從零開始打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)

章      緣起——產(chǎn)業(yè)園區(qū)改革創(chuàng)新之路    6
節(jié)  產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展由結(jié)構(gòu)單一轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;產(chǎn)城融合”. 6
一、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一... 6
二、升級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園... 7
三、功能復(fù)合的綜合性園區(qū)... 7
四、“產(chǎn)城融合”的復(fù)合型園區(qū)... 8
第二節(jié)  產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四種開發(fā)建設(shè)模式... 10
一、政府主導(dǎo)，園區(qū)平臺(tái)公司開發(fā)建設(shè)模式... 10
二、規(guī)模龍頭企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)模式... 11
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)模式... 11
四、政企合作，園企共建的綜合運(yùn)作模式... 12
第二章  連接——如何高效對(duì)接政府實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作    16
節(jié)  了解縣域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)情況... 16
一、獲取縣域產(chǎn)業(yè)情況資料的渠道... 16
二、應(yīng)了解縣域產(chǎn)業(yè)情況的資料... 17
第二節(jié)  向關(guān)鍵人傳遞EPC O項(xiàng)目?jī)r(jià)值... 18
一、發(fā)工作函... 19
二、帶上集團(tuán)宣傳資料，做好準(zhǔn)備工作... 19
三、抵達(dá)調(diào)研地點(diǎn)，開展實(shí)地調(diào)研工作... 19
四、進(jìn)入會(huì)議室，面對(duì)面座談交流... 20
第三節(jié)  簽訂項(xiàng)目戰(zhàn)略合作框架協(xié)議... 26
一、與業(yè)務(wù)合同的不同之處... 26
二、戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的作用... 27
三、實(shí)務(wù)建議... 27
節(jié)  制定產(chǎn)業(yè)調(diào)研計(jì)劃... 30
第二節(jié)  列舉產(chǎn)業(yè)調(diào)研清單... 31
一、                        產(chǎn)業(yè)定位調(diào)研清單... 32
產(chǎn)業(yè)定位調(diào)研清單包括城市發(fā)展相關(guān)資料、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀相關(guān)資料、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)相關(guān)資料三個(gè)部分。    32
二、行業(yè)定位篩選... 33
三、企業(yè)定位調(diào)研清單... 35
四、產(chǎn)品定位調(diào)研清單... 36
五、配套定位調(diào)研... 37
六、服務(wù)定位調(diào)研... 38
七、招商定位調(diào)研... 38
八、運(yùn)營(yíng)定位... 39
第三節(jié)  實(shí)施產(chǎn)業(yè)調(diào)研工作... 39
（一）                    政府調(diào)研小組... 40
（二）企業(yè)調(diào)研小組... 42
（三）市場(chǎng)調(diào)研小組... 46
第四節(jié)  定提綱，編寫產(chǎn)業(yè)定位報(bào)告... 47
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位存在的問題... 48
二、如何找準(zhǔn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位方向... 49
三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大定位體系梳理... 50
四、產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃總體思路... 51
五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃流程... 53
六、編寫產(chǎn)業(yè)定位報(bào)告需要注意的問題... 56
第五節(jié)  研討產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告... 60
一、                        產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告內(nèi)部研討會(huì)... 60
具體來說，產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告內(nèi)部研討會(huì)包括以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：... 60
二、產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告初稿研討會(huì)... 61
產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告初稿研討會(huì)包括以下內(nèi)容：... 61
三、產(chǎn)業(yè)調(diào)研報(bào)告終稿研討會(huì)... 61
第四章  藍(lán)圖——如何從產(chǎn)業(yè)定位向產(chǎn)品設(shè)計(jì)華麗蛻變    63
節(jié)  工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)概念... 63
一、房地產(chǎn)基本術(shù)語... 63
二、工業(yè)地產(chǎn)基本知識(shí)... 73
三、房屋建筑基本知識(shí)... 77
第二節(jié)  總體規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 78
一、                        總體規(guī)劃原則... 79
二、總體規(guī)劃布局... 79
三、總體指標(biāo)控制... 80
四、建筑間距... 80
五、建筑高度及天際線... 80
六、建筑離界及退讓... 81
七、停車位... 83
八、園區(qū)道路... 83
九、豎向標(biāo)高... 85
十、綜合管網(wǎng)... 85
