處于這場(chǎng)金融海嘯中心位置的是美國(guó)聯(lián)邦國(guó)民住房抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房貸款抵押公司，也就是人們常說(shuō)的房利美和房地美。這兩個(gè)大型企業(yè)是由國(guó)會(huì)創(chuàng)立的，官方稱為政府資助企業(yè)（GSEs）。他們的職能是什么呢？房利美和房地美并不直接為房屋購(gòu)買者提供抵押貸款，而是在次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上從銀行手中購(gòu)買那些住房貸款。換句話說(shuō)，當(dāng)銀行為一個(gè)客戶提供房屋貸款之后，它可以將這些貸款賣給房利美或房地美。從交易成交那刻起，這些貸款的記錄就從原來(lái)銀行的賬本上轉(zhuǎn)到了房利美或房地美名下，由此，房利美或房地美就變成了它們的債權(quán)人，每月定期收取屋主的按揭款并承擔(dān)按揭拖漏的風(fēng)險(xiǎn)。房利美和房地美可以將這些抵押貸款放在自己的投資組合中進(jìn)行投資，但他們通常是將其打包成商業(yè)抵押貸款擔(dān)保證券賣給投資者。

與此同時(shí)，原來(lái)的銀行通過(guò)將貸款賣給房利美或房地美放棄了交易權(quán)，但卻獲得了資金。銀行用這些資金可以再次回到按揭市場(chǎng)給新的客戶貸款。整個(gè)過(guò)程使得按揭貸款的交易量激增，也讓人們買房變得更容易了。這種人為向按揭貸款市場(chǎng)轉(zhuǎn)移資金的做法抬高了房?jī)r(jià)。之所以說(shuō)這一過(guò)程是人為的，是因?yàn)榇渭?jí)抵押貸款市場(chǎng)很大程度上是靠享受政府特殊待遇的房利美和房地美支撐的。

房利美是創(chuàng)立于20世紀(jì)30年代新政時(shí)期（New Deal）的一個(gè)政府機(jī)構(gòu)，1968年被私有化。房地美則作為競(jìng)爭(zhēng)者在1970年被創(chuàng)立。作為政府資助企業(yè)，他們處于國(guó)有和私有的中間地帶，可以享受其他競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法享有的稅收優(yōu)惠以及監(jiān)管特權(quán)，但他們的股票卻在紐約證券交易所（New York Stock Exchange）進(jìn)行交易。他們發(fā)放的證券被指定為“政府證券”，可在銀行作為低風(fēng)險(xiǎn)證券交易。多年來(lái)，房利美在美國(guó)財(cái)政部（）擁有高達(dá)億美元的最高信貸額度。

最重要的是，投資者和貸方想當(dāng)然地認(rèn)為如果房利美需要，這一信貸額度可以無(wú)限度地增加。每個(gè)人都認(rèn)為，就算這些國(guó)家資助企業(yè)遇到麻煩，他們作為納稅人也可以全身而退（而當(dāng)2008年財(cái)政部宣布接管房利美和房地美后，每個(gè)人都認(rèn)為之前的想法是對(duì)的，我們會(huì)在第5章中詳細(xì)介紹這一情況）。多年來(lái)，這種暗示使得房利美和房地美不費(fèi)吹灰之力就能從投資者手中籌到錢，并且與其他同行相比，他們可以在抵押貸款上向銀行報(bào)更高的價(jià)錢。盡管20世紀(jì)90年代之前，房利美和房地美在抵押貸款市場(chǎng)上都只算作二流角色，但自打2008年被財(cái)政部接管后，他們就接手了幾乎全國(guó)一半的按揭貸款交易和近乎3/4的新抵押貸款。

房利美也是以幫助“弱勢(shì)群體”為由，提倡降低貸款信用要求的擁護(hù)者之一。1999年9月，據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，房利美降低了它從銀行購(gòu)買的抵押貸款的信用要求。據(jù)悉，這么做的動(dòng)機(jī)是鼓勵(lì)銀行“為那些信用度差的人們提供住房貸款”。“克林頓政府曾一度對(duì)房利美施壓，讓其為信用度差、償債能力低的人提供貸款?！?/p>

