房屋租賃合同糾紛訴訟指引與實務(wù)解答（第3版）

上編訴訟指引
第一章房屋租賃合同糾紛案件概述
第一節(jié)房屋租賃糾紛的主要特點、類型及表現(xiàn)形式
一、房屋租賃糾紛的主要特點
二、房屋租賃糾紛的主要類型及表現(xiàn)形式
第二節(jié)房屋租賃糾紛的成因分析
一、近年來房屋租賃市場供需兩旺
二、當事人法律意識和誠信意識不高
三、當事人惡意串通，逃避管理和偷逃稅費
四、房屋中介公司良莠不齊，相關(guān)部門監(jiān)管不力
五、訴訟前缺少一定的矛盾化解機制
第二章房屋租賃合同糾紛訴訟程序
第一節(jié)房屋租賃合同糾紛的起訴條件、受理要點
一、房屋租賃合同糾紛的起訴條件
二、房屋租賃合同糾紛的受理要點
第二節(jié)房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)及被告抗辯理由
一、房屋租賃合同糾紛所需證據(jù)
二、被告的抗辯理由
第三節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟時效
一、時效的一般規(guī)定
二、訴訟時效的中止或中斷
三、房屋租賃合同糾紛的最長訴訟時效
第四節(jié)房屋租賃合同糾紛的訴訟費交納標準與負擔(dān)原則
一、訴訟費用交納范圍
二、訴訟費用交納標準
三、訴訟費用的負擔(dān)原則
第五節(jié)判決內(nèi)容與申請執(zhí)行
一、判決內(nèi)容
二、申請執(zhí)行
中編實務(wù)解答
第一章房屋租賃合同效力糾紛
1.出租未經(jīng)消防驗收的房屋，租賃合同是否有效
2.出租沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效
3.出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)或臨時建筑審批手續(xù)的房屋租賃合同是否有效
4.沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效
5.出租改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途房屋的租賃合同是否有效
6.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效
7.已經(jīng)出租的房屋被查封,原租賃合同是否有效
8.部分共有人出租共有房屋是否有效
9.租賃合同無效，應(yīng)參照何種租金標準確定占有使用費
第二章房屋租賃合同履行、解除糾紛
10.經(jīng)主管部門批準建設(shè)的房屋，出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同是否有效
11.房屋在出租期間由誰負責(zé)維修承租人因此受到的損失應(yīng)當如何處理
12.什么是出租人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)承租人可采取哪些補救辦法
13.如何認定承租人是否正當使用出租房屋未正當使用，出租人應(yīng)如何救濟
14.出租人是否有權(quán)提前收回房屋
15.承租人在哪些情況下可以解除租賃合同，提前退租
16.租賃房屋沒有達到合同約定的交付條件，應(yīng)當如何處理
17.如何處理“一房兩租或數(shù)租”糾紛
18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施維護自己的權(quán)益
19.產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人對租賃房屋斷電、斷水，其行為是否正當合法
20.在房屋租賃期間，承租人擅自變動承租房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當如何處理
21.租賃期限屆滿后，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理
22.租賃合同無效，對于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物，如何處理
23.房屋租賃合同解除后，承租人對房屋的裝飾裝修如何處理
24.承租人未經(jīng)出租人同意擅自裝修、擴建的，如何處理發(fā)生的費用
25.承租人經(jīng)出租人同意擴建的，如何處理發(fā)生的擴建費用
26.出租房屋欠繳物業(yè)費，應(yīng)當由出租人交納還是由承租人交納
第三章房屋租賃合同轉(zhuǎn)租糾紛
27.主體變更后新承租人是否可向原次承租人主張占有使用費
28.因轉(zhuǎn)租人違約，出租人要求解除合同，次承租人有何救濟權(quán)利
29.房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金
30.次承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，承租人要求繼續(xù)履行與次承租人的轉(zhuǎn)租賃合同應(yīng)否支持
31.承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的，出租人行使合同解除權(quán)的期限是多久
32.承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限能否超過剩余期限
33.承租人可否將所租住的公房轉(zhuǎn)租
第四章優(yōu)先購買權(quán)糾紛
34.產(chǎn)權(quán)人出售房屋時，承租人如何主張優(yōu)先購買權(quán)
35.出租人在未通知承租人情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如何保障承租人的合法權(quán)益承租人在放棄優(yōu)先購買權(quán)后，是否享有繼續(xù)承租權(quán)
36.承租人認為自己優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的，應(yīng)該如何提出請求
37.在什么情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)以及優(yōu)先購買權(quán)消滅
38.承租人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和繼承
39.房屋轉(zhuǎn)租后，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)
40.如何理解和把握承租人優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”
41.實際履行價格與備案合同價格不一致的情況下，承租人能否要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)
42.出租人整體出售房屋時，部分房屋承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)
