起伏波動將是未來幾年房地產市場的主要特征

要說政府對高房價的調控，2004年前后算是最為猛烈的，上海高官還為此丟了烏紗帽，結果怎樣就不需贅言了。就從2004年算起，到2008年的樓市調整，政府出臺一系列刺激政策，2009年行情反轉，房價創(chuàng)出新高。進入2010年，無論從輿論到政策，針對高房價的調控又轟轟烈烈地拉開了序幕。

不過，我們要問的是，短短數年間，針對房地產業(yè)的調控一浪高過一浪，氣勢也一次比一次猛烈，為何不見房價下降，反而越調越高呢？2009年，全國住宅銷售均價達4600元/平方米，比2008年均價上漲了1000元/平方米，更是成為住房制度改革以來漲幅最高的一年。

其實，只要稍作梳理就不難發(fā)現，雖然政府對高房價的調控每次都力度很大，但當房地產行情稍現不好，從地方到中央很快就會轉變態(tài)度。

2010年，兩會第一次提出房地產不但要講經濟更要講民生，在顧及民生的前提下政府時刻會保持對高房價的批判和適度控制，但由于房地產和宏觀經濟越來越密不可分，房地產市場波動對宏觀經濟造成的影響，又促使政府不得不出手扶持。

房價高和市場波動頻繁的現象由來已久。資金市場缺乏競爭、金融市場沒有足夠豐富的投資渠道是造成房地產市場問題的根本原因。1997年中國經濟面臨極大困境，為拉動內需，1998年國務院出臺政策，正式取消福利房分配，拉開中國地產黃金十年的序幕。從福利分房到市場化分配，更多的人能夠通過消費來自由選擇和購買住房的同時，也造成了房價偏高、很多低收入者“望房興嘆”買不起房的問題。相對于需求總量而言，緊俏的經濟適用房也因為蘊藏“超值錢景”而不時陷入權謀紛爭，因而被輿論所詬病。

其實，這樣的情況在房價上漲的初期，一切都還來得及補救，只要那時政府下決心大力建設保障房，下決心加大規(guī)范市場的力度，也不至于出現今天惡性循環(huán)的局面?，F在的情況是，房地產貨幣化特征已經十分明顯，高房價已經成為連接宏觀經濟核心臟器的腫瘤，留著是禍害，割了則危害生命。

其次，在制度性缺陷和政策干預的市場中，依靠市場自身理性的調整，幾乎不可能，因此，在這樣起伏波動、上下輪回中，我們一定要做好迎接最壞可能的心理準備。

道理其實很簡單，政府打擊高房價已有好多年，每一次的目標都是保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但房價整體長期偏高的問題一直存在于房地產商與各級政府及民眾的博弈過程中。要改變房價居高不下的狀況，就要標本兼治。

但要觸及房地產的根本，就要涉及政策環(huán)境、土地制度、監(jiān)管力度等一系列的措施和方法，而這些都不是在短期內能發(fā)生180度大轉彎的。

要隨時做好迎接房地產市場最壞表現的準備

既然短期內不大可能發(fā)生質的改變，那么，對于中長期的市場，我們就有理由表示擔憂，甚至很大的可能是，如果房價深度回調的話，其原因絕不會發(fā)生于行業(yè)內部。

首先，基于對中國宏觀經濟的擔憂是一些規(guī)律性的，其一就是中國經濟持續(xù)增長30年，何時向下回調，2008年可能是一個觸發(fā)點，但靠一劑猛藥止住了。2010年初，中央又開始密集調控，但我們都知道，在2009年9月份的時候，樓市成交量便已萎縮嚴重，一直到2009年12月份年底前后，為趕政策末班車，市場才又有一輪像樣的成交。

但為何調控政策到2010年1月份才密集出臺，這時候的房地產市場已經開始自發(fā)調整，如果再加上中央政策調整，就是雪上加霜，市場必然會反應過度，如果出現未來三四個月房地產交易持續(xù)萎縮，中央又會趕快出臺政策暖一暖。那為什么不在2009年六七月份就出政策呢？我們明明知道幾十萬億的流動性，會把房價抬起來，為什么不在一開始之初就多留一些調整空間？

其次是中國宏觀經濟結構性的問題，現在中國已經是全球第三大經濟體，這么大的經濟體的內部結構是什么呢？ 中國現在還存在著貧富差距、結構失衡、產能過剩等問題，股市規(guī)模小，吸納流動性有限，國內國外的熱錢沒處去，最后就都涌到了房地產市場。那未來幾年錢會有更好的地方可去嗎？筆者看還是沒去處。

最后就是行業(yè)整合的問題，任何行業(yè)的發(fā)展都會出現分裂和整合。和王石一樣，筆者原來也認為2008年的樓市調整會觸發(fā)房地產業(yè)的大整合，當時幾萬家公司會倒閉少則幾百家多則幾千家，但是最后發(fā)現充其量只倒了上百家。

在市場調整最大的時候，萬科的確也收購了幾家公司，但時間不長，一切就又改變了。有數據說北京在2008年度消失了25%的房地產企業(yè)，但是現在估計又增加了25%還多，而房地產企業(yè)的為數眾多、良莠不齊，會導致資金使用的效率低下。一個不可更改的基本趨勢和規(guī)律是，在未來的幾年中，不管是主動的還是被動的，必將會淘汰一大批中小房地產企業(yè)，在某個觸發(fā)點里會死掉一大批，有的是慢慢死去，有的是因為爆發(fā)事件而死去。

而值得我們冷靜思考的是，這個觸發(fā)點什么時候會發(fā)生？

房價回歸理性，也許有可能，前提是中央對所有保障房的規(guī)劃都落到實處，妥善地解決一大部分普通老百姓買不起房的問題，或同時讓針對高收入群體的房地產項目更多元化、更有吸引力并充滿生機活力。