產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)視角下的集體建設(shè)用地再開發(fā)：以廣州為例

前言?/?I
第1章?導(dǎo)論?/?001
1.1?研究背景?/?001
1.2?研究現(xiàn)狀?/?002
1.3?研究內(nèi)容?/?003
1.4?核心概念界定?/?005
1.4.1?集體建設(shè)用地?/?005
1.4.2?農(nóng)村集體?/?006
1.4.3?集體土地開發(fā)權(quán)?/?008
1.5?研究方法與框架?/?009
1.5.1?研究方法?/?009
1.5.2?研究框架?/?011
第1篇?理 論 研 究
第2章?研究綜述與理論分析框架?/?016
2.1?產(chǎn)權(quán)和集體土地產(chǎn)權(quán)?/?017
2.1.1?土地產(chǎn)權(quán)研究的經(jīng)濟(jì)和社會視角?/?017
2.1.2?集體土地產(chǎn)權(quán)的二重性?/?021
2.2?集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)制度變遷?/?027
2.2.1?制度與制度變遷理論?/?027
2.2.2?集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度變遷 ?/?029
2.3?多維視角下的集體土地再開發(fā)?/?034
2.3.1?模糊產(chǎn)權(quán)視角下的集體土地再開發(fā)?/?034
2.3.2?制度轉(zhuǎn)型視角下的集體土地再開發(fā)?/?036
2.3.3?鄉(xiāng)村治理視角下的集體土地再開發(fā)?/?038
2.3.4?小結(jié)?/?041
2.4?集體土地再開發(fā)的理論分析框架：產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?042
2.4.1?集體土地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?042
2.4.2?制度轉(zhuǎn)型、產(chǎn)權(quán)沖突與產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)?/?048
2.4.3? 產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)中的政府、農(nóng)村集體和市場主體?/?050
2.5?本章小結(jié)?/?053
第3章?鄉(xiāng)村集體性延續(xù)對集體土地利用轉(zhuǎn)型的影響?/?055
3.1?我國村莊的自治特征和鄉(xiāng)村集體性特征?/?056
3.1.1?我國村莊的自治特征?/?056
3.1.2?集體土地產(chǎn)權(quán)和鄉(xiāng)村集體性特征?/?058
3.2?集體土地再開發(fā)中的權(quán)力關(guān)系和集體性延續(xù) ??/?060
3.3?鄉(xiāng)村集體性延續(xù)下集體土地開發(fā)的增值收益分配?/?063
3.4?本章小結(jié)?/?064
第2篇?實 證 研 究
第4章?廣州市集體建設(shè)用地再開發(fā)的治理演進(jìn)?/?066
4.1?建設(shè)用地資源約束倒逼盤活存量集體建設(shè)用地?/?067
4.2?騰籠換鳥背景下的非正式更新（2000—2008年）?/?068
4.3?功能置換導(dǎo)向下的正式更新（2009—2020年）?/?071
4.3.1?三舊改造的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計?/?071
4.3.2?三舊改造政策背景下集體建設(shè)用地更新治理轉(zhuǎn)型?/?077
4.4?集體建設(shè)用地再開發(fā)治理演變的邏輯?/?079
4.5?本章小結(jié)?/?081
第5章?番禺區(qū)農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程與集體建設(shè)用地開發(fā)?/?082
5.1?番禺區(qū)：珠三角的半城市化地區(qū)?/?083
5.2?番禺區(qū)農(nóng)村工業(yè)化的發(fā)展歷程?/?086
5.2.1?鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主導(dǎo)的農(nóng)村工業(yè)化?/?086
5.2.2?租賃經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的農(nóng)村工業(yè)化?/?088
5.3?集體建設(shè)用地的開發(fā)與特征?/?090
5.3.1?集體建設(shè)用地的擴(kuò)展與規(guī)模?/?090
5.3.2?集體建設(shè)用地的空間分布特征?/?092
5.3.3?集體建設(shè)用地的使用與經(jīng)營?/?095
5.3.4?集體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與特征?/?100
5.3.5?土地股份合作制下食利階層的崛起?/?104
5.4?農(nóng)村工業(yè)化后的城鄉(xiāng)土地沖突?/?105
5.4.1?土地指標(biāo)總量約束與集體建設(shè)用地減量?/?105
