國央企不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)操作指南

目　錄
第一章　不動產(chǎn)租賃概述
　第一節(jié)　不動產(chǎn)租賃相關(guān)概念
　　一、不動產(chǎn)的概念
　　二、租賃的定義與分類
　　　（一）定義
　　?。ǘ┓诸?
　　三、不動產(chǎn)租賃種類
　　　（一）土地使用權(quán)租賃
　　?。ǘ┳≌粍赢a(chǎn)租賃
　　　（三）辦公不動產(chǎn)租賃
　　?。ㄋ模┥虡I(yè)不動產(chǎn)租賃
　　?。ㄎ澹┕I(yè)廠房不動產(chǎn)租賃
　　　（六）車位租賃
　第二節(jié)　不動產(chǎn)租賃行業(yè)現(xiàn)狀
　　一、租賃行業(yè)分析
　　?。ㄒ唬┳≌赓U現(xiàn)狀
　　?。ǘ懽謽乾F(xiàn)狀
　　　（三）商業(yè)（購物中心）現(xiàn)狀
　　?。ㄋ模┕I(yè)廠房現(xiàn)狀
　　二、國央企可租賃不動產(chǎn)現(xiàn)狀
　　三、國央企不動產(chǎn)租賃入場交易現(xiàn)狀
　第三節(jié)　不動產(chǎn)租賃政策法規(guī)
　　一、租賃相關(guān)政策法規(guī)
　　?。ㄒ唬睹穹ǖ洹分赓U的一般規(guī)定
　　?。ǘ┓慨a(chǎn)租賃的特殊規(guī)定
　　　(三)土地使用權(quán)出租的相關(guān)規(guī)定
　　二、國央企租賃進(jìn)場交易的相關(guān)規(guī)定
　　　（一）北京市
　　?。ǘ┖笔?
　　?。ㄈV州市
　　?。ㄋ模P州市
　　　（五）南京市
　　?。B門市
第二章　國央企不動產(chǎn)租賃流程
　第一節(jié)　不動產(chǎn)盤點及可研定位
　第二節(jié)　租賃招商
　　一、經(jīng)營模式分類
　　?。ㄒ唬┳灾鹘?jīng)營模式
　　　（二）合作經(jīng)營模式
　　?。ㄈ┪凶赓U模式
　　二、租賃招商方式
　　　（一）交易所掛牌方式
　　?。ǘ┱袠?biāo)定租方式
　　　（三）競爭性談判方式
　第三節(jié)　資產(chǎn)運營
　　一、明確年度目標(biāo)
　　二、強(qiáng)化溝通渠道
　　三、有效控制成本
　　四、提升服務(wù)品質(zhì)
　第四節(jié)　資產(chǎn)退出
　　一、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓退出
　　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前期準(zhǔn)備工作
　　?。ǘ?zhǔn)備掛牌所需文件
　　　（三）正式掛牌階段
　　?。ㄋ模炫破跐M后續(xù)工作
　　二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出
　　?。ㄒ唬┣捌跍?zhǔn)備工作
　　?。ǘ┱綊炫齐A段
　　三、資產(chǎn)證券化退出
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券化主要類型
　　?。ǘ└黝愋唾Y產(chǎn)證券化適用范圍
　　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)資產(chǎn)證券的規(guī)模與定價因素
第三章　企業(yè)不動產(chǎn)清查盤點
　第一節(jié)　對不動產(chǎn)清查盤點的認(rèn)識
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的必要性
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)清查盤點是不動產(chǎn)管理工作的基礎(chǔ)與前提
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)清查盤點是及時掌握不動產(chǎn)利用現(xiàn)狀的重要手段
　　　（三）不動產(chǎn)清查盤點是確保不動產(chǎn)資源充分有效利用的監(jiān)測渠道
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)清查盤點為存量不動產(chǎn)盤活提供重要的基礎(chǔ)信息
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)清查盤點為集團(tuán)公司層面開展資本運作等經(jīng)濟(jì)行為提供重要數(shù)據(jù)支撐
　　二、國央企不動產(chǎn)的特點
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
　　?。ǘ└髌髽I(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)量大、分布較廣
　　?。ㄈ﹪肫蟛粍赢a(chǎn)權(quán)屬狀況復(fù)雜多樣
　　三、常規(guī)的清查盤點的方式和手段
　　?。ㄒ唬┣宀楸P點的方式
　　?。ǘ┣宀楸P點的手段
　第二節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　一、不動產(chǎn)清查盤點的基本內(nèi)容
　　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)的實物狀況
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)的權(quán)利狀況
　　?。ㄈ﹨^(qū)位條件
　　?。ㄋ模┲苓吺袌鰻顩r
　　?。ㄎ澹┴攧?wù)信息
　　二、常規(guī)的不動產(chǎn)盤活方式
　　　（一）不動產(chǎn)出租或出售
　　?。ǘ┎粍赢a(chǎn)作價出資（入股）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)自行開發(fā)或合作開發(fā)
　　?。ㄋ模├貌粍赢a(chǎn)進(jìn)行融資
　　?。ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)征收談判
　第三節(jié)　不動產(chǎn)清查盤點實操案例
　　一、項目概述
　　二、項目操作流程
　　三、調(diào)查表格的編制
第四章　不動產(chǎn)租賃的可行性研究
　　一、可行性研究的重要性與必要性
　　　（一）確保決策的科學(xué)性和合理性
　　?。ǘ┐_保項目的投資方案最優(yōu)
　　?。ㄈ┐_保項目得到有序?qū)嵤?