43.房屋租賃期滿后雙方不再繼續(xù)履行或解除合同后，承租人是否還享有對房屋的優(yōu)先購買權(quán)
44.房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可主張優(yōu)先購買權(quán)
45.如何理解出租人出售房屋時對承租人的通知義務(wù)通知能否限定購房條件出租人對承租人發(fā)出的出賣出租房屋的通知中限定承租人須在不足一個月的期限內(nèi)交清購房款，該通知是否合法有效
46.優(yōu)先購買權(quán)之訴的性質(zhì)是什么是確認之訴、給付之訴還是變更之訴
47.以拍賣、折價、變賣等方式處分租賃房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立是否影響優(yōu)先購買權(quán)的行使
第五章其他有關(guān)房屋租賃問題
48.租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，新業(yè)主是否應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同例外情形有哪些
49.在承租人預(yù)付租金，尚未到新的交租期限情況下，新業(yè)主能否向承租人主張給付租金
50.出租人未告知出租房屋已抵押的事實，應(yīng)當如何承擔(dān)責(zé)任
51.房屋租賃合同中，如何確定當事人約定的違約金是否過高，能否與賠償損失并用
52.租賃房屋可否作為裝飾裝修工程款優(yōu)先受償權(quán)的標的
53.房屋租賃合同無效、期滿或依法解除后，承租人拒不返還房屋，由此造成的損失應(yīng)當如何承擔(dān)
54.租賃合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款結(jié)算單”，是否適用訴訟時效的規(guī)定
55.承租人能否獲得拆遷補償
56.如何區(qū)分房屋租賃合同與酒店（賓館）承包合同糾紛
57.如何區(qū)分房屋租賃合同解除與變更、撤銷糾紛
58.什么叫承租權(quán)轉(zhuǎn)讓怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓
59.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生糾紛，應(yīng)如何處理
60.房屋租賃糾紛如何確定地域管轄問題
61.如何理解把握優(yōu)先承租權(quán)問題
62.承租人欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司是否有權(quán)要求出租人付款
63.房屋租賃期間，第三人對房屋進行侵害，應(yīng)如何處理
64.房屋租賃期間因房屋失火對第三人造成侵害，應(yīng)如何分擔(dān)責(zé)任
65.自然人作為承租人簽訂租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營場所設(shè)立企業(yè)并實際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，應(yīng)當由誰作為承擔(dān)責(zé)任的主體
66.承租人在經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，無力繼續(xù)履行租賃合同的情況下能否行使合同解除權(quán)
下編附錄
一、相關(guān)法律、行政法規(guī)
中華人民共和國民法通則（1986.4.12）（節(jié)選）
中華人民共和國物權(quán)法（2007.3.16）（節(jié)選）
中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（2009.12.26）（節(jié)選）
中華人民共和國合同法（1999.3.15）（節(jié)選）
中華人民共和國擔(dān)保法（1995.6.30）（節(jié)選）
中華人民共和國土地管理法（2004.8.28修正）（節(jié)選）
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007.8.30修正）（節(jié)選）
中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007.10.28）（節(jié)選）
中華人民共和國消防法（2008.10.28修訂）（節(jié)選）
中華人民共和國建筑法（1997.11.1）（節(jié)選）
中華人民共和國拍賣法（2004.8.28修正）（節(jié)選）
中華人民共和國民事訴訟法（2012.8.31修正）
國有土地上房屋征收與補償條例（2011.1.21）（節(jié)選）
城市房屋拆遷管理條例（2001.6.13）（節(jié)選）
建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（2000.1.30）（節(jié)選）
村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例（1993.6.29）（節(jié)選）
二、相關(guān)司法解釋
最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）（1988.1.26）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（1999.12.19）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2009.4.24）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋（2000.12.8）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009.7.30）
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003.3.24）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（2009.5.14）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定（2001.12.21）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定（2008.8.21）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函（2005.7.26）
最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)（1986.1.7）
三、部門規(guī)章及地方性司法文件
商品房屋租賃管理辦法（2010.12.1）
江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見（2008.12.10）
上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（2005.8.29）