一、進行探索

●鄧小平提出：“允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員出來，國家解決材料?！?/p>

●鄧小平指出：“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，可以一次付款，也可以分期付款?！?/p>

●中國人民銀行負(fù)責(zé)人表示：“國家鼓勵私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項業(yè)務(wù)?！?/p>

建委召開城建住宅會議

1978年9月7日至13日，國家建委在北京組織召開城市住宅建設(shè)會議。

這次會議邀集各省、市、自治區(qū)建委及一些城市建委和房管部門的負(fù)責(zé)同志，國務(wù)院各部委主管這方面工作的負(fù)責(zé)同志，就如何加快城市住宅建設(shè)問題，共同進行了認(rèn)真地研究，提出了初步的規(guī)劃設(shè)想和實施意見。

會議傳達了鄧小平有關(guān)住房改革的重要指示，鄧小平指出：

解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的錢動員出來，國家解決材料，這方面潛力不小。

9月25日，國家建委向國務(wù)院提交了《關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報告》。這個《報告》提出了7年規(guī)劃和兩年的設(shè)想和加快住宅建設(shè)的措施.

《報告》指出：

鄧小平指示：到1985年，城市平均每人居住面積要達到五平方米，為我們明確提出了今后七年住宅建設(shè)的目標(biāo)。我們一定要實現(xiàn)這個目標(biāo)，而且要力爭多搞一些。

《報告》還提出了抓緊制定住宅建設(shè)規(guī)劃、切實保證建筑材料的供應(yīng)、建立一支住宅建設(shè)的專業(yè)隊伍、認(rèn)真搞好住宅設(shè)計、積極推行“六統(tǒng)一”等加快住宅建設(shè)的措施。

10月19日，國務(wù)院同意國家建委《關(guān)于加快城市住宅建設(shè)的報告》，并轉(zhuǎn)發(fā)給建委參照執(zhí)行。國務(wù)院在批轉(zhuǎn)這個《報告》時指出：

黨中央對改善人民的居住條件問題非常重視。加快城市住宅建設(shè)，迅速解決職工住房緊張的問題，是關(guān)系到發(fā)展生產(chǎn)、改善人民生活、發(fā)展安定團結(jié)大好政治形勢的一件大事?！秷蟾妗诽岢觯?985年，城市平均每人居住面積要達到5平方米。這個目標(biāo)，一定要力爭實現(xiàn)。各地區(qū)、各部門要結(jié)合具體情況，參照《報告》中提出的各項措施意見，認(rèn)真落實投資、材料，盡快把住宅建設(shè)的專業(yè)隊伍建立起來，把住宅建設(shè)搞上去，為迅速改變城市住宅的緊張狀況而奮斗。

為了切實解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，1978年10月20日上午，時年74歲的鄧小平來到前三門大街住宅樓的工地進行視察。

這個住宅區(qū)是唐山大地震后大規(guī)模興建的第一個最大的住宅群，在當(dāng)時帶有應(yīng)急的性質(zhì)。

鄧小平拾級登上第三層樓，先看了一個兩居室，又看了一個三居室，然后環(huán)顧四白落地的一間起居室，他問隨行的工作人員：“房間有多大？”

工作人員隨即回答說：“兩居室的大間是14平方米，小間9平方米；三居室的大間是14平方米，中間12平方米，小間9平方米?！?/p>

鄧小平聽了，略略沉思了一下說：“小了點兒?！比缓笏种噶酥柑旎ò鍐枺骸胺块g有多高？”

工作人員告訴他說：“層高2.9米，凈高2.7米?！?/p>

鄧小平又問：“前三門大街都是幾層樓?！?/p>

工作人員回答說：“塔樓高12層，板樓高8至9層?！?/p>

接著，鄧小平又問：“樓房的抗震系數(shù)怎么樣？”

