城市更新法律實(shí)務(wù)：拆除重建類城市更新操作指引

第一章總論/001
第一節(jié).城市更新的法律概念 /001
一、城市更新的法律含義/ 001
二、城市更新概念在深圳市的發(fā)展過(guò)程/ 005
第二節(jié)深圳市城市 化進(jìn)程與土地規(guī)劃管理政策歷史沿革/ 008
一、深圳市城市化的歷史概述/008
二、深圳市土地規(guī)劃管理政策沿革/ 016
第三節(jié)拆除重 建類城市更新項(xiàng)目主體間法律關(guān)系總述 /038
城市更新中的法律關(guān)系簡(jiǎn)析/ 038
二、拆除重建類城市更新中的行政法律關(guān)系1 039
三、拆除重建類城市更新中的民事法律關(guān)系1044
第四節(jié)深圳市城市更新法規(guī)政策概況/048
一、《更新辦法》及《更新辦法實(shí)施細(xì)則》/ 048
二、深圳市現(xiàn)行棚戶區(qū)改造政策簡(jiǎn)介/ 052
三、對(duì)完善深圳市城市更新立法的思考和建議/060
第五節(jié)城市更新 與依法行政/ 071
一、城市更新行政決策法治化/ 071
二、城市更新行政審批合規(guī)化的基本要求/ 073
三、城市更新政府行政處罰合法化/ 078

第二章拆除重建類城市更新-般程序概要/ 083
第一節(jié)城市更新單元計(jì)劃審批/ 083
一、更新單元計(jì)劃申報(bào)應(yīng)符合的申報(bào)情形/ 083
二、更新單元計(jì)劃申報(bào)要?jiǎng)澏ú鸪秶?084
三、更新單元計(jì)劃的申報(bào)要有明確的申報(bào)主體/ 086
四、更新單元計(jì)劃申報(bào)要有符合條件的更新意愿/ 087
五、更新單元計(jì)劃申報(bào)應(yīng)有明確的更新方向及符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度/ 088
六、城市更新單元計(jì)劃的審批程序/ 088
七、已批準(zhǔn)的更新單元計(jì)劃的效力/ 093
八、更新單元計(jì)劃的調(diào)整程序/ 093
九、更新單元計(jì)劃的調(diào)出程序/ 094
十、相關(guān)問(wèn)題探討/ 095
第二節(jié)土地、 建筑物權(quán)屬認(rèn)定/ 097
一、土地、建筑物權(quán)屬認(rèn)定的含義/ 097
二、土地、建筑物權(quán)屬認(rèn)定程序/ 098
三、救濟(jì)問(wèn)題/ 098
第三節(jié)土地信息核查/ 100
一、土地信息核查的含義/ 100
二、土地信息核查程序/ 101
三、救濟(jì)問(wèn)題/ 101
第四節(jié)歷史用地處置 / 102
一、歷史用地處置的含義/ 102
二、歷史用地處置程序/ 103
三、救濟(jì)問(wèn)題 /104
第五節(jié)城市更新單元規(guī)劃申批 / 105
一、編制更新單元規(guī)劃/ 105
二、更新單元規(guī)劃審批程序/ 106
三、城市更新單元規(guī)劃的效力/ 108

四、已批準(zhǔn)的城市更新單元規(guī)劃是否具有可訴性/ 109
第六節(jié)實(shí)施 主體確認(rèn)/ 110
一、單一主體的形成方式1 110
二、實(shí)施主體的確認(rèn)/112.