十二、變配電站、水泵房、消控室、監(jiān)控室     87
第三節(jié)  建筑單體總體設(shè)計(jì)原則與建筑工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 88
一、建筑單體標(biāo)準(zhǔn)平面布置... 88
二、建筑工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 94
三、一層建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 95
四、二層到頂層建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 96
五、公共衛(wèi)生間建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)衛(wèi)生間毛坯交房）... 97
六、公共樓梯間建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 98
七、外墻建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 99
八、其他... 99
第四節(jié)  結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 99
一、設(shè)計(jì)參數(shù)... 99
二、荷載取值... 100
三、結(jié)構(gòu)材料... 101
四、PKPM結(jié)構(gòu)模型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 101
第五節(jié)  電氣設(shè)計(jì)成本控制措施... 102
一、電力負(fù)荷密度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）... 103
二、高壓線路（根據(jù)負(fù)荷確定10KV/35KV）... 103
三、外電源工程成本... 104
四、變配電所... 104
五、供配電系統(tǒng)... 105
六、配電線路... 106
七、消防報(bào)警系統(tǒng)... 106
八、機(jī)電設(shè)備... 107
九、確定電氣元器件品牌的范圍... 107
第六節(jié)  給排水工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 108
一、水泵房設(shè)計(jì)優(yōu)化原則... 108
二、室外給水和消防管材選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
三、室外污水管道選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
四、室外雨水管道選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
五、室內(nèi)消火栓選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
六、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
七、化糞池選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
八、室內(nèi)給水管選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
九、室內(nèi)排水管選用標(biāo)準(zhǔn)... 111
十、給排水試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)... 111
十一、室內(nèi)外給排水主要配件范圍... 111
第七節(jié)  工程建設(shè)全階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)流程圖... 111
第五章  招商——以招商為引領(lǐng)，招商定輸贏    113
節(jié)  招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)與管理... 113
一、招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)... 113
二、招商人員的基本素質(zhì)... 116
三、招商團(tuán)隊(duì)的管理... 118
第二節(jié)  招商政策的制定與解讀... 121
一、關(guān)于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引資優(yōu)惠政策... 122
三、招商政策的解讀... 123
四、制定差異化的招商政策... 137
五、舉例... 138
第三節(jié)  招商渠道的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道設(shè)計(jì)八大原則... 143
三、招商渠道的分類... 143
四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商渠道規(guī)劃... 144
第四節(jié)  營(yíng)銷推廣方案的策劃... 147
一、營(yíng)銷推廣方案的制定... 147
二、營(yíng)銷推廣總體思路... 148
三、營(yíng)銷推廣策劃案例149
第五節(jié)  基本招商方法與招商人員素質(zhì)要求... 159
一、招商引資的概念... 160
二、當(dāng)前部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資存在的問題... 160
三、招商引資的一般方法... 161
四、招商人員應(yīng)具備的素質(zhì)... 164
五、判斷招商人員是否專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)... 165
六、招商人員能力的培養(yǎng)... 165
第六章  運(yùn)營(yíng)——四鏈一圈，打造園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)生態(tài)圈    169
節(jié)  企業(yè)全生命周期概念與服務(wù)需求特點(diǎn)... 169
一、企業(yè)全生命周期... 169
二、企業(yè)發(fā)展的瓶頸與面臨的困境... 170
三、園區(qū)企業(yè)發(fā)展服務(wù)需求... 171
第二節(jié)  “四鏈一圈”創(chuàng)新服務(wù)體系的內(nèi)涵... 172
一、“四鏈一圈”... 173
二、創(chuàng)新服務(wù)體系... 173
三、創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)... 175
第三節(jié)  園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的“三駕馬車”... 177
一、物業(yè)管理是基礎(chǔ)... 177
二、商業(yè)配套是保障... 178
三、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是驅(qū)動(dòng)... 178