隨行人員介紹說：“前三門大街的住宅樓動工時趕上了唐山地震，所以在后來的設(shè)計上考慮到了按地震烈度8度設(shè)防?！?/p>

鄧小平聽后，滿意地點了點頭。之后，他又仔細(xì)地看了鋼門窗、陽臺，并推門看了廚房和衛(wèi)生間。

視察完宣武門東大街16號樓，鄧小平又來到宣武門西大街4號板樓。

他登上中單元二層，仔細(xì)觀看了住房，從房間里出來后，用商量的口氣提出：“層高能不能降低一些，把面積搞得大一些?！?/p>

鄧小平的小女兒當(dāng)時俏皮地說：“不能因為您自己的個子矮，也讓房子變矮?！?/p>

一句話把在場的人都逗樂了。

鄧小平可不是在隨便說笑話，他是在視察了京、津、唐三市不同的住宅樓后，經(jīng)過深思熟慮才向建筑專家們提出來的。

那是這年的9月，鄧小平視察唐山市地震后的重建工作時，他反復(fù)強調(diào)城市規(guī)劃的思想，指示新唐山建設(shè)：“要總結(jié)經(jīng)驗，總的六個字：實用、美觀、結(jié)實，搞一段要總結(jié)一段經(jīng)驗。”

鄧小平這一指導(dǎo)思想，應(yīng)該適用于所有的城市規(guī)劃建設(shè)，也適用于城鎮(zhèn)住房的建設(shè)。

但是在當(dāng)時，北京住宅建設(shè)跌入低谷，1976年城市人均居住面積反而比1957年降低0.34平方米。

特別是唐山大地震后，居民住宅的抗震安全、百姓安居宜居問題，日益迫切地提上了中央最高決策層的工作日程。

因此，在1978年僅一個多月的時間里，鄧小平就先后視察了東北、天津、唐山等地的居民住宅，提出了城市建設(shè)與城鎮(zhèn)住房建設(shè)的指導(dǎo)思想。

不久，北京市建筑設(shè)計研究院就設(shè)計了一套新的住宅標(biāo)準(zhǔn)圖，與傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計相比，室內(nèi)高度為2.53米，每戶的面積則增加了1.5平方米，但預(yù)算成本反而便宜了77元。

北京市建筑設(shè)計研究院總建筑師劉曉鐘后來說：“1.5平方米現(xiàn)在看不算什么，可在當(dāng)時，對于住房條件相對緊張的居民來說，每戶增加1.5平方米可以解決他們不少實際困難?！?/p>

鄧小平在視察北京前三門大街居民住宅時，總是善意而切實地對新建住宅提出改進意見，他提出，今后修建住宅樓時，設(shè)計要力求布局合理，要增加使用面積，要考慮到住戶的方便。

在當(dāng)時，許多家庭面臨“洗澡難”的問題，對此，鄧小平提出，要盡可能安裝一些淋浴設(shè)施，讓居民能在家里洗上熱水澡。他還提出要在可能的條件下，注意室內(nèi)外裝修的美觀，多采用輕質(zhì)建筑材料，沖破我國“秦磚漢瓦”、“肥梁胖柱”式的傳統(tǒng)建材格局。

另外，他還多次講到，要降低房屋造價，為今后的住宅商品化打通道路，使百姓“居者有其屋”。

鞏淑萍老人后來回憶說：

我在電視上看到，小平同志視察前三門大街住宅樓時，得知戶門的鎖還是平房用的普通鎖，于是建議使用撞鎖。我們剛住進來時戶門已經(jīng)換成了撞鎖，感覺方便多了。

剛搬來的時候，我們一家5口人，兩個女兒住一間，兒子要結(jié)婚所以一個人住一間，自己和老伴兒住一間，當(dāng)時感覺已經(jīng)是很寬敞了。以前一直住平房，所以搬進樓房特別高興，樓房里有暖氣，冬天再也不用燒煤球了。如今，我的兒子已經(jīng)在南城買了130多平方米的大房子，兩個女兒也都有了自己的房子，家里只剩下老人和孫子，老兩口一人住一間，余下的一間成了客廳。

在全國其他地方，住房改革也逐步進入探索試點階段。1979年，國家城建總局從國家補助的住宅建設(shè)資金中分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧、柳州、桂林、梧州等市進行建房全價出售給私人的試點，每平方米建筑面積售價為120元至150元。

限于當(dāng)時職工收入水平和低房租的因素以及售房的有關(guān)政策不夠配套，人們感到買房不合算，開始登記購房的人不少，而標(biāo)價后買房的并人不多。

