房屋租賃合同糾紛疑難案例解析

目　錄
第一章　房屋租賃常見糾紛及處理
　　第一節(jié)　房屋租賃合同的簽訂
一、租賃合同概述
二、房屋租賃合同的內(nèi)容
三、簽訂合同的重要性
案例1　口頭協(xié)議也是協(xié)議，未約定租期視為不定期租賃
　　第二節(jié)　合同履行常見糾紛
一、管轄法院爭議
案例2　涉及房屋轉(zhuǎn)租糾紛，按照不動產(chǎn)糾紛確定管轄
案例3　《物業(yè)租賃代理合同》為委托合同，可以書面約定管轄法院
二、合同效力糾紛
　案例4　將未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的房屋進行出租，可以作為解除租賃合同的情形，而非認定合同無效的情形
案例5　違反部門規(guī)章特殊情形下可以認定合同無效
三、合同租期糾紛
　案例6　約定的內(nèi)容出現(xiàn)矛盾，應(yīng)當以更直觀、更易理解及對信息優(yōu)勢方不利的解釋方式進行解釋
　案例7　租賃合同簽訂于《合同法》實施前，約定的租賃期限不受《合同法》的約束
　案例8　《合同法》實施前已經(jīng)過的履行期限，《合同法》不能進行調(diào)整，不應(yīng)計算在20年之內(nèi)
案例9　租20年贈17年違背市場規(guī)律，實為規(guī)避法律
四、租金調(diào)整糾紛
　案例10　約定了如何調(diào)整租金，但缺乏參照時可由評估公司采用市場比較法直接評估
五、轉(zhuǎn)租糾紛
案例11　私自轉(zhuǎn)租不影響轉(zhuǎn)租合同的效力
案例12　約定的轉(zhuǎn)租期不能實現(xiàn)，應(yīng)按比例返還店鋪轉(zhuǎn)讓費
六、違約金糾紛
　案例13　同時約定保證金、違約金是對同一違約行為的重復(fù)評價
七、承租人優(yōu)先權(quán)糾紛
　案例14　合同約定統(tǒng)一招租而承租人不參加招租，喪失優(yōu)先承租權(quán)
案例15　優(yōu)先承租權(quán)的形式要件之一是出租人繼續(xù)出租房屋
八、居住權(quán)糾紛
　案例16　成年子女未與享有房屋所有權(quán)的父母簽訂書面居住權(quán)協(xié)議，不享有居住權(quán)
九、房屋征收糾紛
　案例17　承租人與房屋征收行為之間不具有利害關(guān)系，不能成為行政訴訟的原告
　案例18　租賃的房屋被政府征收造成的損失已經(jīng)從出租人處得到補償，不能再向政府主張賠償停產(chǎn)停業(yè)損失
　　第三節(jié)　合同解除糾紛
一、情勢變更
　案例19　對特殊行業(yè)已有導向的國家政策的變化，從業(yè)者對其風險應(yīng)有一定的預(yù)判，不適用情勢變更
二、合同解除
案例 20　單方解除權(quán)會因當事人怠于行使或主動放棄而消滅
　案例21　因道路改造給生活和生產(chǎn)經(jīng)營帶來的不利影響，應(yīng)當承擔一定的容忍義務(wù)，不能以此為由單方解除合同
　案例22　違約行為尚不符合合同約定和法定的解除條件，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行合同
案例 23　不可抗力導致的損失由出租方和承租方共同分擔
　案例24　因業(yè)主收回房屋，承租人要求解除與次承租人的租賃合同，構(gòu)成違約
三、裝飾裝修物和擴建物的歸屬與補償
　案例25　對已形成附合的裝飾裝修物實際利用的，視為同意利用，折價歸出租人所有
　　第四節(jié)　長租公寓
一、利好政策背景
二、野蠻生長后“暴雷”
三、長租公寓“暴雷”后的處理
案例 26　法院立案后發(fā)現(xiàn)案件涉嫌犯罪的，應(yīng)當駁回起訴
　案例27　合同提前解除，合同無約定，法院不支持賠償免租期內(nèi)的租金，但支持賠償空置租金損失
第二章　軍產(chǎn)房租賃合同糾紛
　　第一節(jié)　軍產(chǎn)房概述
一、軍產(chǎn)房的概念
二、軍隊經(jīng)商整頓
　　第二節(jié)　政策變化產(chǎn)生的法律后果
一、管理政策調(diào)整不構(gòu)成情勢變更
案例 28　管理政策調(diào)整不構(gòu)成解除合同的條件
二、停償構(gòu)成情勢變更
案例 29　停償構(gòu)成情勢變更，可以解除合同
　　第三節(jié)　合同解除或到期后的補償問題
一、有約定情況下的補償問題
案例 30　未經(jīng)同意自建房屋，約定不補償?shù)木筒谎a償
案例 31　經(jīng)同意自建房屋，約定不補償?shù)木筒谎a償
案例 32　經(jīng)同意自建房屋，租賃合同約定不補償，不存在顯失公平的，不補償
案例 33　經(jīng)同意自建房屋，約定不補償，但顯失公平的，酌情補償
二、無約定情況下的補償問題
案例 34　經(jīng)同意自建房屋，沒有約定補償，無報建手續(xù)，建設(shè)費用由出租人承擔
　案例35　經(jīng)同意自建房屋，沒有約定補償，無報建手續(xù)，雙方按過錯程度承擔損失
案例 36　未經(jīng)同意自建房屋，主動補償，當然允許
　　第四節(jié)　軍產(chǎn)房以租代售問題
一、法院是否受理
　案例37　名為租賃，實為買賣，涉及軍產(chǎn)房買賣合同效力的問題，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍
案例 38　軍產(chǎn)房因租賃發(fā)生的糾紛屬于法院受案范圍
二、買賣合同無效后的占有使用費問題
　案例 39　即使軍隊管理處辦理過戶也不影響房屋性質(zhì)，軍產(chǎn)房買賣合同無效
　案例 40　軍產(chǎn)房買賣合同無效后房屋占有使用費和資金占用費可以相互抵銷
第三章　小產(chǎn)權(quán)房租賃合同糾紛
　　第一節(jié)　小產(chǎn)權(quán)房概述
一、認識小產(chǎn)權(quán)房
二、小產(chǎn)權(quán)房的法律問題
　　第二節(jié)　國家政策及現(xiàn)狀
一、國家政策
