物權(quán)法精講：體系解說與實(shí)務(wù)解答麥讀法律34

　　本書以《民法典》和《民法典物權(quán)編解釋（一）》為基礎(chǔ)，結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》《企業(yè)破產(chǎn)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律、行政法規(guī)和《買賣合同解釋》《商品房買賣合同解釋》《土地使用權(quán)合同解釋》《農(nóng)村土地承包解釋》《執(zhí)行復(fù)議和異議規(guī)定》等司法解釋，對(duì)物權(quán)法進(jìn)行理論重構(gòu)，分8編共32講進(jìn)行體系化講解，將物權(quán)法全部知識(shí)悉數(shù)囊入其中。本書的講解立足于對(duì)實(shí)務(wù)問題的解決，將類型化的實(shí)務(wù)問題融入物權(quán)法的理論體系之中，詳析重點(diǎn)問題、解答疑難問題、預(yù)判未來問題。第一編“物權(quán)法、物權(quán)與物”，分為四講：第一講“物權(quán)法的功能與定位”，指出物權(quán)法不僅要實(shí)現(xiàn)定分止?fàn)?，而且要?shí)現(xiàn)物盡其用，因而必然關(guān)注物權(quán)變動(dòng)中的交易安全，尤其是第三人的交易安全，而合同法則主要是保護(hù)合同當(dāng)事人之間的交易安全；第二講“物權(quán)法定原則及其適用”，指出物權(quán)法定原則雖然是物權(quán)法保護(hù)交易安全的必然要求，但當(dāng)事人的約定違反物權(quán)法定原則僅產(chǎn)生不發(fā)生物權(quán)法上效力的后果，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效，且物權(quán)法定原則也還存在緩和的趨勢(shì)；第三講“物權(quán)公示原則及其適用”，指出物權(quán)法保護(hù)交易安全必然要求對(duì)物權(quán)及其變動(dòng)進(jìn)行公示，但物權(quán)公示原則可以通過公示生效主義和公示對(duì)抗主義兩種立法體例予以落實(shí)，進(jìn)而產(chǎn)生形式主義和意思主義兩種不同的物權(quán)變動(dòng)模式，但物權(quán)變動(dòng)模式僅僅適用于基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，不適用于非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，且占有（交付）作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，存在現(xiàn)實(shí)交付和觀念交付的區(qū)分；第四講“一物一權(quán)原則及其適用”，指出一物一權(quán)是物權(quán)法定原則和物權(quán)公示原則的必然要求，是關(guān)于物權(quán)客體的基本原則，并結(jié)合民法上“物”的類型，就一物一權(quán)原則與交易安全的關(guān)系、一物一權(quán)原則的突破等問題進(jìn)行詳細(xì)講解。第二編“物權(quán)法上的自由與限制”，分為六講：第五講“物權(quán)的基本觀念及其確立”，從物權(quán)的重要性以及憲法對(duì)物權(quán)的保護(hù)談起，就我國(guó)法律對(duì)物權(quán)的平等保護(hù)原則作了重點(diǎn)講解，指出物權(quán)的排他效力不僅旨在排除其他民事主體對(duì)物權(quán)的侵害，而且旨在排除公權(quán)力對(duì)物權(quán)的侵害；第六講“所有權(quán)的社會(huì)化及其表現(xiàn)”，指出隨著所有權(quán)的日益社會(huì)化，現(xiàn)代社會(huì)的法律既要對(duì)物權(quán)進(jìn)行保護(hù)，也要對(duì)物權(quán)進(jìn)行限制，而法律對(duì)物權(quán)的限制，可以通過公法和私法兩個(gè)途徑予以實(shí)現(xiàn)；第七講“征收制度在我國(guó)的異化與回歸”，指出土地征收旨在解決公共利益的用地需要，但在我國(guó)卻大多是為了解決城市發(fā)展的用地問題，從而造成諸多矛盾，而解決之道，則在回歸征收制度本質(zhì)的同時(shí)，通過私法上的集體利益來限制物權(quán)，從而為解決城市發(fā)展的用地問題提供法律基礎(chǔ)；第八講“公法與私法競(jìng)合下的相鄰關(guān)系”，首先對(duì)私法上的相鄰關(guān)系進(jìn)行了全面分析，再就公法與私法在相鄰關(guān)系上的競(jìng)合及其處理進(jìn)行分析，認(rèn)為私法上的相鄰關(guān)系具有相對(duì)的獨(dú)立性，二者都是物權(quán)社會(huì)化的表現(xiàn)；第九講“建筑物區(qū)分所有的規(guī)制”，就建筑物區(qū)分所有中專有權(quán)的認(rèn)定與行使、共有權(quán)的認(rèn)定與行使、共同管理權(quán)的行使等問題進(jìn)行全面講解，認(rèn)為法律對(duì)建筑區(qū)分所有權(quán)的保護(hù)雖然是很全面，但也應(yīng)看到法律對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的限制很多，從而大大提高了物權(quán)的社會(huì)化程度；第十講“中國(guó)特色的用益物權(quán)制度”，指出用益物權(quán)制度在我國(guó)具有雙重功能，是物權(quán)社會(huì)化的典型表現(xiàn)，并就農(nóng)地三權(quán)分置的法律表達(dá)、宅基地使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地使用權(quán)的取得、地役權(quán)合同與地役權(quán)的設(shè)定、民法典上的居住權(quán)等問題進(jìn)行了全面討論。