? 現(xiàn)有住房的成新度和科技含量較低，會有大量更換。

要警惕的再投資產(chǎn)業(yè)

? 供應(yīng)量嚴(yán)重地大于銷售量。1987~1998年全國商品房總的銷售額為10 000億元（不含自建房屋），目前市場空置的房屋已達6 000億元；

? 1996~1998年高峰銷售期的年銷售額約為1 800億元，連續(xù)6年每年的投資額為3 000億~4 000億元，如果市場需求沒有暴漲，每年的投資額需要兩年的消化時間；

? 1997年年底已批準(zhǔn)待開發(fā)和已開發(fā)未建設(shè)的土地約3.2億平方米，如按平均容積率1∶3計算，約可建9.6億平方米建筑；

? 至1997年年底計劃開發(fā)的投資總規(guī)模為17 680億元，累計僅完成9 100億元；

? 1998年、1999年仍在交易和開發(fā)大量新的土地。

房價的水平

? 全國的房地產(chǎn)平均商品房價格由1992年的每平方米1 050元增長到1998年的每平方米2 120元，增長了約1.02倍；

? 全國的職工年平均工資由1993年的4 780元到1998年的12 285元，增長了約1.57倍，房價增長的幅度低于工資增長的幅度；

? 全國城鎮(zhèn)居民的年人均收入由1992年的2 813.1元增長到1998年的

10 098.3元，增長了2.59倍，遠遠高于房價的增長倍數(shù)；

? 全國城鎮(zhèn)居民的人均儲蓄由1992年的3 721.93元增長到1998年的20 954.54元，增長了約4.63倍；

? 按城鎮(zhèn)居民平均每戶3.2人口計，家庭年收入與房價的比已低于中國香港、法國、日本、印度、埃及等大多數(shù)中等發(fā)達和發(fā)達國家或地區(qū)的房價收入比；

? 部分地區(qū)的房價過高有其特殊性和必然性，不能將特殊性的情況作為平均和普遍性來討論；

? 房屋和汽車等其他產(chǎn)品一樣，也有奔馳和夏利的不同檔次和價格的差別。

房價增高的硬約束條件

? 1992年竣工房屋的平均造價為每平方米489元，1998年竣工房屋的平均造價上升為每平方米1 175元，增長了1.40倍，主要為材料和施工預(yù)算的硬約束；

? 1986~1995年，全國各城市累計收費項目平均增長了6~8倍；

? 北京由15種收費增加為72種收費，增長了3.8倍，武漢由6種收費增加為58種，增長了8.7倍；

? 1995年國務(wù)院清理整頓不合理收費之后，多數(shù)城市的收費項目仍在大幅度增加；

? 在收費項目不斷增加的同時，收費的金額、單價也在不斷地提高。如哈爾濱1990年的7種項目收費金額為154.8萬元，1993年增長為31種收費項目，金額增長到2 425萬元，4年時間收費金額增長了14.7倍；

? 北京市的平均房價由1992年的每平方米1 613元增長到1998年的每平方米4 997元，增長了2.1倍，但收費項目數(shù)增長了3.8倍；

? 各省市連年提高征地、拆遷、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的費用和標(biāo)準(zhǔn)。北京舊城區(qū)內(nèi)的平房拆遷貨幣補償費每平方米高達2萬多人民幣（含補貼的面積費用）。

房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)

? 1992年全國的房地產(chǎn)經(jīng)營利潤比1991年增長了140.99%，但經(jīng)營利潤率僅為12.02%；

? 1993年是房地產(chǎn)進入高潮的開始，政府因此出臺了“土地增值稅”的政策法規(guī)；

? 1993年房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營利潤率根據(jù)全國統(tǒng)計，21個省市低于10%，8個省市（不含西藏）高于10%，但僅有6個省市的經(jīng)營利潤率高于貸款利率，經(jīng)營利潤率超過15%的只有天津、上海、福建、廣東、海南5個省市；

? 1994年是全行業(yè)經(jīng)營利潤率最高的年份，約為13%，1995年為0.8%，1996年為2.6%。經(jīng)營利潤中除銷售之外，包括了土地、租金和其他的經(jīng)營利潤；

? 1996年全國上市的房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)利潤率超過10%的公司僅占全部上市公司的50%；

? 1997年房地產(chǎn)全行業(yè)平均利潤率僅為3.7%，遠遠低于同期銀行貸款利率。

開發(fā)商并不黑

? 1994年是全國房地產(chǎn)行業(yè)利稅最高的一年，利稅總額高達305億元，其中經(jīng)營稅費106億元，利潤198億元，所得稅稅后利潤124億元；

? 1995年國家統(tǒng)計局發(fā)出警告，全國除5個省市有贏利外，24個省市虧損，體現(xiàn)了全行業(yè)的不景氣狀態(tài)，1995年上半年全行業(yè)利潤僅為1.06億元，33 248家開發(fā)企業(yè)中僅有8 756家贏利，虧損面高達73.7%；

? 1997年全行業(yè)虧損，年終房地產(chǎn)行業(yè)利潤為虧損10.346億元；

? 1987~1993年累計銷售總額為2 200億元，利潤數(shù)無完整統(tǒng)計資料，按銷售額和利潤率計算8年累計利潤約為180億元，稅后為120億元；

? 1987~1998年全行業(yè)累計12年稅后利潤約為360億元，平均銷售利潤率約為5.2%；

? 絕大多數(shù)開發(fā)商的利潤都沉淀在積壓房、車庫和配套設(shè)施上，當(dāng)空置房低價銷售時，已結(jié)算的利潤并不能彌補空置房處理時的虧損；

? 全國房地產(chǎn)行業(yè)的股東權(quán)益1994年為3 178億元，而平均年稅后利潤為股東權(quán)益的1%。