨詢95：口頭約定的房屋買賣合同有沒有法律效力？
咨詢96：代理人未取得代理權，其簽訂的房屋買賣合同有沒有法律效力？
咨詢97：買賣雙方簽訂合同的時間不一致的，合同生效時間以哪個時間為準？
咨詢98：合同附件中，買賣雙方未簽名，附件是否對買賣雙方產生法律效力？
咨詢99：房屋買賣合同上只有經紀人簽名，但公司未蓋章，客戶能否以此為由主張房屋買賣合同無效？
咨詢100：中介公司能否讓賣方或買方把合同拿回家簽署或郵寄給其簽署后再交回公司？
第六節(jié)合同的變更
咨詢101：中介公司誤將建筑面積寫成套內面積，事后發(fā)生爭議，該如何處理？
咨詢102：買賣雙方未經中介公司同意，擅自變更房屋買賣條款，該變更的條款是否具有法律效力？
咨詢103：中介公司未經賣方同意，擅自與買方變更付款條件，該變更的條款對賣方是否具有法律約束力？
咨詢104：補充條款與原合同條款約定不一致時，以哪個約定為準？
第七節(jié)合同的解除
咨詢105：買賣雙方在什么情況下可以解除合同？
咨詢106：買賣雙方銷毀（撕毀）合同，或在合同上標明“作廢”，是否具有解除合同的法律效力？
咨詢107：未經中介公司同意，買賣雙方能否私下解除房屋買賣合同？
第五章合同的約定與履行
第一節(jié)房屋交易價格
咨詢108：二手房買賣中，是否涉及房屋單價的問題？
咨詢109：房屋價格大小寫不一致，交易價格應以哪個為準？
咨詢110：房屋總價與分期付款的計算總額約定不一致，房屋交易價格究竟以哪個為準？
咨詢111：二手房交易過程中，原開發(fā)商贈送的一層花園或頂層露臺面積是否需計入樓價？
第二節(jié)定金支付
咨詢112：定金支付有無上限？
咨詢113：定金合同是諾成合同還是實踐合同？
咨詢114：定金罰則如何適用？
咨詢115：房屋買賣合同中約定了定金支付日期，但買方到期未支付定金，買方的行為是否構成違約?
咨詢116：買方未足額支付定金，賣方主張沒收定金的金額該如何確定？
咨詢117：買方未支付定金，賣方還能否向買方主張定金罰則？
咨詢118：買方未支付定金，合同僅約定了“定金罰則”而未約定其他違約責任，賣方如何追究買方的違約責任？
咨詢119：一方違約后，定金條款和違約金條款可以同時適用嗎？
咨詢120：中介公司可以代賣方收取定金嗎？
咨詢121：買方按時支付定金，但賣方拒收定金，賣方的行為屬于違約嗎？
咨詢122：簽訂買賣合同后，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，買方違約，賣方要求沒收定金，中介公司是否需將定金轉交給賣方？
咨詢123：簽訂買賣合同后，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，賣方違約，買方要求中介公司退還定金，中介公司可否向買方退還定金？
第三節(jié)首期款支付
咨詢124：合同約定的首期款比例與銀行貸款政策規(guī)定的首期款比例不符，該如何處理？
咨詢125：合同約定遞件當日支付首期款，那么遞件與支付首期款的先后順序該如何確定？
咨詢126：為了配合買方辦理按揭貸款，賣方在未收款的情況下提前向買方出具首期款收據，事后買方主張已付首期款，該如何處理？
第四節(jié)網簽
咨詢127：什么是網簽合同？
咨詢128：二手房買賣是否必須網簽以及網簽的法律意義？
咨詢129：簽完網簽合同是否等同于過戶？
咨詢130：網簽合同與三方房屋買賣合同不一致時，以哪份合同為準？
咨詢131：網簽合同簽署后，合同任何一方當事人能否單方撤銷？
第五節(jié)贖契
咨詢132：合同中注明交易房產存在抵押，但未注明由誰贖契，則贖契款應由誰承擔？
咨詢133：合同約定由買方贖契，但買方又擔心資金安全，買方的資金安全應如何保證？
咨詢134：合同中約定由擔保公司墊資贖契，未約定墊資所產生的手續(xù)費由誰承擔，則墊資所產生的手續(xù)費應由誰承擔？
咨詢135：買方支付贖契款后，賣方將贖契款挪作他用，買方如何防范風險？
咨詢136：合同約定的買方支付贖契款日期已到，但賣方尚未按合同約定向銀行申請?zhí)崆斑€款，買方是否必須支付該贖契款？
第六節(jié)按揭貸款
