杠桿，簡單來說就是你用盡可能少的自有資金去進(jìn)行盡可能大的投資。從另一個角度講，你的資金有可能獲得最大限度的投資回報(bào)。當(dāng)你對一處房產(chǎn)進(jìn)行分析的時(shí)候，首先要做的就是弄清楚自己的初始投資會是多少。

正向的現(xiàn)金流

這些年來我通過房地產(chǎn)造富的關(guān)鍵因素之一就是現(xiàn)金流。現(xiàn)金流是最重要的因素。因?yàn)閷?shí)實(shí)在在地拿到錢才是我們最終的目的。正向的現(xiàn)金流能夠?yàn)槟愕耐顿Y創(chuàng)造動力，使之持續(xù)下去。它對于融資來說，也是一個重要的考察指標(biāo)。比如說，當(dāng)你想要購買一棟超過5個單元的住宅樓時(shí)，銀行會首先考察這棟樓的現(xiàn)金流（整體租金水平），然后決定給你多高的信貸額度。這時(shí)候，你個人的信用評級都會放在第二位去考慮?，F(xiàn)金流對于房產(chǎn)的價(jià)值來說也是一個重要的決定?素。一棟產(chǎn)生現(xiàn)金流能力很差的房產(chǎn)估價(jià)會比其他同等級別，但現(xiàn)金流充裕的房產(chǎn)估價(jià)低很多。一定要時(shí)時(shí)將這一切記在心里！

兩位數(shù)的現(xiàn)金的現(xiàn)金回報(bào)率

這代表的是你資金的回收速度。換句話說，你在投資初期的資金投入（主要是頭款）需要多久才能回收回來。這一點(diǎn)也很重要，因?yàn)槟阈枰層邢薜馁Y金活動起來，不停地投入新的項(xiàng)目中去。所以你資金回籠的速度越快，那你就能更快地進(jìn)行投資的擴(kuò)張。

SWOT分析法

SWOT這4個字母分別代表了優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅。SWOT分析法是一種最常用的商業(yè)分析方法，它同樣應(yīng)用于房地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。因?yàn)槟忝鎸Φ拿恳粋€投資機(jī)會有著其自身獨(dú)特的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅。那些不斷尋求成功的聰明的房地產(chǎn)投資人會將每一處房產(chǎn)都放入SWOT分析模型中進(jìn)行分析。

不過你得注意，這是一個非常主觀的分析方法。也就是說，在分析當(dāng)中不存在所謂“完全正確”或者“完全錯誤”的結(jié)論。同時(shí)，還有很多因素都存在著內(nèi)在的相互關(guān)聯(lián)。比如說，某處房產(chǎn)的劣勢（外表老舊，需要重新粉刷）在另一方面就成了它的優(yōu)勢（只需簡單粉刷就能讓它煥然一新），從而提高房屋的售價(jià)。

市場趨勢

在搜尋房產(chǎn)投資機(jī)會的工作當(dāng)中，你應(yīng)該放一部分精力在密切觀察市場趨勢及人們的需求變化上。比如說，過去的時(shí)候很多人都從市中心搬去了郊區(qū)居住。然而在過去的幾年間，人流逆轉(zhuǎn)了。因?yàn)楦邼q的汽油價(jià)格及其他的一些原因使得人們反向流動，開始回歸市中心。因?yàn)樗麄兿胍≡诳梢宰咧习嗟牡胤剑⑶铱梢愿奖愕厝ド痰?、餐館和其他地方。

從媒體上和其他的信息渠道了解新的市場趨勢非常重要。作為投資者，應(yīng)該先于大眾了解到市場的走勢及最新的進(jìn)展。

那你要怎樣才能捕捉到最新的市場動向呢？說起來有點(diǎn)空泛，但你還是可以按照如下的幾點(diǎn)去做：

●觀察你周圍發(fā)生的一切。當(dāng)身邊人的行為方式發(fā)生變化的時(shí)候，你要格外注意。比如說，10年以前，SUV非常盛行，當(dāng)時(shí)恨不得每人都要去買一輛來開。這么多年過去之后，由于油價(jià)的不斷攀升和人們對待環(huán)境的保護(hù)意識漸強(qiáng)，SUV的銷量不斷走低。反倒是新興的混合動力汽車進(jìn)入了市場，開始了它的擴(kuò)張。

●閱讀、閱讀、再閱讀。盡可能多地進(jìn)行閱讀，如報(bào)紙、雜志、房地產(chǎn)期刊等，都不要放過。要學(xué)著通過不同渠道和不同角度了解事情。偶爾去讀讀那些你平常不大會關(guān)心的報(bào)紙，上網(wǎng)去看看那些你社區(qū)當(dāng)中的人都在聊些什么，大家都在自己的博客當(dāng)中寫些什么，最近又有什么房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)入了人們的視線等。你了解的東西越多，你就越能發(fā)現(xiàn)那些潛移默化的趨勢。這也就是我們常說的，把一個一個的點(diǎn)連成一條線。你要努力地做一個連接者。

●聆聽、聆聽、再聆聽。走出去，聽聽人們都在說些什么。他們的行為有何不同，他們的想法有何差異，他們的興趣、愛好和厭惡的東西又都是什么？你的朋友、家人、鄰居和公司同事都是獲取信息的重要渠道。試著向他們提問，并用心傾聽。