利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－上面第2~6條提到的稅費(fèi)合計(jì)－管理費(fèi)用＝20 000 000－17 000 000－289 996.66－600 000＝2 110 003.34元

計(jì)稅工資超支調(diào)整＝（1 500－960）×100＝54 000元

應(yīng)納所得稅＝（利潤(rùn)總額＋調(diào)整）×25%＝2 164 003.34×25%＝541 000.8元

稅后凈利＝2 110 003.34－541 000.8＝1 569 002.54元

我們可以看出，用500萬(wàn)元投資，產(chǎn)生了2 000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)收入、139萬(wàn)元（稅后凈利－社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金）的利潤(rùn)，有人可能會(huì)很滿(mǎn)意，可他沒(méi)注意到189萬(wàn)元的稅金：增值稅89.4萬(wàn)元、所得稅54.1萬(wàn)元、地方稅費(fèi)合計(jì)29萬(wàn)元，三項(xiàng)合計(jì)172.5萬(wàn)元，超過(guò)了利潤(rùn)的24.1%，也就是說(shuō)稅金永遠(yuǎn)高出利潤(rùn)，不管你賺還是虧，這個(gè)比例始終存在。

事例·房?jī)r(jià)中的稅與費(fèi)

10年來(lái)，房?jī)r(jià)一路飆升，最主要的原因就是土地供給嚴(yán)重不足。購(gòu)買(mǎi)一套商品房，其中到底有多少錢(qián)是被政府拿走了，這一直沒(méi)有一個(gè)明確答案。一套商品房從開(kāi)發(fā)到出售的過(guò)程中，除了有數(shù)得清的稅收外，還有數(shù)不清的行政收費(fèi)，而且各地的收費(fèi)情況也不一樣。

從我國(guó)目前的稅法來(lái)看，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)讓的稅大致有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅等。

表1–1 我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法所涉及的稅種及稅率設(shè)置

征稅環(huán)節(jié) 稅種 稅率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 營(yíng)業(yè)稅 3%

印花稅 5‰或3‰

房產(chǎn)稅 1.2%

城鎮(zhèn)土地使用稅 0.5~7.5元/平方米

耕地占用稅 1.3~10元/平方米

土地增值稅 30%~60%

教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的3%

城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅的1%~7%

企業(yè)所得稅 25%

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 營(yíng)業(yè)稅 5%

教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的3%

城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅的1%~7%

印花稅 5‰

契稅 3%~5%

土地增值稅 30%~60%

企業(yè)所得稅 25%

個(gè)人所得稅 20%

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收種類(lèi)雖多，但終究有據(jù)可循。而行政性收費(fèi)則雜亂無(wú)章，可以用“多如牛毛”來(lái)形容。在這些收費(fèi)中，數(shù)額最大的是土地出讓金。國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年7月北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%，2010年全國(guó)的土地出讓金約為2萬(wàn)億元。除了土地出讓金外，還有藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同監(jiān)證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)、人防費(fèi)、文物勘探費(fèi)、預(yù)算審核費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、土壤氡氣檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)空氣檢測(cè)費(fèi)、安全施工措施費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、預(yù)售許可證服務(wù)費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線(xiàn)綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、電力委托費(fèi)……有媒體稱(chēng)，“從前期拿地到后期銷(xiāo)售，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門(mén)就有110多個(gè)”。這些收費(fèi)由行政部門(mén)單方面決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定過(guò)程無(wú)人知曉，對(duì)所收費(fèi)用的用途，政府也沒(méi)有說(shuō)明過(guò)。收費(fèi)項(xiàng)目如此之多、金額如此之大，也沒(méi)有審計(jì)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行過(guò)審計(jì)。在《廣州日?qǐng)?bào)》2009年3月的一篇報(bào)道中，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地悲嘆：“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)的20％，房產(chǎn)商能夠拿到其中40％的利潤(rùn)，余下超過(guò)40％的利潤(rùn)則被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了?！?/p>

2009年10月，一篇由《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者鄧華寧、葉鋒、李美娟采寫(xiě)的報(bào)道《一份樓盤(pán)“清單”揭秘高房?jī)r(jià)利益鏈》，曝光了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售成本，從中可以看出政府才是房市的最大贏家，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)僅排第二。這篇報(bào)道很長(zhǎng)，這里選取其中關(guān)鍵的幾段：

住宅樓盤(pán)“地中海陽(yáng)光”位于江西省南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場(chǎng)銷(xiāo)售的均價(jià)是每平方米約4 720元。這份清單顯示，“地中海陽(yáng)光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3 946.61元。

在每平方米3 946.61元的成本價(jià)中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用（樓面地價(jià)）為每平方米701.61元，前期工程費(fèi)是每平方米95.37元，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方米1 828.23元，管理費(fèi)為每平方米94.82元，財(cái)務(wù)費(fèi)是每平方米170.48元，銷(xiāo)售費(fèi)用（90%為媒體費(fèi)用）為每平方米160元，其他費(fèi)用是每平方米201.1元，稅費(fèi)為每平方米695元。

江西南昌紅谷置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理汪斌認(rèn)為，這份“成本清單”說(shuō)明，政府在從房?jī)r(jià)收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用（樓面地價(jià)）每平方米701.61元，二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”每平方米2元，三是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的8.33%即152元，四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元，五是稅費(fèi)每平方米695元。幾項(xiàng)合計(jì)約每平方米1 600元，超過(guò)了房?jī)r(jià)的1/3。此外，政府還要從購(gòu)房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用?！翱梢哉f(shuō)，政府是房地產(chǎn)最大的贏家。”汪斌說(shuō)。