自2000年起至今，美國的房價經(jīng)歷了一個泡沫膨脹與崩潰的戲劇性而又痛苦的周期演變。在2005年6月13日，《時代》雜志封面故事的標(biāo)題為《房子，甜蜜的房子》，這被認為是美國房價達到頂峰的標(biāo)志。在當(dāng)時，相比5年前，洛杉磯的房價上漲了135%；圣地亞哥的房價上漲了132%；拉斯維加斯上漲了117%；邁阿密上漲了128%；華盛頓上漲了108%；舊金山上漲了65%……而到了2008年8月，在底特律市特拉維斯大街一座被銀行收回的2層別墅，其掛牌售價竟是1美元！一棟原本炙手可熱的豪華別墅在銀行的眼中居然變成了一堆連廢鐵都不如的垃圾，這可真是一個戲劇而又嘲諷的轉(zhuǎn)變！

事實上，并非僅僅美國在上演著房價的悲喜劇。根據(jù)《經(jīng)濟學(xué)家》雜志在2005年所作的估計，發(fā)達國家居住房產(chǎn)的總價值在2000～2005年間上漲了30多萬億美元，達到70多萬億美元，相當(dāng)于這些國家的GDP之和。這不僅使過去的任何一次房地產(chǎn)泡沫與之相形見絀，而且也超過了20世紀90年代后期的股市泡沫。在發(fā)達國家中，1997～2005年間除了日本與德國房價為負增長外，英國的房價漲幅為154%，愛爾蘭的房價漲幅為192%，澳大利亞的房價漲幅為114%，西班牙的房價漲幅為145%，法國的房價漲幅為87%……相比之下美國平均房價的漲幅并不高，為73%。這不僅是美國的房地產(chǎn)泡沫，也是全球性的房地產(chǎn)泡沫。

美國的房價在2006年開始下跌，在2007年8月最終引發(fā)了現(xiàn)在眾所周知的“次級按揭貸款危機”（簡稱次貸危機），并且這場危機至今仍在延續(xù)。這場危機的發(fā)生起源于美國房地產(chǎn)泡沫的破裂，信用級別較低的借款者償貸的違約率上升。“次級按揭貸款”指的是一些未能滿足房地美和房利美這兩大機構(gòu)的指導(dǎo)方針而發(fā)放的按揭貸款，如在信用級別、收入、就業(yè)歷史等方面均不符合其規(guī)定的貸款要求。貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅須聲明其收入情況，而無須提供任何有關(guān)償還能力的證明。不言而喻，由于購房者無須提供收入證明，信用級別較低，這類貸款的風(fēng)險是很高的。但為什么銀行還要提供這類貸款？

在房價上漲的時期，美國的銀行在各個電視、廣播、報紙等媒體上大肆宣傳一些低利率、低首付款甚至無首付、月償還額很少的貸款形式。很多在此之前不能買房的家庭都被這些廣告打動，加入購房大軍的隊伍。之所以在此之前不能購房，是因為銀行還比較審慎，嚴格按照購房者的信用記錄，即當(dāng)其信用打分達到680分之后才準許貸款。但不知何時起，情形逐漸發(fā)生了改變，市場上對次級按揭抵押貸款的需求悄然增加。因為一些投資銀行希望從銀行手中購買這些信用級別較低的抵押貸款，而后將其分類打包，在市場上轉(zhuǎn)售。雖然這類貸款風(fēng)險較高，但正是高風(fēng)險使之具有較高的收益。對于商業(yè)銀行來講，既然有人收購這些貸款，它們就可以在短期內(nèi)迅速獲得資金，何樂而不為？而且在開始時投資銀行對這些抵押貸款的需求還很大，這使得這類抵押貸款在短期內(nèi)迅速流行開來。

但這樣風(fēng)險不就轉(zhuǎn)移到投資銀行的身上了嗎？確實如此，不過投資銀行還會把這些債務(wù)進行進一步的處理，分散其風(fēng)險。具體說就是把收集起來的次級貸款組成“資產(chǎn)池”，然后再以其為抵押，發(fā)行抵押貸款支持證券（MBO）或抵押債務(wù)債券（CDO）。當(dāng)投資銀行將這些證券進行證券化的時候，首先要根據(jù)不同抵押貸款的違約風(fēng)險將其分為不同的“包”，這叫做“分檔”。

一般而言，投資銀行將這些債務(wù)分為三檔：優(yōu)良、中等和極差，它根據(jù)投資者購買的等級不同來賣不同的價格。風(fēng)險最高的極差一檔，其收益率也非常高，憑借這一點，這些CDO也吸引了大量的投資者。為了讓投資者感覺安全，投資銀行還為優(yōu)良和中等的CDO提供信用增級，即通過信用評級機構(gòu)打分和為這些CDO購買債券保險等方式。根據(jù)先前的分類，優(yōu)良的CDO一般可獲得AAA級，而中等的CDO也可獲得B級。通過購買保險，如果投資者購買CDO未獲支付，那么保險公司將會為其支付。但極差的CDO一般并不進行信用增級，這也凸顯了這部分CDO的風(fēng)險是極高的。

當(dāng)這些抵押貸款被打包證券化之后，它們就被投資銀行賣給一個專門設(shè)立的公司，它定期收取月供，而后支付給CDO投資者。這個由投資銀行創(chuàng)設(shè)的公司可被組建成一個“合格的特殊目的工具”，意思就是該公司的資產(chǎn)和負債不必體現(xiàn)在投資銀行的財務(wù)報表中。通過合同的安排，有時極差的CDO也可從投資銀行的賬目中剝離出去。即便投資銀行將這些極差的CDO保留在自己的賬上，其對這些CDO的公允的市場價值的估計也不會與其最初從銀行手中購買這些抵押貸款時的價值偏離太遠。這樣，通過這些設(shè)計，銀行的抵押貸款的風(fēng)險就由各方充分地分擔(dān)了。

伴隨利率的下降，平均房價在2000～2001年間急劇上漲，對住房的投機也開始增加。雖然美國的房價上漲比其他國家（如英國、澳大利亞）遲緩，但后來者毫不遜色，一項由美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會作的研究顯示：2004年，有23%的房屋被購買的目的是為了投資，而非為了居住；另有13%的房屋采購是屬于第二套住房；在邁阿密，半數(shù)的初始購房者開始賣出手中的房子，而一些房子在被購買之前，已經(jīng)易手了2～3次。

這次美國的房價上漲也是美國歷史上發(fā)生的最大的住房市場泡沫。房價高估的程度可以由房價和房租的背離來說明，房價與房租的比值類似于市盈率，就像當(dāng)前股票的價格應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄湮磥砑t利的折現(xiàn)值一樣，房租相當(dāng)于購房后未來的定期收益。根據(jù)《經(jīng)濟學(xué)家》的測算，如以1975～2000年間美國的平均房價與房租比值為100，那么2005年美國的這一比值為135。這表明，相對于歷史平均水平，當(dāng)時的房價被高估了35%。

那么哪些因素是這場泡沫的罪魁禍首呢？如果追究起來，其源頭可以追溯到2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫的崩潰，當(dāng)時納斯達克狂瀉了70%，很多人將其資金從股市中撤出，購買了房產(chǎn)。羅伯特?希勒指出：“一旦股市崩潰，房地產(chǎn)就成為投機狂熱發(fā)泄的主要渠道。”