幾年中，有50個城市進行了向私人出售住宅的試點，總共才出售了36.6萬平方米。

鄧小平提出住房商品化

1980年4月2日，鄧小平同中央負(fù)責(zé)人談長期規(guī)劃的問題。在談到建筑業(yè)和住宅問題時，鄧小平指出：

要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售之后，房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人們感到買房合算。不同地區(qū)的房子，租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。

鄧小平的意見，為解決城鎮(zhèn)居民住房問題指出了方向。

那還是在此前的1月份，經(jīng)濟學(xué)家蘇星在《紅旗》雜志第二期發(fā)表《怎樣使住宅問題解決得快些》的文章，用馬克思主義的觀點指出，私人購房與社會主義公有制并不矛盾。這篇文章為住房改革提供了理論根據(jù)。

為什么要進行房改呢？中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌后來回憶道：

我有一個數(shù)據(jù)，解放初期，我國人均住房居住面積是4.5平方米，1978年，我國人均住房居住面積只有3.6平方米，反而下降。其中有城市人口增加的原因，但主要還是建設(shè)速度跟不上。前30年，雖然開始提倡解決居民住房問題應(yīng)依靠中央財政、地方財政、企業(yè)以及個人。但實際上仍以前三者為重。問題就出來了，效益好的單位和個人就分到了房子，效益不好的單位和個人就沒有分到房子，造成了貧富差距。另一個現(xiàn)象就是租金很低，每平方米只有一毛錢左右，也就是說在一套房子里面，養(yǎng)一只老母雞，老母雞生下的雞蛋就足夠交房租了。影響了住宅的良性循環(huán)，實物分配的住房制度必須改變。

同年6月22日，中共中央、國務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》中正式提出：

準(zhǔn)許私人建房、私人買房，準(zhǔn)許私人擁有自己的住房。

自此，中國正式實行允許住房商品化的政策，揭開了中國城鎮(zhèn)住房制度改革的序幕。

吳英老人曾是中科院生物學(xué)地學(xué)部的退休職工，她在回憶自己全家的第一次搬遷經(jīng)歷時說道：

30年前，我們家10口人擠在只有20平方米的小屋里；那年，小女兒為了能趕上單位福利分房的“末班車”，匆匆忙忙與現(xiàn)在的女婿領(lǐng)了結(jié)婚證；小兒子卻因剛參加工作，沒能分上房而獨自憋屈了整半年……

1980年，鄧小平提出推進我國住房商品化的指導(dǎo)性意見后，同在這一年，吳奶奶家開始第一次搬遷。她回憶說：

因為政府要進行舊城改造，我們原來的老房子要進行搬遷。當(dāng)時的政策允許我們按照戶口和人頭分到樓房。就這樣，我們老兩口加上小兒子、小女兒分得了一間46平方米的兩居室，已經(jīng)成家的二女兒和剛剛工作的四女兒則從7平方米的小屋搬進了同一棟樓的一間一居室和一間半居室。

從平房搬到樓房后，吳奶奶興奮了很久。她繼續(xù)講述自己從前的故事：

自己的兩居室，有個可以放下一張飯桌的客廳兼飯廳，還有廚房、衛(wèi)生間，衛(wèi)生間雖然只有1平方米左右，但與在平房相比已經(jīng)是個偉大的進步了。

1981年，全國公房出售試點擴展到23個省、自治區(qū)的60多個城市和一部分縣鎮(zhèn)。

1982年4月，國務(wù)院原則同意了國家建委、國家城市建設(shè)總局《關(guān)于出售住宅試點工作座談會情況的報告》。

《報告》指出：

遵照國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志關(guān)于“城市房屋出售問題，要選擇幾個城市打開局面，摸出經(jīng)驗”的批示，國家建委、國家城市建設(shè)總局經(jīng)過研究，初步選定先在常州、鄭州，沙市、四平四個城市進行試點，并于3月15日至17日，邀請有關(guān)省、市人民政府和建委、城建局、房管局，以及國家計委、財政部、人民銀行，建設(shè)銀行的同志，專門就如何搞好試點問題進行了座談。

