事實上，這些因素本身并不是造成房地產(chǎn)泡沫以及深度危機的原因。要想真正了解房地產(chǎn)繁榮與蕭條之成因，我們就必須弄清經(jīng)濟周期的變動。傳統(tǒng)來講，這些繁榮和蕭條是客觀發(fā)生的，這樣的結論使得政府以及中央銀行都不用承擔什么責任。

奧地利經(jīng)濟學派為大家解釋了經(jīng)濟周期運作的方式，特別是政府以提供廉價貨幣和信用的方式營造了最初的短暫繁榮，并最終造成了現(xiàn)今的蕭條過程。筆者在第4章中會對這一問題進行深入討論。

當美聯(lián)儲通過增加貨幣供應降低利率后，它刺激了一些長期產(chǎn)品的投資，并使其出現(xiàn)了短暫的繁榮。這些長期產(chǎn)品包括原材料、建筑以及一般意義上的資本商品。建筑和不動產(chǎn)在過去數(shù)十年的繁榮顯示了低利率政策對其的正面影響。但一般產(chǎn)品都是通過消費者的需求刺激市場，而美聯(lián)儲的這種人為刺激脫離了消費者的需求以及當前的實際經(jīng)濟狀況。政府丟開消費者真正需要的產(chǎn)品，鼓勵一些經(jīng)濟本身無法負荷的產(chǎn)品。這類產(chǎn)品消耗了很多的儲備資源，而且市場明顯呈現(xiàn)出供大于求的趨勢。想要或能夠負擔得起一套50萬美元的房子的民眾并不是很多。當房價比預期的要低很多時，房地產(chǎn)泡沫就破滅了。

美聯(lián)儲――筆者將在隨后的章節(jié)介紹它的運作機制――通過銀行增加貨幣供應降低了利率，使經(jīng)濟出現(xiàn)了短期的繁榮。緊隨“”之后，也就是.com泡沫破滅一年之后，美聯(lián)儲主席艾倫·格林斯潘就試圖通過一系列減息政策復蘇經(jīng)濟。最終他決定在2003年7月到2004年7月的一整年時間里，將聯(lián)邦基金利率降至原來的1%。這一做法著實令人吃驚。為了成功實施這一政策，政府在那幾年就不得不大幅增加貨幣供應。實際上，從2000年到2007年這段時間里，貨幣發(fā)行量達到了歷史新高。

那些新發(fā)行的貨幣以及新的信用標準在房地產(chǎn)市場有了用武之地。人為的寬松貸款標準刺激了房屋的購買以及投機商的需求。美聯(lián)儲還鼓勵政府資助企業(yè)――房利美、吉利美（美國政府國民抵押貸款協(xié)會的俗稱）和房地美――以及聯(lián)邦住房管理局(Federal Housing Administration，F(xiàn)HA)用不同于以往任何時候的新的借貸標準進行交易。所以原本就初見端倪的低貸款標準，再加上由政府鼓勵的房利美和房地美一類的機構的優(yōu)惠政策，使得美聯(lián)儲新發(fā)行的貨幣在房地產(chǎn)市場充分發(fā)揮了作用。但歸根結底，造成房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍首還是美聯(lián)儲，它創(chuàng)造的寬松貨幣環(huán)境加速了房價的不正常上漲。

盡管政府和媒體總是引導人們將矛頭指向房地產(chǎn)投機商，但殊不知他們其實并沒有太大的過錯。在一個真正意義上的自由市場中，投機商――不管是在不動產(chǎn)、期貨或者股票投資中――都發(fā)揮了一個重要的社會功能，即通過加速調(diào)和價格與供求之間的關系增加市場的效率。而寬松的貨幣政策則誘惑了一批魯莽或準備不足的投資者進入房地產(chǎn)市場，誤導這些投資者讓其相信房產(chǎn)投資是一個無損失的生意。廉價貨幣使原本不是投機商的投資者都加入到這一行列，但糟糕的是這些人對他所加入的市場并不熟悉，大多數(shù)人只是想在短期內(nèi)獲得利益而已。

事實上，就算沒有新的法律和政策提供的額外獎勵，僅僅是美聯(lián)儲所創(chuàng)造的寬松貨幣政策就足以使貸款標準降低。銀行會將美聯(lián)儲發(fā)行的新貨幣貸給以前從不會考慮（信貸）的價值不大的客戶。就像一個籃球隊加入了兩個新的隊員，遇到特殊情況他們將候補出場，以此來彌補很多不便。在價格上漲和經(jīng)濟繁榮的時期，要區(qū)分健全項目和泡沫項目――也就是在經(jīng)濟平穩(wěn)時期也能夠正常運作的項目和只有人為廉價信用出現(xiàn)的時期才能夠存活的項目――是很難的。