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
三、近期整治（以深圳市為例）
四、小產(chǎn)權(quán)房的未來
　　第三節(jié)　小產(chǎn)權(quán)房糾紛處理
一、法院是否受理問題
　案例41　“以建代租”涉及政府招商引資優(yōu)惠政策和歷史遺留問題，法院不受理
　案例 42　名為合作開發(fā)，實為土地租賃，引發(fā)的糾紛屬于法院的受案范圍
二、租金、保證金的返還及裝修損失補償
　案例 43　未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同無效，保證金、租金應(yīng)返還
　案例44　出租違法建設(shè)的房屋，合同無效，應(yīng)返還保證金、裝修押金、賠償裝飾裝修損失
三、未經(jīng)村民委員會討論對合同效力的影響
案例 45　未經(jīng)村民會議討論決定轉(zhuǎn)租集體土地的合同無效
案例 46　《村民委員會組織法》第24條第1款第8項是管理性強制性規(guī)定，不能作為認定合同無效的法律依據(jù)
四、以租代售
案例 47　未經(jīng)依法審批改變土地用途，以租代售合同無效
五、擔保效力
案例 48　租賃合同無效，擔保合同亦無效，保證人無須承擔保證責任
附錄
一、房屋租賃
　1.中華人民共和國民法典（節(jié)選）（中華人民共和國主席令第45號）
2.住房租賃條例（征求意見稿）
　3.最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（法釋〔2020〕17號）
　4.最高人民法院印發(fā)《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》的通知（節(jié)選）（法發(fā)〔2020〕17號）
5.商品房屋租賃管理辦法（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號）
　6.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（國辦發(fā)〔2016〕39號）
　7.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知
（建房〔2021〕55號）
　8.國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知（國土資發(fā)〔2017〕100號）
　9.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知（建房〔2017〕153號）
二、軍產(chǎn)房
10.中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例（〔2000〕軍字第26號）
　11.最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中加強軍地法院協(xié)作為軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)提供司法保障的意見（法〔2017〕232號）
　12.最高人民法院關(guān)于進一步加強人民法院涉軍案件審判工作的通知（法〔2010〕254號）
　13.最高人民法院、解放軍總政治部關(guān)于認真處理涉軍糾紛和案件切實維護國防利益和軍人軍屬合法權(quán)益的意見（2000年12月25日發(fā)布實施）
　14.中央軍事委員會關(guān)于軍隊和武警部隊全面停止有償服務(wù)活動的通知（2016年3月27日發(fā)布實施）
　15.建設(shè)部、國家工商行政管理總局、國家稅務(wù)總局、解放軍總后勤部關(guān)于進一步加強軍隊空余房地產(chǎn)租賃管理工作的通知（〔2004〕后營字第1285號）
　16.建設(shè)部關(guān)于中國人民武裝警察部隊營房產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作有關(guān)問題的通知（建房〔1998〕136號）
　17.建設(shè)部、國家工商行政管理局、中國人民解放軍總后勤部關(guān)于軍隊開展房地產(chǎn)開發(fā)活動有關(guān)問題的通知（1992年10月31日發(fā)布實施）
　18.中華人民共和國建設(shè)部、房地產(chǎn)業(yè)司、中國人民解放軍總后勤部基建營房部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記實施細則》的通知（〔1992〕建房管字第 18號）
三、小產(chǎn)權(quán)房
　19.最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知（法〔2012〕151號）
　20.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見（國辦發(fā)〔2016〕39號）
　21.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知（國辦發(fā)〔１９９９〕３９號）
　22.自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知（自然資發(fā)〔2020〕84號）
　23.國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)〔2017〕108號）
　24.國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見（國土資發(fā)〔2011〕178號）
　25.廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導意見的通知（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）