　　二、可行性研究的主要內(nèi)容
　　?。ㄒ唬╉椖扛艣r
　　　（二）項目開發(fā)環(huán)境
　　?。ㄈ╉椖慷ㄎ?
　　　（四）項目租賃方案
　　?。ㄎ澹┙Y(jié)論與建議
　　三、可行性研究的工作階段
　　四、可行性研究方案的編制
　　?。ㄒ唬┛尚行苑桨妇幹频囊话悴襟E
　　?。ǘ┛尚行苑桨妇幹频臏?zhǔn)備工作
　　　（三）研究與分析
　　五、自持物業(yè)可行性研究的財務(wù)評價
　　　（一）自持物業(yè)不同階段財務(wù)評價要素
　　?。ǘ┳猿治飿I(yè)開發(fā)期的財務(wù)測算
　　?。ㄈ┳猿治飿I(yè)租賃運營的財務(wù)測算
　　?。ㄋ模┎粍赢a(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價指標(biāo)
第五章　租賃進(jìn)場交易
　　一、租賃進(jìn)場交易總則
　　二、租賃進(jìn)場交易操作流程
　　　（一）租賃進(jìn)場準(zhǔn)備工作
　　?。ǘ┳赓U進(jìn)場過程操作細(xì)則
　　?。ㄈ┳赓U進(jìn)場交易后工作
第六章　不動產(chǎn)租賃的運營管理
　第一節(jié)　運營方案策劃
　　一、項目市場調(diào)研
　　二、明確市場定位
　　?。ㄒ唬└拍?
　　?。ǘ┠康?
　　　（三）原則
　　三、制定招租方案
　　?。ㄒ唬┐_定租金標(biāo)準(zhǔn)
　　?。ǘ┲贫▋?yōu)惠政策
　　　（三）租賃收益測算
　　?。ㄋ模┱凶獠牧蠝?zhǔn)備
　　四、完善招租資源
　第二節(jié)　品牌推廣與市場營銷
　　一、品牌推廣與市場營銷的概念
　　　（一）品牌推廣
　　?。ǘ┦袌鰻I銷
　　二、品牌推廣與市場營銷的關(guān)鍵
　　?。ㄒ唬┬纬善放聘偁巸?yōu)勢
　　　（二）加深品牌影響力度
　　?。ㄈ╈`感與策略的結(jié)合
　第三節(jié)　不動產(chǎn)物業(yè)運營管理
　　一、客戶管理
　　?。ㄒ唬┕芾砟繕?biāo)
　　?。ǘ┛蛻粲糜」芾?
　　?。ㄈ┛蛻粼L談管理
　　?。ㄋ模┛头顒庸芾?
　　　（五）客戶投訴與危機(jī)公關(guān)
　　二、資金管理
　　?。ㄒ唬╊A(yù)算管理
　　　（二）成本管理
　　三、租金管理
　　?。ㄒ唬┳饨鸫呃U流程
　　?。ǘ┩俗夤芾?
　　四、物業(yè)管理工作監(jiān)督
　　?。ㄒ唬┻\營管理
　　?。ǘ┪飿I(yè)日常巡檢
　　?。ㄈ┒窝b修管理
　　五、品質(zhì)管理
　　?。ㄒ唬┢焚|(zhì)管理目標(biāo)
　　?。ǘM意度調(diào)查
　　六、應(yīng)急預(yù)案管理
　　?。ㄒ唬┩话l(fā)事件類型
　　?。ǘ?yīng)急響應(yīng)要求
第七章　重大租賃項目承租人盡職調(diào)查
　第一節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查準(zhǔn)備工作
　　一、盡職調(diào)查的組織
　　二、盡職調(diào)查的方法
　　?。ㄒ唬┯蓸?biāo)的公司配合調(diào)查
　　?。ǘ┫虻怯洐C(jī)關(guān)查詢
　　三、不動產(chǎn)租賃項目盡職調(diào)查要求
　　?。ㄒ唬┳⒅噩F(xiàn)場調(diào)研
　　?。ǘ┳⒅刎攧?wù)分析
　　?。ㄈ┳⒅赝獠空{(diào)查
　　?。ㄋ模┳⒅卣餍畔到y(tǒng)核查
　　?。ㄎ澹┳⒅厥占Y料
　第二節(jié)　租賃項目盡職調(diào)查內(nèi)容
　　一、承租人基本情況調(diào)查
　　?。ㄒ唬┥虡I(yè)模式調(diào)查
　　?。ǘ┬袠I(yè)研究
　　?。ㄈ┕井a(chǎn)品考察
　　?。ㄋ模╆P(guān)鍵資源調(diào)查
　　?。ㄎ澹I(yè)務(wù)流程調(diào)查
　　?。┦找媲闆r調(diào)查
　　?。ㄆ撸┌l(fā)展趨勢調(diào)查
　　二、承租人財務(wù)狀況調(diào)查
　　?。ㄒ唬﹥?nèi)部控制“五要素”調(diào)查
　　?。ǘ┴攧?wù)風(fēng)險調(diào)查
　第三節(jié)　租賃項目風(fēng)險分析
　　一、租賃項目信用風(fēng)險的分析
　　二、租賃項目市場風(fēng)險的分析
　　三、租賃項目經(jīng)濟(jì)效益的分析
　　四、盡職調(diào)查報告
第八章　不動產(chǎn)租賃涉及的稅費及賬務(wù)處理
　　一、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自持物業(yè)涉稅討論
　　?。ㄒ唬┰鲋刀悾ú焕U納）
　　　（二）土地增值稅（不繳納）
　　?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅（繳納）
　　　（四）房產(chǎn)稅（涉及出租的繳納）
　　?。ㄎ澹┏擎?zhèn)土地使用稅（繳納）
　　?。┢醵悾ú焕U納）
　　二、企業(yè)自持物業(yè)運營租賃涉稅
　　?。ㄒ唬┰鲋刀?
