分期償付裝修費用(Amortized Improvements)

一般行規(guī)是在租賃的最初階段分期償付裝修費用。而在選擇期（option period）應(yīng)當(dāng)如何呢？選擇期（option period）是租賃的延伸，這是租戶單方的權(quán)利。這給予租戶掌握租賃空間方面的權(quán)利，也有可能并沒有行使這個延伸的時期。因此，在這個時期不太能夠確定購 物中心能否收取到分期償付裝修費用。更重要的是，從財務(wù)上說，是不是在初始階段收取費用，比預(yù)計在延續(xù)時期回收費用更合理呢？如果提前終止合同，未付清的裝修費用和租賃傭金通常是包含在終止費用之中的。許多時候，購物中心可以使用費用的10%作為其財務(wù)成本來分期償付裝修費用。當(dāng)然，這個數(shù)字在通貨膨脹時期也會隨之上升。

市場營銷基金（商人協(xié)會基金）

這筆基金主?是建立在租賃的平方英尺數(shù)之上的。隨著這個數(shù)目的增加，總額會降低。換句話說，占據(jù)1,000平方英尺的租戶可能會交納每平方英尺0.5美元，而超出的1,500平方英尺的該項費用可能就會降低到0.45。百貨商店往往會爭取在保持在商人協(xié)會的投票成員數(shù)不變的情況下，不付或者用代金券（token）抵消一些費用。

一般情況下，業(yè)主會根據(jù)預(yù)先設(shè)定的最高值，交納總收取基金的25%。

廣告費用

這項費用是購物中心的市場經(jīng)理劃撥出來、由每一個租戶交納的結(jié)構(gòu)性廣告推廣費用。它將包括宣傳小報、插頁和季節(jié)性推廣活動。有些時候，租戶在他們的銷售旺季進(jìn)行廣告宣傳、散發(fā)年度廣告要比單純按照四個季節(jié)推廣更有效果。由于廣告是大宗購買的，因此價格會比單個租戶的價格好得多。

同樣，業(yè)主可能也會在有上限的情況下，交納總收取基金的25%。

有效租金

這是代表你的業(yè)主獲得的租金，包括最低租金和比率租金。這很有意思，因為你必須減去所有你或租賃經(jīng)紀(jì)方為了吸引租戶而提供的所有讓步條件。免收租金期（僅僅CAM的）、傭金獎勵、延長的建筑/設(shè)備裝備期（所有租金）、租賃區(qū)裝修、CAM屋頂處理、作為分子用于計算CAM的地板面積，以及其他讓步條款，它們的影響都可能是非?大的。

租賃期的最低租金-(讓步條件，免收租金期，租賃區(qū)裝修(TIs)，CAM的上限等)?期限=有效租金

最后，你將這個數(shù)字除以平方英尺數(shù)，就得到每平方英尺的有效租金。

有效租金?平方英尺數(shù)=每平方英尺的有效租金　財務(wù)報表(Financial Statements)

目的

財務(wù)報表的目的是什么呢？財務(wù)報表主要是用于在一個會計期間末期決定該項目的財務(wù)情況。它會顯示出收入與支出、資產(chǎn)與負(fù)債、以及股本回報率的關(guān)系。換句話說，財務(wù)報表將告訴你，這個項目是否在現(xiàn)實中產(chǎn)生了預(yù)期的回報。不幸的是，同樣也需要一份財務(wù)報表的分析說明，來決定投資的確切性質(zhì)以及在那個時間點上被認(rèn)為的獲利能力。

相關(guān)收入與支出。 有許多查看收入和支出的方法。最常見的是支出收入比，它能描述該項目的效率和實際利潤。利潤是收入中除去運營支出的部分，也就是凈運營收入。凈運營收入除以收入，就得到一個利潤率。凈運營收入減去還本付息（debt service）和資本支出（capital expenses），就得到凈現(xiàn)金流。凈現(xiàn)金流?定著這個房地產(chǎn)項目的底線。

投資和管理的分析方法。財務(wù)報表只是決定一個項目財務(wù)適當(dāng)性的開始。不幸的是，太多的投資者只看看財務(wù)報表，而不考慮導(dǎo)致這個項目成功的其他方面。這是因為財務(wù)報表是項目的一個數(shù)量化的因素。決定一個項目可行性的其他方面經(jīng)常是非常主觀的。

財務(wù)報表的準(zhǔn)備——計時差異

由于投資者的要求不同，你涉及項目的財務(wù)報表的實際準(zhǔn)備工作可能也不同。下面是兩種主要的處理方法。

收付實現(xiàn)制會計。收付實現(xiàn)制會計考慮收到和/或支出現(xiàn)金時的收入和支出。換句話說，這種會計方法是以“錢進(jìn)錢出”為基?的。這種基本的方法被大部分房地產(chǎn)管理公司使用。