第三編“物權(quán)與占有的民法保護(hù)”，分為四講：第十一講“物權(quán)與占有的關(guān)系”，認(rèn)為物權(quán)與占有是物權(quán)法的兩個(gè)基本范疇，二者之間存在辯證關(guān)系，對(duì)物權(quán)的保護(hù)可以間接實(shí)現(xiàn)對(duì)占有保護(hù)，對(duì)占有的保護(hù)也可以間接實(shí)現(xiàn)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，并據(jù)此對(duì)動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度進(jìn)行全面分析；第十二講“物權(quán)的民法保護(hù)體系”，提出對(duì)物權(quán)的民法保護(hù)既要通過債法如侵權(quán)責(zé)任法、不當(dāng)?shù)美贫鹊葘?shí)現(xiàn)，也要通過物權(quán)法確立物權(quán)請(qǐng)求權(quán)來實(shí)現(xiàn)，且占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)也在一定程度上具有保護(hù)物權(quán)的功能；第十三講“占有的保護(hù)及其實(shí)踐運(yùn)用”，指出占有雖然是事實(shí)，而非權(quán)利，但法律為維護(hù)社會(huì)和平秩序，必然對(duì)占有進(jìn)行保護(hù)，且從實(shí)踐的情況看，如何正確運(yùn)用法律對(duì)占有進(jìn)行保護(hù)，仍存在嚴(yán)重不足；第十四講“物權(quán)訴訟的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)”，指出物權(quán)訴訟的請(qǐng)求基礎(chǔ)規(guī)范較多，且存在競(jìng)合的可能，但在討論競(jìng)合之前，要嚴(yán)格區(qū)分請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合和請(qǐng)求權(quán)的聚合，不能錯(cuò)把請(qǐng)求權(quán)的聚合當(dāng)成請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合，且在發(fā)生請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合時(shí)，法官應(yīng)通過釋明幫助當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)權(quán)利。第四編“不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)與效力”，指出占有的公示功能在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度所取代，由此決定不動(dòng)產(chǎn)登記在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。但是，由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度經(jīng)歷了從行政管理手段到物權(quán)公示方式的變遷，實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)仍多存誤解，以致在物權(quán)糾紛案件的審理中，常常出現(xiàn)形形色色的意見分歧。本編分為四講：第十五講“不動(dòng)產(chǎn)登記是確權(quán)的實(shí)體依據(jù)嗎”，指出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)在實(shí)體與程序上的疑難問題幾乎都與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的變動(dòng)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)并非始終同步，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的實(shí)體依據(jù)應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，而非不動(dòng)產(chǎn)登記；第十六講“不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利移轉(zhuǎn)效力及其適用”，指出不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利移轉(zhuǎn)效力僅適用于形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，且我國(guó)的形式主義物權(quán)變動(dòng)模式不宜承認(rèn)物權(quán)行為理論，但應(yīng)確立區(qū)分原則，并在此基礎(chǔ)上認(rèn)為我國(guó)民法堅(jiān)持的是物權(quán)變動(dòng)的要因原則；第十七講“不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力及其適用”，重點(diǎn)討論民法典賦予不