　　　（二）附加稅
　　?。ㄈ┓慨a(chǎn)稅
　　?。ㄋ模┏擎?zhèn)土地使用稅
　　?。ㄎ澹┯』ǘ?
　　?。┢髽I(yè)所得稅
　　三、企業(yè)自持物業(yè)租賃的賬務(wù)處理
　　?。ㄒ唬┯勺杂梅康禺a(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)（成本模式）時
　　?。ǘ┮淮涡允盏椒课葑饨饡r
　　　（三）如果房屋所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預(yù)繳增值稅
　　?。ㄋ模┤绻课菟诘嘏c機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市），直接就不動產(chǎn)出租進(jìn)行納稅申報
　　?。ㄎ澹┳饨鸱且淮涡灶A(yù)收，按合同約定收取時
　　?。┌闯鲎馄陂g分期結(jié)轉(zhuǎn)成本（公允價值模式不計提）
　　　（七）房產(chǎn)稅會計分錄（計提+繳納）
　　?。ò耍┯』ǘ悤嫹咒洠ㄓ嬏?繳納）
　　?。ň牛┏墙ǘ惣案郊訒嫹咒洠ㄓ嬏?繳納）
第九章　不動產(chǎn)租賃過程中的風(fēng)險防控
　　一、不動產(chǎn)租賃的風(fēng)險分析
　　?。ㄒ唬┳赓U標(biāo)的風(fēng)險
　　?。ǘ┳赓U合同風(fēng)險
　　　（三）承租人風(fēng)險
　　?。ㄋ模﹥?nèi)部管理風(fēng)險
　　二、不動產(chǎn)租賃的風(fēng)險控制
　　?。ㄒ唬┙L(fēng)險識別與防控體系
　　?。ǘ┩晟坪贤谋竞蛯徍肆鞒?
　　　（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理
第十章　老舊物業(yè)更新改造探討
　第一節(jié)　開展城市更新發(fā)展歷程
　　一、城市更新發(fā)展歷程
　　　（一）城市更新1.0：“推倒式”清空再重建
　　?。ǘ┏鞘懈?.0：追求規(guī)模效應(yīng)與高速建設(shè)
　　　（三）城市更新3.0：從“量變”到“質(zhì)變”
　　?。ㄋ模┏鞘懈?.0：智慧、高效、可持續(xù)
　　二、城市更新4.0特征
　　三、中央及地方政府城市更新政策
　　?。ㄒ唬┲醒胝嚓P(guān)城市更新政策
　　?。ǘ┲槿菂^(qū)域城市更新政策
　　?。ㄈ╅L三角區(qū)域城市更新政策
　　?。ㄋ模┍本┦谐鞘懈抡?
　第二節(jié)　城市更新具體操作思路
　　一、更新前期方案設(shè)計相關(guān)問題
　　?。ㄒ唬╉椖啃蜗笈c價值提升
　　?。ǘ┰O(shè)計周期
　　　（三）設(shè)計概算
　　?。ㄋ模┕δ苷{(diào)整
　　?。ㄎ澹┰O(shè)計理念
　　二、城市更新面臨的核心問題
　　?。ㄒ唬﹫@區(qū)類項目
　　?。ǘ﹩误w建筑更新改造核心問題
　　三、城市更新改造實施
　　?。ㄒ唬┏鞘懈赂脑鞂嵤┞窂?
　　?。ǘ┏鞘懈赂脑鞂嵤┠Ｊ?
　　　（三）更新改造經(jīng)濟(jì)分析
　　四、城市更新機(jī)遇
　第三節(jié)　案例借鑒
　　一、單體建筑更新改造案例
　　二、園區(qū)改造案例
附錄1　不動產(chǎn)租賃相關(guān)問題解答
附錄2　房屋出租信息披露申請書
　　一、出租方承諾
　　二、出租方及出租房屋簡況
　　三、出租條件與承租方資格條件
　　四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3　房屋承租申請書
附錄4　房屋租賃合同