權(quán)責(zé)發(fā)生制會計。它考慮掙得的總收入(revenue)和可發(fā)生的支出。即使現(xiàn)金還沒有得到或支出，這些交易也都在每一個會計期間末期被記錄下來。這就在每一個會計期間末期提供了一幅更加準(zhǔn)確的財務(wù)狀況圖。在這個報表中，期望從租戶那里得到的收入會被計為應(yīng)收賬款，表示這筆收入將被收取。在支出上，你將包括支出的調(diào)整，包括將會不斷發(fā)生的費用（如設(shè)備、清潔、安保等），或在購買訂單之后支付的費用(expended through purchase orders)，這些都被計為應(yīng)付賬款，將需要開具發(fā)票和被支付出去。

財務(wù)報表的一般組成部分

資產(chǎn)負(fù)債表(balance sheet)。資產(chǎn)負(fù)債表是在一個會計期間末期顯示項目財務(wù)狀況的陳述報表，包括：

? 資產(chǎn)（現(xiàn)金和應(yīng)收賬款）

? 負(fù)債（貸款和應(yīng)付賬款）?？赡苁嵌唐冢ㄒ荒暌韵拢┗蜷L期的

? 股東權(quán)益（風(fēng)險資本和股票）

它顯示的是運營狀況的凈效應(yīng)，也是反映預(yù)付租金和保證金（security deposits）的地方。

資產(chǎn)、負(fù)債與股東權(quán)益的關(guān)系對于計算一些財務(wù)比例是非常重要的，通過這些比例可以反映該公司相對于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)而言的行業(yè)地位。最常見的償債能力比率(solvency ratio)如下：

速動比率=(現(xiàn)金+應(yīng)收賬款)/流動負(fù)債

這顯示可以用來償付現(xiàn)有負(fù)債的流動資產(chǎn)。

流動比率=流動資產(chǎn)/流動債務(wù)

這體現(xiàn)了能夠彌補(bǔ)流動資產(chǎn)減少的安全系數(shù)。(This measures the margin of safety to cover a reduction in current assets.)

注釋：流動比率表示企業(yè)每一元流動負(fù)債有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內(nèi)變現(xiàn)的流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力。該指標(biāo)值越大，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，企業(yè)因無法償還到期的流動負(fù)債而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險越小。但是，該指標(biāo)過高則表示企業(yè)流動資產(chǎn)占用過多，可能降低資金的獲利能力。

負(fù)債凈資產(chǎn)比率(liabilities to net worth)=負(fù)債/凈資產(chǎn)（net　worth）

債務(wù)與風(fēng)險資本相比，高債務(wù)水平就意味著高風(fēng)險。

最常見的效率比例(efficiency ratios)如下：

存貨周轉(zhuǎn)率（inventory turnover）=銷售額（sales）/存貨（inventory?

這顯示商品移動的比率，反映存貨水平。

資產(chǎn)銷售額比(assets to sales)=資產(chǎn)/銷售額

這體現(xiàn)產(chǎn)生該銷售額所需的投資水平。

銷售額與營運資本比率(sales to working capital) =銷售額/（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）

這體現(xiàn)使用短期資產(chǎn)和負(fù)債產(chǎn)生該銷售額的效率。

最常見的獲利能力比率(profitability ratios)如下：

凈利潤率(profit margin)=稅后凈利潤/銷售額

每一元錢銷售額產(chǎn)生的利潤，可以衡量效率。

資產(chǎn)收益率(return on assets)=稅后凈利潤/總資產(chǎn)

利潤能力的一個關(guān)鍵指標(biāo)。

凈值收益(return on net worth)=稅后凈利潤/凈資產(chǎn)（net worth）

分析風(fēng)險資本的回報是否適當(dāng)。

收入與支出報表(income and expense statement)。收入與支出報表被稱為損益表(profit and loss statement)。該報表顯示在特定的會計期間內(nèi)的凈運營收入和凈現(xiàn)金流收入。大多數(shù)業(yè)主都很關(guān)心“盈虧一覽結(jié)算線”，也就是大多數(shù)情況下的現(xiàn)金流，即業(yè)主能裝進(jìn)口袋多少錢。

交易明細(xì)(transaction by detail)。交易明細(xì)提供了每一種賬戶代碼(account code)或類別的具體收入和支出情況。當(dāng)這份報表有足夠的細(xì)節(jié)時尤其有用，這樣就可以知道每一筆收入和支出類別的具體內(nèi)容。每一種賬戶代碼或種類都必須詳細(xì)界定，提供其中包含的項目的必要描述。每個月的交易明細(xì)都按照時間順序列出具體的收入和支出項目。同時，還要附上該項目領(lǐng)域的描述，從而能明確該項目是出于何種原由，如延遲付款（late charge）或緊急管道維修。

租金帳?。╮ent roll）。租金帳薄是非常重要的，因為它顯示每一個租戶的付款和未付款情況。這個報告包括賬齡報表（aging report），顯示從一個租戶累積收取的費用，以及該租戶的付款是不是已經(jīng)交至當(dāng)前。許多情況下，如果你僅僅查看租金的差額是不能看出來付款數(shù)字的錯誤的，因為這是租戶在那個特定月份交納的租金。實際上，這份報告中顯示的租戶的租金信息可能過時很久了。

大部分費用計算程序(accounting package)都會有租金上升的標(biāo)記(flagging)和比率租金報告。