與此同時(shí)，房利美和房地美的高風(fēng)險(xiǎn)政策仍在繼續(xù)。相應(yīng)地，國(guó)會(huì)共和黨人呼吁加大對(duì)這兩個(gè)企業(yè)的監(jiān)管。國(guó)會(huì)民主黨人則一片反對(duì)之聲，聲稱共和黨人是明修棧道，暗度陳倉(cāng)。表面上他們是在維護(hù)這兩個(gè)住房貸款巨頭，實(shí)際上只是重視“經(jīng)濟(jì)適用房”（affordable housing）本身。另外，一些評(píng)論者則尖銳地指出民主黨人反對(duì)監(jiān)管房利美的原因是：經(jīng)過(guò)民主黨數(shù)年卓有成效的監(jiān)管，房利美已經(jīng)成為他們參加競(jìng)選的強(qiáng)有力后盾，所以最好不去干預(yù)。批評(píng)者指出，房利美就像民主黨的儲(chǔ)蓄罐，例如克林頓政府時(shí)期的財(cái)政預(yù)算首長(zhǎng)富蘭克林·雷尼斯(Franklin Raines)的離職金和其他補(bǔ)償就高達(dá)1億美元。

與簡(jiǎn)單廢除房利美和房地美，放任按揭貸款業(yè)自由、無(wú)政府干預(yù)的發(fā)展相比，人們當(dāng)然需要政府更多的監(jiān)管，因?yàn)槭聦?shí)證明這兩個(gè)公司的損失深深牽動(dòng)著民眾的心。他們不像單純的私有企業(yè)，會(huì)因?yàn)橐恍┎槐匾娘L(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)所有損失的沖擊。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》稱，國(guó)會(huì)民主黨人怕“過(guò)于嚴(yán)格的監(jiān)管將使這兩個(gè)公司減少對(duì)低收入者的經(jīng)費(fèi)供給，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資”。2003年9月，民主黨議員、馬薩諸塞州的巴尼·弗蘭克（Barney Frank）發(fā)表聲明說(shuō)，房利美和房地美“并沒(méi)有遭遇任何財(cái)政上的危機(jī)……民眾越是夸大問(wèn)題的嚴(yán)重性，這兩個(gè)公司的壓力就越大，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的投資就越少”。而眾議員、德克薩斯州的羅恩·保羅（Ron Paul）早在2003年9月10日的美國(guó)眾議院金融服務(wù)委員會(huì)（the House Financial Services Committee）上發(fā)表聲明之前就警示大家，房利美和房地美會(huì)給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性的破壞。

房利美和房地美被政府賦予的特殊權(quán)力誤導(dǎo)了房地產(chǎn)市場(chǎng)，使很多企業(yè)開(kāi)始投資于一些在純市場(chǎng)條件下不會(huì)關(guān)注的領(lǐng)域。其結(jié)果是，資本從生產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這必然會(huì)降低整個(gè)市場(chǎng)的效率以及美國(guó)民眾整體的生活水平。

盡管長(zhǎng)期來(lái)講，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不良影響，但是在政府監(jiān)管下資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)短期的繁榮。跟所有人為的泡沫一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮絕對(duì)不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)。一旦房?jī)r(jià)下跌，屋主就會(huì)陷入困境，按揭債券的持有者也會(huì)遭受損失。這時(shí)候的損失將比無(wú)政府干預(yù)下房地產(chǎn)投資出現(xiàn)的自然損失要大得多。

正是在這樣的警示聲中，國(guó)會(huì)民主黨人不斷地反對(duì)政府加大對(duì)房利美的監(jiān)管，而共和黨的領(lǐng)導(dǎo)人卻依然在實(shí)施這一政策。