3．開發(fā)商是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)

在過去的年代，賺錢的房地產(chǎn)企業(yè)很多，但也有虧錢的企業(yè)。早期的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)，特別是民營房企，資本門檻都很低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱。一旦銷售不快，自有資金不充足，就抵不住巨大的市場(chǎng)壓力。大量在建樓盤成為了爛尾樓，在高負(fù)債的巨大壓力下，許多開發(fā)商不得不忍痛割愛，把項(xiàng)目虧本轉(zhuǎn)讓。

但在房地產(chǎn)行業(yè)滾打順利的企業(yè)可是賺得盆滿缽滿的，中國的富豪中至少一半以上都與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)?？梢赃@么說吧，一般的房地產(chǎn)企業(yè)做慣了房地產(chǎn)開發(fā)，讓他們?cè)偃プ銎渌袠I(yè)，除非是壟斷型行業(yè)，如資源類的行業(yè)，其他行業(yè)一般都不會(huì)愿意做。盡管房地產(chǎn)在整個(gè)開發(fā)過程中流程極多，極為繁瑣，但開發(fā)商們還是津津樂道愿意在這個(gè)行業(yè)滾打。

房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在作為開發(fā)商如何來把握項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是廣大的消費(fèi)者是否對(duì)自己所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)可，是否自己開發(fā)出來的產(chǎn)品被市場(chǎng)所接受，所以產(chǎn)品定位與推廣尤為重要。

房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的政策風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)行業(yè)牽涉到國計(jì)民生的大問題，房價(jià)的不斷高企已成為民生越來越關(guān)注的話題。的確，這幾年房價(jià)的漲幅很大，尤其在2009年下半年里房價(jià)漲得有點(diǎn)過頭，老百姓的購房壓力很大。在這樣一個(gè)大背景下，從中央政府到普通百姓對(duì)房地產(chǎn)都非常關(guān)注。2009年底連續(xù)出臺(tái)了各項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)的政策，甚至在2010年的兩會(huì)，特別是政協(xié)會(huì)議上，房價(jià)幾乎成了主導(dǎo)話題。委員們紛紛提出了房價(jià)漲的過頭、房價(jià)過高這樣一些提案。包括溫家寶的政府工作報(bào)告上也提到了關(guān)于房地產(chǎn)的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在資金鏈上，企業(yè)的融資能力是否強(qiáng)大很關(guān)鍵，在整個(gè)開發(fā)過程中，從拿地到立項(xiàng)，從招標(biāo)到開工，以及后續(xù)的不斷建設(shè)投入，需要大量的資金做鋪墊，一旦資金鏈發(fā)生問題，企業(yè)就將陷入困境。

2007年底中央貨幣政策一下子收緊，掐住了貨幣政策這道坎。開發(fā)商本來就融資渠道有限，正常的銀行開發(fā)貸款也不給貸了。手頭比房產(chǎn)貴的土地（俗稱“面粉貴過面包”）無錢開發(fā)。原來的預(yù)期漲價(jià)都沒了，土地只能閑置。只有土地證而沒有四證的土地，想要問銀行貸款，銀行是不會(huì)開這道門的。

2008年年底大關(guān)來臨時(shí)，在市場(chǎng)連續(xù)低迷一整年后，很多開發(fā)商猶如熱鍋上螞蟻，吃飯不香、焦慮不安。那些被套牢的開發(fā)商，只能怪自己沒有把握好市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，在房價(jià)猛漲的時(shí)候頭腦發(fā)熱，一路追高拿地，所拿地的樓板價(jià)，比周邊樓盤的銷售價(jià)還高。在他們眼光里的房價(jià)是不會(huì)階段性地盤整的，所以拼命融資，賭徒式的賭著未來。

有一位開發(fā)商，所借的銀行開發(fā)貸款要到期了，銀行哄著說先還掉吧，先還后貸。本來就銷售低迷，資金回籠很慢，每月還被建筑商和供應(yīng)商逼著要錢。在貨幣政策收緊的年頭，融資極為不容易。所以2008年民間高利貸非常瘋狂，境外資金通過國內(nèi)掮客也來放高利貸了。這位開發(fā)商出于無奈，明知借高利貸像吸毒那樣后果嚴(yán)重，但也管不了那么多。高利貸自然利率是很高的。高利貸商說半個(gè)月是年利率的四分利。開發(fā)商想，四分利，我借一個(gè)億，也就是四百萬，成本高點(diǎn)就高點(diǎn)，但時(shí)間反正不長，只是短期的融資，只要先挺過去，于是將高利貸借來的錢存入了銀行戶頭上。好了，銀行在開發(fā)商還錢之前是每天陪著笑臉，款子一到銀行戶頭上，立馬變了臉色。再想續(xù)貸大門馬上緊鎖。這下子開發(fā)商著急了，要知道這些錢不是口袋里的錢，每天的利息高得不可想像，打個(gè)通俗比喻，就像每天把一部5系列寶馬車朝海里扔。有一些開發(fā)商，就這樣被高利貸給控制了。

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，再大的房企也是靠融資來進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的。一旦戰(zhàn)略發(fā)生錯(cuò)誤而誤判大勢(shì)，盲目制定開發(fā)計(jì)劃，棄整個(gè)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)而不顧，到頭來只能自食其果。

房地產(chǎn)行業(yè)比起其他生產(chǎn)制造型企業(yè)來說，運(yùn)作得好的話，投入周期短，回報(bào)高，所以在房地產(chǎn)發(fā)展史上，非房地產(chǎn)行業(yè)即外行行業(yè)被房地產(chǎn)行業(yè)的利益誘惑，不斷有新的外行企業(yè)投入到房地產(chǎn)行業(yè)中來。特別到了每次管理層打壓房地產(chǎn)行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊缺時(shí)候，業(yè)外企業(yè)試水進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的情況屢見不鮮，這一方面是受到輿論宣傳的誘惑，另一方面，也是看準(zhǔn)非常時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)有一定的資金難度，嘗試收購兼并，甚至廉價(jià)收購，或直接投資，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)來進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域。

上市企業(yè)利用手頭的資金優(yōu)勢(shì)直接與間接投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的還是屢見不鮮，如海爾、國美、蘇寧等。在業(yè)外來看，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高利潤、高回報(bào)的行業(yè)，但要知道高利潤后面還有著高風(fēng)險(xiǎn)。而且企業(yè)上市后，主要任務(wù)要圍繞上市時(shí)候的主營業(yè)務(wù)來發(fā)展，把主營業(yè)務(wù)做強(qiáng)做大，對(duì)得起公眾股民。但在利益驅(qū)使下，許多上市企業(yè)不是這樣想，而是財(cái)大氣粗，盲目擴(kuò)張，偏離上市的主題，把資金一味流入被認(rèn)為利潤豐厚的房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而失去理智地到處瘋狂圈地，拼財(cái)力而不顧市場(chǎng)的規(guī)則，去搶做新的地王。所以證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市，不是持很積極支持的態(tài)度的，在審批上一直把關(guān)很嚴(yán)。