房地產(chǎn)基本制度與政策（第三版）

第一章　民法基礎(chǔ)知識1
第一節(jié)　法的概述 　 1
一、法的淵源 　 1
二、法律適用規(guī)則 　 3
第二節(jié)　民法總則 　 4
一、民法概述 　 4
二、民事法律行為 　 6
三、代理 　 8
四、民事責(zé)任 　 8
五、訴訟時(shí)效 　 8
第三節(jié)　物權(quán) 　 9
一、物權(quán)概述 　 9
二、物權(quán)的變動 　 10
三、不動產(chǎn)所有權(quán) 　 13
四、用益物權(quán) 　 14
五、擔(dān)保物權(quán) 　 16
第四節(jié)　合同 　 17
一、合同概述 　 17
二、合同的主體和內(nèi)容 　 18
三、合同的訂立 　 18
四、合同的效力 　 19
五、合同的履行 　 20
六、合同的變更、轉(zhuǎn)讓及終止 　 22
七、違約責(zé)任及合同糾紛的解決 　 22
思考題 　 24
第二章　房地產(chǎn)制度與政策概述25
第一節(jié)　房地產(chǎn)概述 　 25
一、房地產(chǎn)的定義 　 25
二、房地產(chǎn)業(yè)的定義 　 25
三、房地產(chǎn)法的淵源 　 26
第二節(jié)　住房制度改革 　 26
一、改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度 　 26
二、城鎮(zhèn)住房制度改革 　 27
三、住房保障制度 　 27
四、公共租賃住房管理 　 28
五、住房公積金制度 　 31
第三節(jié)　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 　 33
一、1993—1996年 　 33
二、1998—2002年 　 33
三、2003—2005 年 　 34
四、2005—2007 年 　 34
五、2008—2011 年 　 34
六、2012年以來 　 35
思考題 　 37
第三章　建設(shè)用地制度與政策38
第一節(jié)　我國現(xiàn)行土地制度與政策 　 38
一、土地制度 　 38
二、土地政策 　 39
第二節(jié)　國有建設(shè)用地 　 42
一、建設(shè)用地的概念與分類 　 42
二、建設(shè)用地管理的原則內(nèi)容 　 43
三、建設(shè)用地的供應(yīng)方式與政策 　 44
四、國有建設(shè)用地的使用方式和審批規(guī)定 　 46
五、土地使用權(quán)劃撥管理 　 48
第三節(jié)　閑置土地的處理 　 49
一、閑置土地的認(rèn)定 　 49
二、閑置土地的處置方式 　 50
三、閑置土地的預(yù)防和監(jiān)管 　 51
第四節(jié)　集體土地征收 　 51
一、國家建設(shè)征收土地概述 　 51
二、征收土地的審批 　 52
三、征收土地的主要程序 　 52
四、征收土地的補(bǔ)償和安置 　 54
五、征地補(bǔ)償費(fèi)的支付和管理 　 54
第五節(jié)　農(nóng)村集體建設(shè)用地 　 54
一、宅基地 　 54
二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地 　 56
思考題 　 57
第四章　國有土地上房屋征收制度與政策59
第一節(jié)　國有土地上房屋征收概述 　 59
一、明確政府是公共利益征收唯一補(bǔ)償主體 　 59
二、界定了公共利益的范圍 　 59
三、將征收過程程序化，強(qiáng)調(diào)尊重被征收人意愿 　 60
四、明確征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 　 60
五、明確由被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu) 　 60
六、明確了征收房屋的原則 　 60
第二節(jié)　國有土地上房屋征收管理體制 　 61
一、房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、縣級人民政府 　 61
二、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施房屋征收補(bǔ)償工作 　 62
三、地方人民政府有關(guān)部門在房屋征收補(bǔ)償工作中互相配合 　 62
四、國有土地上房屋征收的程序 　 63
第三節(jié)　國有土地上房屋征收決定 　 64
一、公共利益的界定 　 64
二、確需征收房屋的建設(shè)活動 　 65
三、征收補(bǔ)償方案 　 66
第四節(jié)　國有土地上房屋征收補(bǔ)償 　 67
一、房屋征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容 　 67
二、房屋征收補(bǔ)償?shù)姆绞?　 68
三、被征收房屋價(jià)值的評估 　 68
四、訂立補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定 　 68
第五節(jié)　國有土地上房屋征收的法律責(zé)任 　 69
一、市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責(zé)任 　 69
二、暴力野蠻搬遷的法律責(zé)任 　 69
三、非法阻礙依法征收與補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任 　 69
四、涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的法律責(zé)任 　 69
五、出具虛假或有重大差錯(cuò)的評估報(bào)告的法律責(zé)任 　 70
思考題 　 70
第五章　國土空間規(guī)劃制度與政策71
第一節(jié)　土地用途管制與土地利用總體規(guī)劃 　 71
一、土地用途管制的含義 　 71
二、土地用途管制制度的主要內(nèi)容 　 71
三、土地利用總體規(guī)劃 　 72
第二節(jié)　城鄉(xiāng)規(guī)劃 　 73
一、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制的依據(jù) 　 74
二、城鄉(xiāng)規(guī)劃的主要內(nèi)容 　 74
三、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批 　 74
四、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施 　 75
第三節(jié)　國土空間規(guī)劃 　 75
一、從多規(guī)合一到國土空間規(guī)劃 　 75
二、國土空間規(guī)劃編制要求 　 76