咨詢137：房價100萬元，買方通過報高房價的方式從銀行獲批90萬元的貸款額度，但賣方卻認為買方的同貸書違反了銀行政策拒絕遞件交易，賣方的行為是否構成違約？
咨詢138：銀行審批的貸款金額少于買方申請的貸款額度，買方又無能力以現(xiàn)金形式補足余款的，買方是否有權解除買賣合同？
咨詢139：買方第一次申請銀行貸款未獲審批的情況下，要求到其他銀行重新辦理申請貸款手續(xù)，賣方不愿意配合，賣方行為是否構成違約？
咨詢140：由于銀行年底資金緊張未及時放款，導致賣方收到銀行貸款時超過了合同約定的收齊樓款時間，賣方要求追究買方的違約責任，能得到法院支持嗎？
第七節(jié)過戶遞件
咨詢141：二手房買賣中過戶遞件的定義與效力？
咨詢142：如何理解合同中約定的“過戶遞件成功”？
咨詢143：過戶遞件成功是否意味著房屋已實際完成過戶？
咨詢144：賣方不想繼續(xù)交易，要求單方撤回遞件交易資料，買方應該怎么辦？
第八節(jié)交易稅費及其他費用承擔
咨詢145：合同中約定，因房屋交易產生的稅費全部由買方承擔，該約定是否違反國家稅收政策？
咨詢146：合同中雖有約定交易稅費由買方承擔，但未明確約定因政策變化導致稅費增加由誰承擔，則因政策導致增加的稅費應由誰承擔？
咨詢147：合同未約定物業(yè)維修基金的承擔主體，物業(yè)維修基金應由誰承擔？
咨詢148：合同約定的價格為賣方實收價，在交易過程中，發(fā)現(xiàn)賣方未繳清土地出讓金，則該土地出讓金由誰承擔？
咨詢149：合同中約定賣方應在交樓前結清相關費用，該費用包含哪些內容？是否需要列明？
咨詢150：賣方原口頭同意配合買方報低房價以減少稅費，但到報稅時卻反悔，不愿意配合報低房價，賣方的行為構成違約嗎？
咨詢151：房屋買賣已完成繳納稅費手續(xù)但尚未出新證，現(xiàn)法院判決撤銷或解除該房屋買賣合同，已繳納的稅費能否退還？
咨詢152：賣方曾口頭承諾房屋滿五年且為唯一物業(yè)，但交稅時發(fā)現(xiàn)并非賣方唯一物業(yè)，則對于因此增加的稅費買方可否要求賣方承擔？
第九節(jié)交樓
一、交樓時的戶口問題
咨詢153：物業(yè)戶口遷移在合同中該如何約定？
咨詢154：合同沒有約定戶口遷移問題，賣方拒絕遷出戶口，中介公司及買方該如何處理？
咨詢155：合同約定了賣方需要遷出戶口，但沒有約定具體遷出時間，賣方借故拖延遷出戶口的，中介公司及買方該如何處理？
咨詢156：交樓后，買方發(fā)現(xiàn)購買的學位房學位被占用了，買方該如何處理？
二、交樓保證金
咨詢157：交樓保證金的作用是什么？
咨詢158：交樓保證金屬于樓款的一部分嗎？
咨詢159：交樓保證金可以直接抵扣中介費嗎？
咨詢160：交樓過程中，買賣雙方就交易物業(yè)產生的欠款由誰承擔出現(xiàn)爭議，業(yè)主要求退還交樓保證金，買方要求用該交樓保證金支付欠款，中介公司該如何處理？
三、交樓方式注意事項
咨詢161：如果賣方拒絕按合同約定的期限交樓，買方可以“撬鎖收樓”嗎？
咨詢162：中介公司能不能幫買方做“撬鎖收樓”的見證？
咨詢163：賣方收齊樓款后，將鑰匙交與中介公司，要求中介公司直接與買方辦理交樓手續(xù)，中介公司代賣方交樓存在哪些風險？
咨詢164：賣方未按約定配合買方辦理水電、煤氣等過戶手續(xù)，買方是否有權拒絕收樓并要求賣方按合同約定承擔違約責任？
咨詢165：賣方交樓前將合同中約定需要附送的家私家電搬走，買方是否有權拒絕收樓并要求業(yè)主按合同約定承擔遲延履行的違約責任？
咨詢166：在房屋符合交房條件的情況下，買方逾期收房的，逾期收房期間所產生的物業(yè)管理費等相關費用應由誰承擔？
四、交樓后的風險轉移
咨詢167：法律對房屋滅失風險的轉移是如何規(guī)定的？
第十節(jié)合同履行的其他問題
咨詢168：合同沒有約定履行期限，則履行期限該如何確定？
咨詢169：在買賣合同中，對有關事項的履行日期約定不明確（如遞件交易時間），中介公司應如何應對，方能有效推進交易的順利履行？
咨詢170：簽訂買賣合同后，賣方去世了，合同能否繼續(xù)履行？