第七節(jié)建筑物拆除 及房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷/ 114
一、建筑物拆除的流程/ 115
二、房地產(chǎn)權(quán)屬證書注銷/ 116
第八節(jié)項(xiàng)目用地審批 / 118
一、用地審批/ 118
二、報(bào)批程序及材料要求/ 119
三、貢獻(xiàn)用地移交人庫(kù)/ 119
四、土地使用權(quán)出讓/ 120
五、地價(jià)計(jì)收/ 120
第九節(jié)更新項(xiàng)目報(bào)建 / 121
一、建設(shè)工程規(guī)劃許可/ 121
二、建設(shè)工程施工許可/ 121
三、項(xiàng)目報(bào)建第三方服務(wù)/ 122
四、開(kāi)發(fā)建設(shè)/ 122
第十節(jié)城市更新項(xiàng)目監(jiān)管 / 122
一、履約監(jiān)管/ 123
二、保障性住房的配建與交付/ 123
三、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及配套設(shè)施的建設(shè)與移交/124
四、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管/ 125
五、資金監(jiān)管/ 126
第十一節(jié)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 1 127
一、規(guī)劃驗(yàn)收/ 127
二、竣工驗(yàn)收備案/ 127
三、預(yù)售/128
第十二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記 / 128

第三章城市更新項(xiàng)目實(shí)施的重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 129
第一節(jié)土地及建筑物核查處理/ 129
一、歷史遺留違法用地處理/ 129
二、特殊用地處理/ 131
三、歷史遺留違法建筑處理/ 138
四、土地及建筑物核查匯總/ 144
五、建筑物拆除與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書注銷/ 149
第二節(jié)集體用地交易監(jiān)管 / 152
一、市、區(qū)集體用地交易監(jiān)管政策梳理/ 153
二、集體用地交易監(jiān)管過(guò)程中的民主決策程序/ 166
三、結(jié)語(yǔ)/173
第三節(jié)搬遷安置補(bǔ)償 / 174
一、搬遷補(bǔ)償前期調(diào)查準(zhǔn)備/ 174
二、搬遷補(bǔ)償策略和補(bǔ)償方案制訂/ 182
三、搬遷補(bǔ)償安置談判和“釘子戶”問(wèn)題的應(yīng)對(duì)/ 190
四、《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的重點(diǎn)條款解析/ 193
五、《搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的履行及違約救濟(jì)/ 198
六、搬遷補(bǔ)償安置工作的制度性缺失和完善建議/203
第四章城市更新項(xiàng)目并購(gòu) / 211
第一節(jié)城市更新項(xiàng)目并購(gòu)概述 /211
一、并購(gòu)/211
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)一般模式/ 211
三、城市更新語(yǔ)境下的并購(gòu)/ 221
第二節(jié)城市更新項(xiàng)目并購(gòu)模式 / 222
一、城市更新股權(quán)并購(gòu)模式/ 223
二、城市更新項(xiàng)目資產(chǎn)并購(gòu)模式/ 225
三、城市更新項(xiàng)目權(quán)益并購(gòu)模式/ 227
第三節(jié)城市更新并購(gòu)盡職調(diào)查 / 228
一、不同并購(gòu)模式下盡職調(diào)查的側(cè)重點(diǎn)/ 229
二、調(diào)查項(xiàng)目用地及地上建筑物現(xiàn)狀/ 230
三、調(diào)查擬并購(gòu)城市更新項(xiàng)目的申報(bào)及審批情況/239
四、調(diào)查項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償安置情況/ 241
五、調(diào)查項(xiàng)目相關(guān)合作協(xié)議的簽署及履行情況/244
六、調(diào)查目標(biāo)公司情況/245
七、其他需要調(diào)查的內(nèi)容/ 246
第四節(jié)城市更新項(xiàng) 目并購(gòu)與合作法律文件設(shè)計(jì)/ 246
一、資產(chǎn)并購(gòu)模式下的合同條款設(shè)置/ 247
二、股權(quán)并購(gòu)模式下的合同條款設(shè)置1 250
三、權(quán)益并購(gòu)模式下的合同條款設(shè)置/ 253
第五章城市更新項(xiàng)目 融資之法律問(wèn)題研究/ 256
第一節(jié)城市更新項(xiàng)目融資概述/ 256
一、概述/256
二、城市更新項(xiàng)目融資的主要特征/256
三、城市更新資產(chǎn)端中的參與主體及法律關(guān)系分析/ 258
四、城市更新資產(chǎn)端主要環(huán)節(jié)的法律意義/ 265
五、對(duì)現(xiàn)有城市更新模式中權(quán)利(權(quán)力)變動(dòng)的思考/ 266
六、城市更新項(xiàng)目融資中的常見(jiàn)問(wèn)題及應(yīng)對(duì)/ 268 .
