律師來了7：買房、租房糾紛律師答疑

目錄
第一章　房屋術語
什么是商品房？
內銷商品房和外銷商品房分別指的是什么？
什么是商品房銷售價格備案？
什么是商品房預售？
什么是商品房現(xiàn)售？
什么是商品房銷售的“五證”？
什么是商品房買賣合同？
什么是商品房買賣認購書？
什么是《商品房買賣合同示范文本》？
什么是商業(yè)貸款？
什么是公積金貸款？
什么是組合貸款？
什么是限購？
什么是限貸？
什么是認房又認貸？
什么是借名買房？經(jīng)常發(fā)生借名買房的原因有哪些？
什么是商品房銷售的“兩書”？
什么是商品房登記的單方申請？
什么是商品房登記的共同申請？
什么是經(jīng)濟適用住房？
什么是經(jīng)濟適用住房收費卡制度？
什么是農村房屋買賣中的“地隨房走”原則？
什么是出租人的瑕疵擔保義務？
什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權？
什么是公共租賃住房？
什么是廉租住房？
什么是廉租住房的貨幣補貼？
什么是廉租住房的實物配租？
第二章　房屋買賣熱點問題
第一節(jié)　商品房買賣
購房者購房時需要認真審查哪些資料？
開發(fā)商拒絕出示“五證”原件時購房者應該怎么辦？
開發(fā)商“返本銷售”的促銷方式可信嗎？
開發(fā)商“售后包租”的促銷方式可信嗎？
開發(fā)商“分拆零售”的促銷方式可信嗎？
開發(fā)商“零首付”的促銷方式可信嗎？
購房者如何理解售樓中的各種面積？
開發(fā)商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？
房產(chǎn)廣告陷阱有哪些？
對于開發(fā)商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發(fā)商何種法律責任？
商品房買賣認購書的法律效力如何？
商品房買賣認購書在何種情況下可以被認定為商品房買賣合同？
未獲預售許可證的開發(fā)商出具的商品房買賣認購書有效嗎？
商品房買賣認購書中的“定金”與“訂金”有何區(qū)別？
商品房買賣認購書能轉讓嗎？
購房者在簽訂商品房買賣認購書時應注意哪些事項？
“內部認購”行為有效嗎？
商品房買賣合同的主要內容有哪些？
開發(fā)商在未取得《商品房預（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣合同是否有效？
購房者與開發(fā)商先后簽訂的商品房買賣認購書與商品房買賣合同所約定的內容不一致時，應以哪個為準？
購房者如何向開發(fā)商索要購房發(fā)票？
開發(fā)商作為商品房買賣合同的一方當事人應履行哪些義務？
商品房買賣合同的內容約定不明確怎么辦？
商品房買賣合同簽訂后，購房者能要求退房嗎？
退房的約定條件大致有哪些？
退房的法定條件有哪些？
開發(fā)商不履行合同義務，購房者應如何維權？
當事人違反合同附隨義務，構成違約嗎？
購房過程中一方當事人違約，違約金數(shù)額或者損害賠償數(shù)額應當如何確定？
商品房買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額或者損害賠償?shù)挠嬎惴绞?，應如何處理?
在何種情況下，購房者可以請求“雙倍賠償”？
“一房二賣”中，開發(fā)商應先履行哪個合同？
“一房二賣”中，已經(jīng)實際占有房屋的購房者是否享有優(yōu)先權？
“一房二賣”中，已經(jīng)登記備案的購房者是否享有優(yōu)先權？
“一房二賣”中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份合同無效？
以假離婚的方式購房，可能產(chǎn)生哪些后果？
什么是商品房買賣合同中的免責或限制條款？
限購的情況下簽署的房屋買賣合同，是否有效？
因購買方限購致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？
政策變化致使正式的房產(chǎn)買賣合同無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？
輕信別人可以“包裝”，規(guī)避限購政策購房，會有哪些后果？
商品房預售合同需要登記嗎？
未經(jīng)登記的商品房預售合同有效嗎？
預售合同約定：開發(fā)商違約，購房者應當在天內解約，超過天未提出解約的，購房者喪失解約權。該約定是否有效？
為什么要進行商品房預售合同登記？
如何查詢商品房銷售備案價格？
商品房實際銷售價格高于備案價格的，房屋買賣合同是否有效？
商品房實際銷售價格高于備案價格的，購房者是否有權要求開發(fā)商退差價？
商品房預售合同可以轉讓嗎？
貸款不足，現(xiàn)金補足條款是否有效？
因為貸款政策變化導致購買方貸款無法獲批準或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權解除房屋買賣合同？
借款人還不起按揭貸款會有什么后果？
購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？
購房者申請按揭貸款應注意哪些問題？
個人住房公積金貸款的申請流程是什么？
購房者應如何查驗開發(fā)商提供的《住宅質量保證書》？
購房者應如何查驗開發(fā)商提供的《住宅使用說明書》？
商品房常見的質量問題有哪些？
房屋出現(xiàn)質量問題，購房者應如何維權？
商品房的質量保修期是多久？
如何理解商品房的“交付使用”？
“交付使用”之后，商品房損毀、滅失的風險由誰承擔？
開發(fā)商遲延交房，購房者如何維權？
開發(fā)商遲延交房，購房者可以退房嗎？
開發(fā)商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？
