隨著我國改革開放程度的進(jìn)一步加深，縮小城鄉(xiāng)差距的任務(wù)日益緊迫，城市化進(jìn)程緊鑼密鼓地開展也是大勢(shì)所趨。

然而在政府主導(dǎo)的模式下，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程是建立在對(duì)農(nóng)地占用的建筑擴(kuò)展基礎(chǔ)上的，這顯然違背了城鎮(zhèn)化的本質(zhì)--由于經(jīng)濟(jì)資源在空間上的集聚而自然形成的--勢(shì)必造成土地資源以及各種投資性資源的浪費(fèi)，甚至?xí)霈F(xiàn)城市化了街道和樓房，卻沒有城市化經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象。

2001年，周其仁通過對(duì)改革開放以來一些重要城市發(fā)展過程的研究，提出要用公司和市場(chǎng)作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主導(dǎo)力量。

要實(shí)現(xiàn)這一規(guī)劃，第一步要做的就是政府退出城鎮(zhèn)化相關(guān)領(lǐng)域，將自己掌控下的城建類公司推向市場(chǎng)，但是這會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，那就是政府退出了城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域，誰來負(fù)責(zé)整體規(guī)劃？對(duì)于這一問題，周其仁提出可以依照法律程序建立一種城鎮(zhèn)公司，讓其按照法定程序?qū)ｉT負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)的一系列問題，并且由該公司出面進(jìn)行招標(biāo)各類專業(yè)公司進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)。由于脫離了行政權(quán)力的依托，公司必須從市場(chǎng)的角度考慮問題，自負(fù)盈虧，以“看不見的手”作為規(guī)劃建設(shè)的主導(dǎo)，從而避免“前任投資失誤，后任不認(rèn)賬”，以及招標(biāo)過程中伴隨政府主導(dǎo)城市建設(shè)而產(chǎn)生的權(quán)力尋租等一系列問題。

遺憾的是，周其仁的這些理論并未被采納。以行政權(quán)力為主導(dǎo)，受地方政府政績(jī)工程的驅(qū)動(dòng)，在沒有明晰產(chǎn)權(quán)定位的基礎(chǔ)上強(qiáng)征農(nóng)民耕地進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的事情仍不鮮見。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，這類行為愈演愈烈，產(chǎn)生了非常惡劣的社會(huì)影響。

另一方面，空城頻現(xiàn)，高樓林立的繁華下，根本就沒有與之配套的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。河南商城數(shù)以千畝的土地被圈占閑置，大約半數(shù)以上的樓房并無人居住，這個(gè)國家級(jí)貧困縣的GDP上升了，經(jīng)濟(jì)卻陷入了重重困境。“以地養(yǎng)城”的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式為我國經(jīng)濟(jì)的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展敲響了警鐘。

周其仁多次提出要兼顧城鄉(xiāng)利益，統(tǒng)籌發(fā)展。他主張?jiān)谕恋禺a(chǎn)權(quán)改革的基礎(chǔ)上，用經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段促進(jìn)城市化進(jìn)程，并力主在天津、重慶等一些重要城市進(jìn)行改革實(shí)驗(yàn)，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位，以投資與興辦產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)城鎮(zhèn)化。本末倒置的結(jié)果只能使權(quán)力尋租行為加劇，農(nóng)民利益受到更大的侵犯。