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定效力的必要性和正當(dāng)性，并就權(quán)利推定效力與公信力的關(guān)系以及權(quán)利推定效力在強(qiáng)制執(zhí)行中的運(yùn)用進(jìn)行全面分析；第十八講“不動(dòng)產(chǎn)登記的善意保護(hù)效力及其適用”，重點(diǎn)討論不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)及其實(shí)踐運(yùn)用，提出不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)雖然具有公信力，但由于我國(guó)民法將善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此不動(dòng)產(chǎn)登記僅具有相對(duì)性的公信力，不具有絕對(duì)的公信力。第五編“物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的具體運(yùn)用”，分為四講：第十九講“借名購(gòu)房中的物權(quán)歸屬與合同效力”，指出應(yīng)將借名購(gòu)房區(qū)分為隱名購(gòu)房和冒名購(gòu)房，且在隱名購(gòu)房中，應(yīng)先解決權(quán)屬爭(zhēng)議再討論合同效力，并認(rèn)為應(yīng)根據(jù)案件具體情況，參照適用《執(zhí)行復(fù)議與異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，判斷實(shí)際出資人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利；第二十講“一房多賣的合同效力與履行順序”，指出一房多賣的履行順序可參照《土地使用權(quán)解釋》確立的規(guī)則，但應(yīng)注意《八民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)后買受人是否構(gòu)成第三人侵害債權(quán)進(jìn)行審查，并指出這些規(guī)則在適用范圍上應(yīng)受到嚴(yán)格限制；第二十一講“房地關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)”，重點(diǎn)討論房地關(guān)系在我國(guó)的特殊性及其可能帶來的實(shí)踐問題，指出在合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案件中，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)的歸屬情況判斷所建房屋的物權(quán)歸屬，不能僅僅基于當(dāng)事人的約定判斷房屋的物權(quán)歸屬；第二十二講“依法律文書的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)”，重點(diǎn)討論能夠引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書究竟包括哪些法律文書，指出只有形成判決和強(qiáng)制執(zhí)行中作出的裁定書才能引起物權(quán)的變動(dòng)，調(diào)解書僅僅是對(duì)調(diào)解協(xié)議的確認(rèn)，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，仲裁裁決也不能直接引起物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。第六編“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確認(rèn)的程序問題”，分為四講：第二十三講“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的解決機(jī)制”，指出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議在我國(guó)的解決機(jī)構(gòu)是人民政府和人民法院，但前者僅處理因土地總登記產(chǎn)生的權(quán)屬爭(zhēng)議，其他權(quán)屬爭(zhēng)議應(yīng)由人民法院處理，且仲裁機(jī)構(gòu)不屬于權(quán)屬爭(zhēng)議的確權(quán)機(jī)構(gòu)；第二十四講“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)中的民行交叉問題”，提出物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)登記旨在解決第三人交易安全的保護(hù)問題，因此僅僅是為配合民法的實(shí)施而建立的非訟程序制度，即使由行政機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記行為也非具體行政行為，對(duì)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)也不宜通過行政復(fù)議或者行政訴訟來解決，而應(yīng)通過更正登記制度來實(shí)現(xiàn)；第二十五講“更正登記制度的實(shí)體價(jià)值與程序意義”，指出不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有形式拘束力，只有在民事確權(quán)的基礎(chǔ)上通過更正登記制度才能消除不動(dòng)產(chǎn)登記簿的錯(cuò)誤，因而更正登