三、國土空間“三類”規(guī)劃 　 76
四、國土空間“五級”規(guī)劃 　 76
五、國土空間規(guī)劃的編制和實(shí)施管理 　 77
思考題 　 78
第六章　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營制度與政策79
第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 　 79
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念 　 79
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立 　 79
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 　 79
第二節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 　 81
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確定 　 81
二、工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度 　 82
三、土地使用權(quán)的取得 　 82
四、項(xiàng)目資本金制度 　 82
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目動工開發(fā)期限 　 83
六、項(xiàng)目手冊制度 　 83
第三節(jié)　建設(shè)工程招投標(biāo)與監(jiān)理 　 84
一、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的范圍 　 84
二、建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的原則 　 84
三、對建設(shè)工程招標(biāo)的管理 　 84
四、對建設(shè)工程投標(biāo)的管理 　 85
五、對開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)的管理 　 86
第四節(jié)　建設(shè)工程施工與監(jiān)理 　 86
一、施工許可管理 　 86
二、建設(shè)監(jiān)理管理 　 88
三、建筑業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理 　 91
四、執(zhí)業(yè)資格制度 　 93
第五節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 　 94
一、房地產(chǎn)廣告 　 94
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 　 97
第六節(jié)　房地產(chǎn)質(zhì)量管理 　 99
一、開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 　 99
二、商品房交付使用 　 100
三、施工單位的質(zhì)量責(zé)任 　 101
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任 　 103
思考題 　 105
第七章　房地產(chǎn)交易制度與政策106
第一節(jié)　房地產(chǎn)交易管理 　 106
一、房地產(chǎn)交易管理的概念 　 106
二、房地產(chǎn)交易中的基本制度 　 106
三、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu) 　 107
第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 　 107
一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 　 107
二、不同土地使用權(quán)取得方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定 　 109
三、商品房預(yù)售 　 110
四、商品房現(xiàn)售 　 111
第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押管理 　 115
一、房地產(chǎn)抵押概述 　 115
二、房地產(chǎn)一般抵押權(quán) 　 116
三、房地產(chǎn)最高額抵押權(quán) 　 117
四、房地產(chǎn)抵押的效力 　 117
五、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn) 　 118
六、《民法典》擔(dān)保制度司法解釋的有關(guān)規(guī)定 　 118
第四節(jié)　房屋租賃管理 　 121
一、房屋租賃的概念及政策 　 121
二、商品房屋租賃的條件 　 122
三、商品房屋租賃合同 　 122
四、商品房屋租賃合同登記備案 　 122
五、商品房屋轉(zhuǎn)租 　 122
六、房屋租賃糾紛處理與合同解除 　 123
七、住房租賃市場的培育和發(fā)展 　 125
思考題 　 130
第八章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策132
第一節(jié)　房地產(chǎn)權(quán)屬登記的歷史沿革 　 132
第二節(jié) 《民法典》物權(quán)編關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定 　 134
一、不動產(chǎn)的范圍 　 134
二、不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力 　 134
三、不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān) 　 135
四、不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬證明 　 137
五、不動產(chǎn)物權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) 　 137
第三節(jié) 《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定 　 138
一、不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu) 　 138
二、不動產(chǎn)登記簿的要求 　 138
三、登記辦理 　 138
四、登記信息的共享與保護(hù) 　 139
五、法律責(zé)任 　 140