房屋交付以后，購房者多久能取得不動產(chǎn)權證？
購房合同能否署兩人以上的名字？
在辦理房地產(chǎn)權屬證書時，開發(fā)商有哪些義務？
由于開發(fā)商的原因導致購房者無法取得不動產(chǎn)權證，購房者應如何維權？
對于開發(fā)商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責任？
商品房不能辦理房地產(chǎn)權屬證書的情形有哪些？
沒有辦理產(chǎn)權過戶登記，會不會影響商品房買賣合同的效力？
年土地使用權期滿，購房者是否喪失房屋所有權？
外國人在我國的購房流程是什么？
華僑、歸僑、僑眷用僑匯購買住宅適用什么政策？
商品房買賣產(chǎn)生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？
商品房買賣糾紛的當事人應去哪個法院提起訴訟？
商品房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？
房屋買賣合同被宣告無效或撤銷會產(chǎn)生什么法律后果？
簽訂裝修合同要注意哪些事項？
裝修是否有保修期？
裝修質量發(fā)生問題怎么辦？
第二節(jié)　二手房買賣
哪些二手房不能上市交易？
預售的商品房可以作為二手房交易嗎？
購房者為什么要做產(chǎn)調？
做產(chǎn)調的步驟是什么？
二手房買賣糾紛的當事人應去哪個法院起訴？
二手房買賣糾紛適用什么樣的訴訟時效？
購房過程中簽訂“陰陽合同”能避稅嗎？
房產(chǎn)證和不動產(chǎn)權證有什么區(qū)別？
二手房買賣合同應該載明哪些內容？
簽訂二手房買賣合同應具備哪些條件才能生效？
沒有辦理產(chǎn)權過戶登記，會不會影響二手房買賣合同的效力？
出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣合同？
二手房買賣合同被確認無效后如何處理？
賣房者“一房二賣”，先后簽訂的兩份合同的效力如何認定？
借名購買政策性住房的合同有效嗎？
借名購房有哪些風險？
借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什么關系？
借名買房委托協(xié)議是否有效？
在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？
名義購房人都認可的情況下，為什么法院駁回了實際購房者確認房屋產(chǎn)權的訴訟請求？
買到了“兇宅”怎么辦？
出售方故意隱瞞房屋是“兇宅”的情況，房屋買賣合同有效嗎？
買到“兇宅”，在合同繼續(xù)履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？
二手房“交付使用”之后，損毀、滅失的風險由誰承擔？
購買二手房后如何辦理不動產(chǎn)權證？
房價暴漲后，賣方單方違約，買方若還想繼續(xù)履行合同，該怎么辦？
出售方承擔買賣合同約定的違約金，就可以解除買賣合同嗎？
房產(chǎn)不唯一就沒有個稅稅收優(yōu)惠嗎？
第三節(jié)　保障性住房買賣
限價商品住房購房合同有什么效力？
申請人到期未簽訂兩限商品住房購房合同的后果是什么？
限價商品住房建設單位擅自向未經(jīng)區(qū)縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？
弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？
經(jīng)濟適用住房購房者如何交納物業(yè)服務費？
騙購經(jīng)濟適用住房會有什么后果？
經(jīng)濟適用住房上市轉讓需要滿足什么條件？
違規(guī)出售已購經(jīng)濟適用住房有什么后果？
已購經(jīng)濟適用住房上市轉讓的，土地出讓金如何繳納？
經(jīng)濟適用住房可以出租嗎？
已購經(jīng)濟適用住房的可以再購買其他住房嗎？
第四節(jié)　公房買賣
哪些人可以購買公房？
購買公有住房時公共維修基金如何交納？
公房的權屬登記機關是什么？
哪些已購公房可以出售？哪些已購公房不得出售？
一般來說，出售已購公房的土地出讓金如何繳納？
第五節(jié)　農村房屋買賣
對自建房屋所占用的宅基地，農民享有所有權嗎？
農村房屋可以出售嗎？
農村房屋能否繼承？
農村房屋能否贈與？
城鎮(zhèn)居民能不能購買農村房屋？
本集體經(jīng)濟組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？
農村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？
第三章　房屋租賃熱點問題
第一節(jié)　城鎮(zhèn)私有房屋租賃
出租臨時建筑的，其租賃合同是否有效？
未取得產(chǎn)權證的“房東”與承租人簽訂的租賃合同有效嗎？
租賃合同無效的，出租人是否可以向承租人主張占用房屋的費用？
租房時必須簽訂書面合同嗎？
房屋租賃合同都需要約定什么，未明確約定的事項應如何處理？
當事人未辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)，是否影響租賃合同的效力？
房屋租賃合同未進行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔哪些不利后果？
第二節(jié)　房屋租賃合同的履行
明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔保義務？
出租人不及時履行維修義務時，承租人是否有必要自行維修？
租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權利？