咨詢171：簽訂買賣合同后，買方過世，該如何處理？
第六章違約責任
第一節(jié)違約責任的基礎知識
咨詢172：房屋買賣中常見的糾紛有哪些？
咨詢173：違約責任的承擔方式有哪些？
咨詢174：什么是“違約金”？
咨詢175：如何確定違約金的計算標準和依據？
咨詢176：爭議條款應如何約定？
第二節(jié)買方違約
咨詢177：買方支付定金后表示不買了，定金也不要了，賣方還能按合同約定追究買方樓價10%的違約責任嗎？
咨詢178：買方違約導致合同不能繼續(xù)履行，中介公司可以促成賣方與另一買方簽訂新的房屋買賣合同嗎？
咨詢179：買方在房屋買賣合同上簽假名后反悔不買，可以進行筆跡鑒定確定買方的訴訟主體資格嗎？
咨詢180：因買方的信用問題，銀行不批準買方的貸款申請，買方可以以此為由解除房屋買賣合同嗎？
咨詢181：買方未按約定日期支付購房款，賣方立即要求解除買賣合同，是否能得到法院支持？
第三節(jié)賣方違約
咨詢182：簽完合同后，賣方明確表示不賣了，且愿意雙倍返還定金，買方應如何處理？
咨詢183：賣方或買方違約導致房屋買賣無法繼續(xù)進行，中介公司能否以此向賣方或買方主張支付違約金？
咨詢184：房屋買賣合同中，約定賣方同意房屋可過戶至買方指定的第三人名下，且雙方均明確了最終的落戶人，后賣方以買方無購房資格為由不配合過戶，是否屬于違約？
咨詢185：房屋過戶后，買方發(fā)現(xiàn)房屋實際面積比房產證上的面積小，買方要求賣方承擔賠償責任或補償差價，是否合理？
咨詢186：賣方未帶身份證件的情況下簽訂了房屋買賣合同并收取了定金，后發(fā)現(xiàn)該賣方并非業(yè)主本人，中介公司該如何處理？
咨詢187：簽完買賣合同并收取高額首期款后賣方“攜款潛逃”了，買方可采取哪些措施追究賣方的責任？
咨詢188：賣方反悔不賣了，買方向法院起訴要求強制過戶交易，需具備哪些條件法院才可能支持該訴求？
咨詢189：買方已付清樓款且已收樓，在辦理過戶交易過程中，因賣方的債務糾紛交易的房屋被法院查封，買方能要求解封并繼續(xù)過戶嗎？
咨詢190：如果賣方在簽完買賣合同后將房屋抵押的，是否屬于違約？
咨詢191：買方因賣方違約提起訴訟，可在哪個訴訟階段查封交易的房屋？
咨詢192：賣方違約，買方追究賣方違約責任并向法院申請財產保全，買方需要提供擔保嗎？哪類財產可以作為擔保物？
咨詢193：什么是“一房二賣”或“一房多賣”？
咨詢194：賣方一房多賣的，應承擔什么法律責任？
咨詢195：“一房二賣”或“一房多賣”情形下簽的房屋買賣合同有效嗎？
咨詢196：賣方一房多賣的，數(shù)個買方均起訴要求將涉案房屋過戶到自己名下，法院將如何處理？
咨詢197：中介公司如何防止賣方“一房二賣”或“一房多賣”？
咨詢198：房屋因為賣方對外負債而與債權人簽訂了網簽合同后，賣方再予以出售，屬于“一房二賣”行為嗎？
咨詢199：房屋買賣合同中約定由賣方配合買方做全權公證委托，現(xiàn)賣方不配合做全權公證委托，是否屬于違約？
第四節(jié)政策導致合同履行不順利而造成的違約
咨詢200：房屋買賣合同中約定買方首付款比例為二成，合同履行過程中，因銀行信貸政策調整導致首付款比例提高，買方無力支付增加的首期款導致合同無法繼續(xù)履行，買方的行為屬于違約嗎？
咨詢201：因銀行貸款政策調整致使銀行不批準買方的貸款申請或者所批準額度遠遠小于申請額度，買方可以以此為由解除房屋買賣合同嗎？
咨詢202：簽訂買賣合同后，政府出臺限購政策，導致房屋買賣合同無法履行將如何處理？
咨詢203：簽訂買賣合同前，政府就已出臺限購政策，合同履行中，買方能否以自己無購房資格主張解除合同？
第五節(jié)其他違約情況
咨詢204：買賣雙方要求中介公司在解除房屋買賣合同的協(xié)議上蓋章，中介公司需要在該協(xié)議上蓋章嗎？
咨詢205：賣方將房屋出售事宜全權委托給中介公司，成交后，賣方以售房價遠低于市場價、損害了其利益為由，主張合同無效，且要求中介公司賠償其損失，賣方的訴求能得到法院的支持嗎？
咨詢206：房屋買賣合同中未約定違約時的律師費承擔事項，守約方可以要求違約方承擔其律師費損失嗎？