第四節(jié)　不動產(chǎn)登記配套政策 　 140
一、不動產(chǎn)登記規(guī)范 　 140
二、不動產(chǎn)登記收費(fèi) 　 141
三、不動產(chǎn)登記資料查詢 　 143
思考題 　 145
第九章　房地產(chǎn)中介服務(wù)制度與政策146
第一節(jié)　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述 　 146
一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特點(diǎn) 　 146
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理的歸口部門 　 147
三、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介行為 　 147
第二節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià) 　 149
一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的概念及組織形式 　 150
二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的設(shè)立和備案 　 150
三、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)等級 　 151
四、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管 　 152
五、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的禁止行為和法律責(zé)任 　 154
六、房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 　 155
第三節(jié)　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 　 160
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 　 160
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理 　 160
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理 　 163
四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試 　 163
第四節(jié)　房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 　 165
一、建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義 　 165
二、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案體系 　 165
三、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的管理 　 166
思考題 　 167
第十章　房地產(chǎn)稅收制度與政策169
第一節(jié)　房地產(chǎn)稅收概述 　 169
一、我國稅收體系 　 169
二、房地產(chǎn)稅收制度 　 169
三、房地產(chǎn)稅、租、費(fèi) 　 170
四、房地產(chǎn)稅收制度改革和稅收優(yōu)惠政策 　 170
第二節(jié)　房產(chǎn)稅 　 171
一、納稅人和征稅范圍 　 171
二、計(jì)稅依據(jù)和稅率 　 171
三、稅收優(yōu)惠政策 　 171
第三節(jié)　城鎮(zhèn)土地使用稅 　 173
一、納稅人與征稅范圍 　 173
二、稅率與計(jì)稅依據(jù) 　 173
三、稅收優(yōu)惠政策 　 174
第四節(jié)　土地增值稅 　 175
一、納稅人和征稅范圍 　 175
二、稅率 　 176
三、扣除項(xiàng)目的確定 　 176
四、增值額的確定 　 176
五、稅收優(yōu)惠政策 　 177
第五節(jié)　契稅 　 178
一、納稅人、課稅對象和征稅范圍 　 178
二、稅率和計(jì)稅依據(jù) 　 178
三、征收管理 　 179
四、減、免稅 　 179
第六節(jié)　增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 　 180
一、增值稅 　 180
二、城市維護(hù)建設(shè)稅 　 181
三、教育費(fèi)附加 　 182
第七節(jié)　房地產(chǎn)相關(guān)稅收 　 182
一、耕地占用稅 　 182
二、印花稅 　 183
三、企業(yè)所得稅 　 184
四、個(gè)人所得稅 　 184
思考題 　 185
第十一章　物業(yè)管理制度與政策186
第一節(jié)　物業(yè)管理概述 　 186
一、物業(yè)與物業(yè)管理基本概念 　 186
二、物業(yè)管理的特征 　 186
第二節(jié)　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會 　 187
一、業(yè)主 　 187
二、業(yè)主大會 　 188
三、業(yè)主委員會 　 189
四、管理規(guī)約 　 190
第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)運(yùn)作 　 190
一、物業(yè)管理的委托和物業(yè)管理合同 　 191
二、物業(yè)承接查驗(yàn) 　 193
三、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 　 194
四、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié) 　 195
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 　 197
第四節(jié)　住宅專項(xiàng)維修資金 　 199
一、住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途 　 199
二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存 　 199
三、住宅專項(xiàng)維修資金的管理 　 200
四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用 　 201
思考題 　 203
參考文獻(xiàn)204