承租人不當使用導致租賃房屋毀損的應承擔哪些責任？
房屋發(fā)生轉租后，次承租人的權利有何限制？
次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責任？
出租人重復簽訂多個有效的租賃合同時，哪份合同將最終獲得履行？
承租人因“出租人一屋多租”未能實現(xiàn)合同目的，可以采取什么維權措施？
承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應該怎么辦？
承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？
房屋轉租后，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？
承租人預付租金后，租賃房屋所有權發(fā)生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？
承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？
承租人擅自裝修的，是否能以出租人“實際獲利”為由，要求出租人承擔裝修發(fā)生的費用？
承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿后，裝修物應如何處理？
承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內解除合同時，裝修物應如何處理？
承租人經(jīng)出租人同意裝修租賃房屋，此后發(fā)現(xiàn)合同無效的，裝修物應如何處理？
什么情況下出租人有權提前收回房屋？
什么情況下承租人有權提前退租？
什么是承租人對承租房屋的優(yōu)先購買權？
局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優(yōu)先購買權？
共有人優(yōu)先購買權和承租人優(yōu)先購買權發(fā)生競合時，何者優(yōu)先？
承租人優(yōu)先購買權能否轉讓和繼承？
次承租人是否具有優(yōu)先購買權？
在租賃合同中寫明放棄優(yōu)先購買權的，事后承租人能否反悔？
委托拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優(yōu)先購買權？
租賃期內實現(xiàn)房屋抵押權的，承租人能否主張優(yōu)先購買權？
出租人將房屋出賣給善意第三人，并辦理過戶登記，承租人是否可以基于優(yōu)先購買權向出租人主張損害賠償責任？
租賃期內新設立的房屋抵押權，一旦債權人要求實現(xiàn)抵押權，租賃關系是否繼續(xù)有效？
承租已設立抵押的房屋有何風險？
原書面租賃合同期滿后，出租人與承租人口頭續(xù)租是否有效？
當事人解除租賃合同為什么要履行通知義務？
租賃合同終止后，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以采取撬開門鎖等方式強行驅逐？
如果租賃期間發(fā)生“失火”或“漏水”給第三人造成損害的，應如何分擔責任？
租賃房屋的物業(yè)服務費應該由誰來承擔？
拖欠物業(yè)服務費的，物業(yè)服務公司可以找誰索要？
房屋租賃合同中“天價違約金”的約定是否有效？
出租人違約且支付違約金后，承租人是否可以要求其繼續(xù)履行合同？
租賃合同中守約方能否同時主張違約金和定金？
守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？
守約方能否同時主張定金與損害賠償金？
房屋租賃合同中既約定違約金也約定定金的，守約方怎樣選擇才更有利？
因房屋租賃發(fā)生糾紛的，當事人最晚應在什么時候起訴？
如何判斷最晚起訴時間是否已過？
在房屋租賃合同糾紛中，當事人向法院起訴需要具備哪些條件？
因房屋租賃發(fā)生糾紛，當事人應該去哪個法院起訴？
在房屋租賃合同糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？
房屋租賃合同糾紛的起訴狀需要包括哪些內容？
房屋租賃糾紛訴訟，訴訟費用如何結算？由誰負擔？
第三節(jié)　城鎮(zhèn)公有房屋租賃
公房是否可以擅自轉租？
公房租賃是否可以繼承？
什么情況下，夫妻離婚后，雙方均有權承租共同居住的公房？
離婚后對夫妻雙方均可承租的公房由一方承租的，承租方對另一方如何予以經(jīng)濟補償？
離婚時，一方無權承租公房而解決住房確有困難的怎么辦？
第四節(jié)　廉租住房租賃
申請城鎮(zhèn)廉租住房的流程是什么？
廉租住房協(xié)議有哪些內容？
廉租住房能不能轉租？
家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務？違反各項義務的后果分別是什么？
第五節(jié)　公共租賃住房
申請公共租賃住房的流程是什么？
公共租賃住房協(xié)議有哪些內容？
公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿后承租人該怎么辦？
承租人合法取得公共租賃住房后，哪些情況下會被要求退回住房？
承租人違反公共租賃住房有關規(guī)定，會受到哪些處罰？
第六節(jié)　農村房屋租賃
農村房屋租賃合同可以采用哪些形式？
農村房屋租賃合同都需要約定什么，未明確約定的事項怎么處理？
農村房屋“以租代買”能否行得通？
“買賣不破租賃”原則對農村房屋還適用嗎？
農村房屋租賃期間，租賃房屋被征收的，承租人能否獲得征收補償？
農村房屋租賃合同糾紛起訴狀需要包括哪些內容？
出租人將房屋出賣給善意第三人，并辦理了過戶登記，承租人是否可以基于優(yōu)先購買權向出租人主張損害賠償責任？