對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成敗各有不同的定義，對(duì)于進(jìn)行分散銷售產(chǎn)權(quán)商鋪的項(xiàng)目而言，能夠?qū)⒏嗝娣e的商鋪實(shí)現(xiàn)銷售即代表成功；而對(duì)于只租不售、持有物業(yè)的業(yè)主而言，經(jīng)營(yíng)狀況良好，業(yè)主可取得較高的租金回報(bào)即代表成功。如果在此將商業(yè)項(xiàng)目的成功定義為經(jīng)營(yíng)上的成功的話，則分析導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的主要原因如下：

1. 打散商鋪銷售后統(tǒng)一管理乏力

由于商鋪打散銷售后會(huì)造成業(yè)主過(guò)多的局面，在運(yùn)營(yíng)管理中很難將各方的意見(jiàn)協(xié)調(diào)一致，因而項(xiàng)目在業(yè)態(tài)布局、促銷、服務(wù)等各關(guān)鍵性環(huán)節(jié)均難以達(dá)到理想程度，所以最終會(huì)致使項(xiàng)目失敗。目前在國(guó)內(nèi)，打散銷售后的項(xiàng)目鮮有成功案例。

2. 開(kāi)業(yè)前招商未達(dá)到理想狀態(tài)

一個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)顧客在沒(méi)有到達(dá)這個(gè)項(xiàng)目消費(fèi)之前，他們會(huì)有習(xí)慣性消費(fèi)的商場(chǎng)，這個(gè)新項(xiàng)目的加入就是要與原有的商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，吸引這些目標(biāo)人群到達(dá)購(gòu)買，而且要憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)留住顧客，使其在項(xiàng)目形成消費(fèi)的習(xí)慣。而如果一個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)狀態(tài)不佳，如有諸多的空置商鋪，或者相當(dāng)大的區(qū)域內(nèi)仍在施工等，會(huì)給顧客造成不良印象，因此這些顧客去過(guò)一次之后就很難在近期二次光顧。直接導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)業(yè)熱鬧幾天后迅速變冷，將項(xiàng)目推入低潮，同時(shí)也極有可能會(huì)因此引起一系列的不良反應(yīng)。所以，商業(yè)項(xiàng)目初始開(kāi)業(yè)應(yīng)該被看做一個(gè)盛大的公開(kāi)亮相，要格外謹(jǐn)慎，準(zhǔn)備充分，力爭(zhēng)以良好整齊的狀態(tài)面世，吸引首次到達(dá)的顧客在未來(lái)仍能夠重復(fù)回頭消費(fèi)。

3. 未能及時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)變化而保持動(dòng)態(tài)調(diào)整

商業(yè)零售行業(yè)是最為貼近消費(fèi)者、對(duì)消費(fèi)需求變化最為敏感的行業(yè)，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該響應(yīng)消費(fèi)需求變化，對(duì)業(yè)態(tài)作出及時(shí)調(diào)整。只有動(dòng)態(tài)地保有最適合目標(biāo)消費(fèi)者需求的活力租戶，才能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)地位。目前在中國(guó)大陸有諸多項(xiàng)目未能及時(shí)調(diào)整，形象老化，在市場(chǎng)上的地位也日漸勢(shì)微。

4. 硬件不佳直接限制項(xiàng)目發(fā)展

硬件狀況的優(yōu)劣是商業(yè)項(xiàng)目能否成功的重要基礎(chǔ)條件之一。不同業(yè)態(tài)類別的租戶對(duì)商鋪的層高、荷載、進(jìn)深等指標(biāo)都可能有不同的需求，如果項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未能夠考慮到未來(lái)租戶需求的差異性，做到有所針對(duì)，則建成后會(huì)對(duì)招商和業(yè)態(tài)調(diào)整造成極大限制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)成功經(jīng)營(yíng)。