此外，開發(fā)商還有些掙錢的“歪門邪道”。比方說:

合理避稅。地方政府財政一有壓力，就去找開發(fā)商，說你必須給我交土地增值稅。這就是為什么很多樓盤賣到最后，開發(fā)商都會留一套不賣，留一套房子就能保留項目公司，開發(fā)商會跟政府說，我的公司還在，房子沒賣完，不交稅，因為國家規(guī)定，一個項目中所有的房子全部售完，才需要繳納土地增值稅。開發(fā)商總會想盡辦法拖延繳稅。

私自提高容積率。比方在一個房產(chǎn)項目里，總建筑面積4萬多平方米，其中住宅面積34萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米，而這3000多平方米的商業(yè)面積合同上沒有說明，這些都是開發(fā)商自主建造的，既不用繳稅，也沒有限制。這些都是他們開發(fā)商的紅利，至少價值1億多元，而像這些隱藏的利益實際上還有許多。

本質(zhì)上說，開發(fā)商就是一個資本運作公司，前期資金來源、開盤預(yù)售、支付建安成本、歸還銀行利息等都是在做資金的閃轉(zhuǎn)騰挪，所以開發(fā)商的核心就是維護資金鏈。越大的開發(fā)商，項目越多，獲得的收益就要源源不斷地投入到購買土地的過程中，后期的資金鏈就會越緊，出不得任何問題。開發(fā)商單個項目的資金運轉(zhuǎn)，如圖3-1所示。

圖3-1房地產(chǎn)開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)示意圖

從上面這張復(fù)雜的關(guān)系圖中可以看出，資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)開發(fā)商的核心，其中:

銀行為開發(fā)商的在建項目提供資金支持，同時也為購房者提供購房貸款支持，開發(fā)商的一舉一動都需要銀行的支持；

國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，因為土地是開發(fā)商的“命根子”；

居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定剛性需求的根本因素，開發(fā)商的定價主要考慮這類人的支付能力；

投機性購房人的數(shù)量和投機熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

因此，對于開發(fā)商而言，銀行是他們最大的項目“股東”，開發(fā)、建筑、銷售沒有一個環(huán)節(jié)能脫離銀行體系，而且可以肯定地說，沒有哪個開發(fā)商不缺錢。按照目前銀行對開發(fā)商的信貸利率估算，開發(fā)商借錢的成本通常都在10%以上，因此，當(dāng)開發(fā)商缺錢的時候，首先是融資，實在無路可退才會降價。

假按揭就是開發(fā)商對資金鏈渴求最好的說明。開發(fā)商找自己的員工或關(guān)聯(lián)人士作為虛假購房者，偽造這些人的收入證明，打通銀行的關(guān)系以后，會獲得80%的銀行貸款；更黑心的開發(fā)商會在辦理按揭手續(xù)之前故意抬高房價，這樣雖然是20%的首付款，但實際上獲得的80%的貸款就是整棟房子的全部價值。2006年9月，在北京“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩起假按揭案件中，合計涉案金額達22億元。當(dāng)然，隨著銀行風(fēng)險控制體系的健全和法律體系的逐步完善，這種現(xiàn)象會越來越少。