5.4.2?留用地欠賬歷史問題加劇城鄉(xiāng)空間爭奪?/?107
5.5?本章小結(jié)?/?108
第6章?三舊改造以來番禺區(qū)集體建設(shè)用地再開發(fā)的實施?/?110
6.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的規(guī)劃與實施?/?111
6.1.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的規(guī)劃?/?111
6.1.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的實施?/?115
6.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的進(jìn)展、特征與制度響應(yīng)?/?121
6.2.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的進(jìn)展?/?121
6.2.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的特征?/?126
6.2.3?改造項目對土地產(chǎn)權(quán)制度變遷的響應(yīng)?/?128
6.3?集體租賃經(jīng)濟(jì)的正規(guī)化對集體建設(shè)用地更新的影響?/?134
6.4?本章小結(jié)?/?136
第7章?番禺區(qū)集體建設(shè)用地再開發(fā)的模式與產(chǎn)權(quán)重構(gòu)特征?/?138
7.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的模式?/?139
7.1.1?土地權(quán)利轉(zhuǎn)移改造模式：政府主導(dǎo)的集體舊廠房改造?/?139
7.1.2?土地權(quán)利保留改造模式：村集體主導(dǎo)的村級工業(yè)園改造?/?141
7.1.3?兩種再開發(fā)模式的比較?/?145
7.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)重構(gòu)特征?/?146
7.2.1?土地權(quán)利轉(zhuǎn)移：DJ村集體物業(yè)用地改造案例?/?147
7.2.2?土地權(quán)利保留（綜合整治）：LX村村級工業(yè)園改造案例?/?156
7.2.3?集體建設(shè)用地再開發(fā)中的政府、村集體與市場主體?/?164
7.3?本章小結(jié) ?/?165
第3篇?機(jī) 制 解 釋
第8章?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)困境?/?168
8.1?法定產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?169
8.1.1?土地開發(fā)權(quán)競爭與村集體的產(chǎn)權(quán)認(rèn)知?/?169
8.1.2?土地產(chǎn)權(quán)缺陷下的市場主體動力不強?/?171
8.1.3?集體土地轉(zhuǎn)國有制度設(shè)計實施性缺失?/?172
8.2?經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?173
8.2.1?集體土地產(chǎn)權(quán)交易的制度不完整?/?173
8.2.2?三舊改造中政府治理的有限理性?/?175
8.2.3?政府無力無心承擔(dān)改造經(jīng)濟(jì)成本?/?178
8.2.4?村集體內(nèi)部高昂的產(chǎn)權(quán)交易成本?/?181
8.3?社會產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)的困境?/?183
8.3.1?股份合作制下的村莊治理缺陷?/?183
8.3.2?福利型社區(qū)經(jīng)濟(jì)制度路徑依賴?/?185
8.3.3?村莊自治傳統(tǒng)阻礙土地產(chǎn)權(quán)重組?/?188
8.4?集體建設(shè)用地再開發(fā)的產(chǎn)權(quán)規(guī)則建構(gòu)機(jī)制總結(jié)?/?192
8.5?本章小結(jié)?/?193
第9章?集體建設(shè)用地再開發(fā)的善治之道與政策建議?/?196
9.1?集體建設(shè)用地再開發(fā)的治理優(yōu)化策略?/?197
9.1.1?完善集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)交易的制度設(shè)計?/?197
9.1.2?完善村莊基層治理和土地股份合作制改革?/?197
9.2?集體建設(shè)用地再開發(fā)實施的政策建議?/?199
9.2.1?建立拆除重建與綜合整治的分類實施通道?/?199
9.2.2?創(chuàng)新集體建設(shè)用地更新模式和融資渠道?/?200
9.2.3?探索“工改工”的激勵措施和利益平衡機(jī)制?/?201
9.2.4?加強國土空間規(guī)劃對集體土地的配置引導(dǎo)?/?203
9.3?研究展望?/?204
附錄?/?206
附錄A：番禺區(qū)31個集體建設(shè)用地計劃改造項目改造前土地使用情況（2008—2017年）?/?206
附錄B：番禺區(qū)31個集體建設(shè)用地計劃改造項目改造方案土地使用情況（2008—2017年）?/?207
參考文獻(xiàn)?/?210
后記?/?230