長期規(guī)劃

何時(shí)出售

有一句古諺說“低價(jià)買，高價(jià)賣”，可是誰也沒有水晶球能夠預(yù)測它什么時(shí)候會(huì)發(fā)生。有很多種方式能夠知道你進(jìn)入?周期點(diǎn)，以及你什么時(shí)候?qū)⑦_(dá)到頂峰。在不同地區(qū)有不同的經(jīng)濟(jì)周期，具體可能在12年到18年之間。有一些信息會(huì)提醒你一個(gè)周期可能即將到來；例如，歷史上，亞利桑那州的經(jīng)濟(jì)峰值一般比加利福尼亞州的早。

許多項(xiàng)目都缺少退出戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)。為什么？退出戰(zhàn)略將提供項(xiàng)目的撤出方案。這是與項(xiàng)目的開發(fā)和投資相反的。如果這個(gè)項(xiàng)目很好，那么為什么要賣掉呢？答案是，發(fā)展周期中最有生產(chǎn)能力的時(shí)期已經(jīng)過去了，投資者愿意從其他即將開始螺旋式上升的項(xiàng)目中獲得利潤。退出戰(zhàn)略是非常關(guān)鍵的，因?yàn)樗ǔ１砻鳎?xiàng)目現(xiàn)在的利潤已經(jīng)不是很高了，必須?體上結(jié)束這個(gè)項(xiàng)目以獲得利潤。在開發(fā)和投資的每一個(gè)階段都需要設(shè)計(jì)一個(gè)退出戰(zhàn)略，從而決定處理這個(gè)項(xiàng)目的最佳點(diǎn)。大部分外國投資者會(huì)在購買物業(yè)之前考查退出戰(zhàn)略。外國投資者希望明確持有和可能出售這個(gè)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)今投資房地產(chǎn)的一個(gè)主要的問題是決定這個(gè)項(xiàng)目可行的退出戰(zhàn)略。即使是在最壞的情況下，如果這些選擇方案能夠說明項(xiàng)目的可行性，那么這個(gè)項(xiàng)目就可能被購買。今天，許多投資者都在尋找能夠在很短時(shí)間的通知下處理的項(xiàng)目，沒有任何投資的損失，只是損失一個(gè)折扣數(shù)的回報(bào)?；卮稹昂螘r(shí)出售”這個(gè)問題的最簡單的答案就是：?市場最高峰的時(shí)候。

如何將價(jià)值最大化

將一家購物中心的價(jià)值最大化的方式就是在項(xiàng)目開發(fā)中高瞻遠(yuǎn)矚，考慮到項(xiàng)目隨市場變化而變化的浮動(dòng)性。這就允許讓帶狀購物中心轉(zhuǎn)變成封閉式購物中心，或讓封閉式購物中心轉(zhuǎn)變成多功能混合式開發(fā)項(xiàng)目。如果在開發(fā)中使用了一些設(shè)計(jì)的原則，那么購物中心將可以被轉(zhuǎn)變成許多其他的用途，從而滿足社區(qū)不斷變化的需求。這就意味著租賃空間比較靈活，從而可以滿足許多租戶的具體情況和不同的規(guī)格。

將購物中心價(jià)值最大化的直接方式就是將支出最小化。你不能讓投資者承擔(dān)責(zé)任索賠或者不合適的延?維修，這些將降低投資的價(jià)值。查看一下所有的支出；即使有些支出已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁給租戶，那么這些支出也代表了一種占據(jù)成本，可以解釋為租賃收入。

市場營銷是將購物中心價(jià)值最大化的另一個(gè)關(guān)鍵方面。它能夠定位這個(gè)購物中心在社區(qū)中的形象。這是以創(chuàng)造銷售額為理由將租戶聚集在一起的最節(jié)省的辦法。租戶得到的銷售額越多，他們能承受的租金就越高。如果租戶的銷售額巨大，那么他們也會(huì)理性地愿意為獲得繼續(xù)產(chǎn)生銷售額的能力而付錢。

相關(guān)資源

美國壽險(xiǎn)理事會(huì)出版了《投資快報(bào)》，總結(jié)了人壽保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)交易。Peter F. Korpacz版了《Korpacz房地產(chǎn)投資者研究》，被估價(jià)人士廣泛閱讀，其中也包含許多內(nèi)部調(diào)查(in-house survey)。這些只是一少部分可用的資源，它們總結(jié)了不同地理區(qū)域中特定項(xiàng)目類型的資本化率。

由城市土地研究會(huì)(Urban Land Institute)出版的《購物中心圓角分》(The Dollars and Cents of Shopping Centers)，國際購物中心協(xié)會(huì)（ICSC）和房地產(chǎn)管理研究會(huì)（IREM）出版的報(bào)告會(huì)給你提供進(jìn)行準(zhǔn)備預(yù)算所需的信息。

推薦讀物

Alexander, Alan A.,CSM.《小型購物中心預(yù)算準(zhǔn)備》。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1988。

Alexander, Alan A.,CSM.《購物中?租賃管理：職業(yè)經(jīng)理人如何提升財(cái)務(wù)記錄》。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1986。

Alexander, Alan A.,CSM.《購物中心租金管理：職業(yè)經(jīng)理人如何避免現(xiàn)金流問題》。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1990。

《評(píng)分：ICSC購物中心運(yùn)營、收入和支出手冊》。紐約：國際購物中心協(xié)會(huì)，1997。