四、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的六個(gè)基本步驟... 180
第三節(jié)  建筑單體總體設(shè)計(jì)原則與建筑工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 88
一、建筑單體標(biāo)準(zhǔn)平面布置... 88
二、建筑工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 94
三、一層建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 95
四、二層到頂層建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 96
五、公共衛(wèi)生間建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)衛(wèi)生間毛坯交房）... 97
六、公共樓梯間建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 98
七、外墻建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 99
八、其他... 99
第四節(jié)  結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 99
一、設(shè)計(jì)參數(shù)... 99
二、荷載取值... 100
三、結(jié)構(gòu)材料... 101
四、PKPM結(jié)構(gòu)模型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 101
第五節(jié)  電氣設(shè)計(jì)成本控制措施... 102
一、電力負(fù)荷密度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）... 103
二、高壓線路（根據(jù)負(fù)荷確定10KV/35KV）... 103
三、外電源工程成本... 104
四、變配電所... 104
五、供配電系統(tǒng)... 105
六、配電線路... 106
七、消防報(bào)警系統(tǒng)... 106
八、機(jī)電設(shè)備... 107
九、確定電氣元器件品牌的范圍... 107
第六節(jié)  給排水工藝設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)... 108
一、水泵房設(shè)計(jì)優(yōu)化原則... 108
二、室外給水和消防管材選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
三、室外污水管道選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
四、室外雨水管道選用標(biāo)準(zhǔn)... 109
五、室內(nèi)消火栓選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
六、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
七、化糞池選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
八、室內(nèi)給水管選用標(biāo)準(zhǔn)... 110
九、室內(nèi)排水管選用標(biāo)準(zhǔn)... 111
十、給排水試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)... 111
十一、室內(nèi)外給排水主要配件范圍... 111
第七節(jié)  工程建設(shè)全階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)流程圖... 111
第五章  招商——以招商為引領(lǐng)，招商定輸贏    113
節(jié)  招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)與管理... 113
一、招商團(tuán)隊(duì)的建設(shè)... 113
二、招商人員的基本素質(zhì)... 116
三、招商團(tuán)隊(duì)的管理... 118
第二節(jié)  招商政策的制定與解讀... 121
一、關(guān)于招商政策的概念... 122
二、如何制定招商引資優(yōu)惠政策... 122
三、招商政策的解讀... 123
四、制定差異化的招商政策... 137
五、舉例... 138
第三節(jié)  招商渠道的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)... 142
一、招商渠道的概念... 142
二、招商渠道設(shè)計(jì)八大原則... 143
三、招商渠道的分類... 143
四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商渠道規(guī)劃... 144
第四節(jié)  營(yíng)銷推廣方案的策劃... 147
一、營(yíng)銷推廣方案的制定... 147
二、營(yíng)銷推廣總體思路... 148
三、營(yíng)銷推廣策劃案例149
第五節(jié)  基本招商方法與招商人員素質(zhì)要求... 159
一、招商引資的概念... 160
二、當(dāng)前部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資存在的問題... 160
三、招商引資的一般方法... 161
四、招商人員應(yīng)具備的素質(zhì)... 164
五、判斷招商人員是否專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)... 165
六、招商人員能力的培養(yǎng)... 165
第六章  運(yùn)營(yíng)——四鏈一圈，打造園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)生態(tài)圈    169
節(jié)  企業(yè)全生命周期概念與服務(wù)需求特點(diǎn)... 169
一、企業(yè)全生命周期... 169
二、企業(yè)發(fā)展的瓶頸與面臨的困境... 170
三、園區(qū)企業(yè)發(fā)展服務(wù)需求... 171
第二節(jié)  “四鏈一圈”創(chuàng)新服務(wù)體系的內(nèi)涵... 172
一、“四鏈一圈”... 173
二、創(chuàng)新服務(wù)體系... 173
三、創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)... 175
第三節(jié)  園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的“三駕馬車”... 177
一、物業(yè)管理是基礎(chǔ)... 177
二、商業(yè)配套是保障... 178
三、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)是驅(qū)動(dòng)... 178
四、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的六個(gè)基本步驟... 180