對(duì)于想購(gòu)房的人，事前的調(diào)查絕對(duì)勝過(guò)事后的補(bǔ)救，購(gòu)房前一定要調(diào)查清楚建筑物所在的土地，根據(jù)法令可否興建房屋，使用種類的名目是否正確，建筑覆蓋率、容積率是否合乎相關(guān)規(guī)定。

從土地所衍生的購(gòu)房糾紛來(lái)看，最常見(jiàn)的是購(gòu)房者入住后，才發(fā)現(xiàn)建筑物所在的土地根本不能蓋房子，或開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有取得土地的使用權(quán)，或該土地雖可興建建筑物，但卻屬于工業(yè)區(qū)用地，這種情況下，輕則貼錢(qián)更改地目，重則拆屋還地，這都不是購(gòu)房者所樂(lè)見(jiàn)的。

注意土地與房屋的產(chǎn)權(quán)分離

產(chǎn)權(quán)是指房屋、土地與所有者、使用者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，一般將產(chǎn)權(quán)分為兩種，即“所有權(quán)”與“租賃使用權(quán)”，當(dāng)完成購(gòu)房相關(guān)手續(xù)后，都應(yīng)該拿到房屋和土地兩種權(quán)狀。

所以，購(gòu)房者會(huì)遇到的產(chǎn)權(quán)狀況，通常是“同時(shí)擁有房屋與土地的所有權(quán)”或“擁有房屋所有權(quán)，土地則租賃使用”。租房者會(huì)遇到的產(chǎn)權(quán)狀況，通常是“房屋與土地均租賃使用”。至于“擁有土地所有權(quán)，房屋則租賃使用”的情形，則極為罕見(jiàn)。

在“擁有房屋所有權(quán)，土地租賃使用”的情況下，土地租期通常為50年左右，購(gòu)房者務(wù)必特別注意使用年限！

與歐美觀念不一樣

在解釋房地產(chǎn)的定義后，接著要談的是構(gòu)成元素。我將房地產(chǎn)的構(gòu)成元素區(qū)分為硬件元素和軟件元素。硬件元素包括住宅單元、社區(qū)公共設(shè)施、大小鄰里環(huán)境；軟件元素則包括鄰里關(guān)系、社區(qū)管理。   

如果將住宅單元比喻成一個(gè)小圓，那么，社區(qū)、小鄰里環(huán)境、大鄰里環(huán)境則是外三圈的同心圓。房地產(chǎn)的硬件元素，除了住宅單元的建材、面積，里面的裝潢、家具，還得加上社區(qū)的公共設(shè)施、大小鄰里環(huán)境。小鄰里環(huán)境的范圍，約為街區(qū)或村鄰里；大鄰里環(huán)境可指建筑物所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市，甚至縣市。