第二節(jié)融資路徑之信托計(jì)劃 / 270
一、案例背景/ 271
二、交易流程及交易要素/ 271
三、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和交易流程分析/ 272
四、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 274
五、風(fēng)控提示及防范建議/ 276
第三節(jié)融資路徑之 私募基金/ 277
一、案例基本情況及交易結(jié)構(gòu)/ 278
二、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 279
三、風(fēng)險(xiǎn)提示及防范建議/ 283
第四節(jié)融資增信措施之委托代建 / 284
一、案例基本情況/ 285
二、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和交易流程分析/ 285
三、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 287
四、風(fēng)險(xiǎn)提示及防范建議/ 293
第五節(jié)融資增 信措施之非典型擔(dān)保/ 293
一、案例基本情況/ 294
二、交易結(jié)構(gòu)圖1294
三、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 295
四、風(fēng)險(xiǎn)提示及防范建議/ 303
第六節(jié)融資增 信措施之跨境擔(dān)保/ 303
案例基本情況/303.
二、交易結(jié)構(gòu)及流程分析/ 304
三、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 304
四、風(fēng)險(xiǎn)提示及防范建議/ 309
第七節(jié)融資資 金退出路徑分析/ 310
一、退出路徑概述/ 310
二、交易結(jié)構(gòu)/ 310
三、重點(diǎn)法律問(wèn)題/ 311
四、風(fēng)險(xiǎn)提示及防范建議/ 315
第八節(jié)投后管理 和風(fēng)險(xiǎn)處置/ 316
一、監(jiān)管環(huán)境變化對(duì)交易結(jié)構(gòu)的影響/ 316
二、融資人的實(shí)際控制人變更對(duì)履約能力的影響/ 316
三、城市更新融資中債權(quán)違約的風(fēng)險(xiǎn)管理/ 317
四、抵押物的持續(xù)管理及追加增信措施/318
五、履約溝通的溝通記錄管理/ 319
六、提前從訴訟角度審視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)/319
第六章城市更新?tīng)?zhēng)議的解決 / 321
第一節(jié)城市更新?tīng)?zhēng)議概述 / 321
一、城市更新?tīng)?zhēng)議的概念/ 321
二、城市更新?tīng)?zhēng)議的種類/ 321
第二節(jié)城市更新?tīng)?zhēng)議的現(xiàn)狀 及趨勢(shì)/ 322
一、城市更新?tīng)?zhēng)議的現(xiàn)狀與特征/ 322
二、城市更新?tīng)?zhēng)議發(fā)展趨勢(shì)/ 325
第三節(jié)引發(fā)城市更新?tīng)?zhēng)議的主要原因 / 328
一、項(xiàng)目原權(quán)利人違約/ 328
二、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中稅負(fù)條款約定不明/329
三、交易文件瑕疵/ 331
四、無(wú)法形成單一主體/ 332
五、購(gòu)置無(wú)證房產(chǎn)盲目進(jìn)行城市更新/ 334
六、項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓過(guò)程中隱藏債務(wù)未充分披露/ 335
七、政府未子審批或?qū)徟Y(jié)果未達(dá)合同目的/ 336
八、搬遷談判陷入長(zhǎng)期困局/ 337
九、開(kāi)發(fā)商批量購(gòu)買擬更新區(qū)城非流通房產(chǎn)/338
第四節(jié)常 見(jiàn)城市更新?tīng)?zhēng)議類型及裁判要旨/ 339
一、合同效力糾紛/ 339
二、違約糾紛/ 342
三、確權(quán)糾紛/ 359
四、房屋搬遷補(bǔ)償安置糾紛/ 365
五、房屋租賃糾紛/ 370
后記/373