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中的表現(xiàn)，且更正登記制度對(duì)于解決目前行政與民事交叉的問題具有極為重要的意義；第二十六講“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查義務(wù)與賠償責(zé)任”，指出我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記在審查范圍上雖然較為廣泛，但審查方式仍然是形式審查（有限的實(shí)質(zhì)審查），而非全面實(shí)質(zhì)審查，因而登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)其過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第七編“物債兩分的缺陷及其補(bǔ)救”，分為三講：第二十七講“登記前不動(dòng)產(chǎn)買受人的法律地位”，指出將不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，是區(qū)分物權(quán)和債權(quán)的必然要求，但是也可能帶來法律適用的僵化，不利于實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的公平正義，為此不僅有必要承認(rèn)中間型權(quán)利，而且在必要時(shí)應(yīng)突破債權(quán)的平等原則，賦予特殊債權(quán)更加強(qiáng)大的效力；第二十八講“預(yù)告登記制度的理解與適用”，討論預(yù)約登記的性質(zhì)與效力，認(rèn)為預(yù)告登記旨在強(qiáng)化債權(quán)的效力，從而使債權(quán)物權(quán)化，但當(dāng)事人處分已辦理預(yù)告登記的標(biāo)的物，則僅使物權(quán)變動(dòng)相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無效，并不影響合同的效力；第二十九講“物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)及其認(rèn)定”，指出期待權(quán)不同于期待，因此物權(quán)期待權(quán)有其嚴(yán)格的認(rèn)定條件，且物權(quán)期待權(quán)同樣旨在解決物債兩分帶來的僵化，但由于我國(guó)民法對(duì)物權(quán)和債權(quán)的區(qū)分并不嚴(yán)格，物權(quán)期待權(quán)理論在我國(guó)也應(yīng)實(shí)現(xiàn)本土化。第八編“物權(quán)法與相關(guān)法律的銜接與適用”，分為三講：第三十講“外觀主義在民商事審判中的運(yùn)用”，提出外觀主義僅僅是對(duì)善意取得、表見代理、表見代表等制度理論概括，不能直接作為裁判的依據(jù)，且外觀主義只能運(yùn)用于保護(hù)交易中的第三人，在非交易關(guān)系發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力等制度，并允許當(dāng)事人通過舉證推翻對(duì)權(quán)利的推定；第三十一講“執(zhí)行異議之訴與確權(quán)之訴的關(guān)系”，重點(diǎn)討論執(zhí)行異議之訴的程序功能，指出執(zhí)行異議之訴具有確權(quán)的功能，因而當(dāng)事人不得在執(zhí)行異議之訴外另行提起確權(quán)之訴，但人民法院在執(zhí)行異議之訴案件中不應(yīng)限于審查權(quán)屬，還應(yīng)就案外人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他權(quán)利作出認(rèn)定；第三十二講“《民法典》背景下的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)及其認(rèn)定”，指出破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定既涉及物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的運(yùn)用，也涉及破產(chǎn)法上大量規(guī)則的適用（如未履行合同規(guī)則、取回權(quán)和別除權(quán)），并對(duì)登記對(duì)抗與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定等問題進(jìn)行詳細(xì)分析。

　　吳光榮 法學(xué)博士，國(guó)家法官學(xué)院教授。2003年8月到國(guó)家法官學(xué)院工作，并于2006年、2007年連續(xù)兩次被選拔為最高人民法院西部法官培訓(xùn)講師團(tuán)成員；2008年1月至2009年1月，在德國(guó)從事“法學(xué)方法論與民法現(xiàn)代化”的研究工作。2009年6月至2015年6月，任最高人民法院民四庭法官，從事涉外商事審判工作，并參與了有關(guān)外商投資企業(yè)、海上貨運(yùn)代理、獨(dú)立保函等司法解釋的制定工作以及有關(guān)買賣合同、物權(quán)法（民法典物權(quán)編）、公司法等司法解釋的論證工作。2015年以來，先后參與了民法總則（民法典總則編）制定與民法典（物權(quán)編、合同編）編纂的相關(guān)工作；民法典通過后，在最高人民法院民二庭從事相關(guān)司法解釋的清理工作和制定工作，是民法典擔(dān)保制度司法解釋和民法典合同編司法解釋的主要起草人和執(zhí)筆人之一，也是最高人民法院關(guān)于企業(yè)破產(chǎn)法修訂案起草工作小組的主要成員。