（一）對新建住宅積極試行補貼出售的辦法。今后，各部門和企業(yè)、事業(yè)單位新建住宅，要努力創(chuàng)造條件向個人出售，以便逐步過渡到以購買為主。

（二）對原有住宅可按不同情況區(qū)別對待。新建住宅實行補貼出售辦法，原有住宅的出租辦法也需要作適當(dāng)?shù)母母铩?/p>

（三）各有關(guān)部門要大力支持試點工作。城市住宅由分配改為出售，涉及計劃、財政、物資、銀行等許多部門，只有在各方面的共同努力下，密切配合，才能搞好。

（四）當(dāng)?shù)厝嗣裾訌妼υ圏c工作的具體領(lǐng)導(dǎo)。城市住房現(xiàn)行制度的改革，關(guān)系廣大群眾的切身利益，政策性很強，需要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，進行深入細(xì)致的組織工作，及時解決工作中存在的問題。

上述四個城市要抓緊制訂試點方案，爭取五月份把各項措施落實下來，迅速行動。

這個辦法把城市住宅原來的分配辦法改為補貼出售的辦法，受到了群眾的歡迎，職工購買住宅非常踴躍。

人民銀行試辦購房儲蓄

1983年2月，《經(jīng)濟日報》報道中國人民銀行負(fù)責(zé)人的談話：

國家鼓勵私人購房、修房，今年要試辦購買住房儲蓄、修房儲蓄等項業(yè)務(wù)。

1983年，《中華人民共和國住宅法》被正式納入全國人大法制委員會的立法程序。但由于當(dāng)時住房制度改革還在不斷深入，新的情況不斷出現(xiàn)等原因，“住宅法”便未能出臺。

1984年10月，根據(jù)4個城市補貼出售住宅的試點情況，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了原城市建設(shè)環(huán)境保護部關(guān)于擴大城市公有住房補貼出售試點的報告。

國務(wù)院的批文指出：

城市公有住宅補貼出售給個人，是逐步推進住宅商品化，全面改革我國現(xiàn)行住房制度的重要步驟。試點城市的政府要加強領(lǐng)導(dǎo)，及時解決試點中的問題，不斷總結(jié)經(jīng)驗，為在全國全面開展住宅補貼出售工作創(chuàng)造條件。

原城市建設(shè)環(huán)境保護部批準(zhǔn)了包括北京、天津、上海及全國23個省的82個城市作為第二批試點城市。在這個政策的鼓勵下，全國各地興起了一股購房熱。以嘉興市為例：

1978年至1982年，嘉興市中心區(qū)內(nèi)共有8245對青年結(jié)婚，同期內(nèi)各企事業(yè)單位建成住宅5868套。即使將建成的新房全給這批結(jié)婚的青年，其缺口還有2377套。

嘉興冶金廠陳杞老人后來回憶說：

我們嘉興冶金廠一年中打報告要房的有271戶，其中56％的剛結(jié)婚或要結(jié)婚的青年，平均年齡是29.6歲。我回城后好不容易搞了個對象，年紀(jì)也老大不小了，急著結(jié)婚，沒房，我的父母只能把老房子騰出來給我做了新房，我父親搬到單位住，母親住進了廚房里。所以，我能在28歲娶上媳婦，全仗了父母那套23平方米的板式房，因此，雖然我有了幸福的婚姻，但我父母卻足足分居了5年。

1984年，國務(wù)院批準(zhǔn)了幾個試點城市實行“公有住房補貼出售”的報告，后來鄧小平又有了“不僅新房子可賣，老房子也可賣”的說法，再次引起購房熱。

時任嘉興市房管處副主任的陳學(xué)賢后來回憶說：

嘉興撤地建市后搞的第一個大動作就是中山路拆遷，正是在“自己承擔(dān)一點，國家補貼一點，單位出資一點”的政策下，才有了現(xiàn)在的百花新村。

到1984年初，4個城市共補貼出售住宅1.214萬套住房，建筑面積11.45萬平方米，投資1640萬元，收回的資金約占投資的30％，并出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

20世紀(jì)80年代，上海人的住房一般是沒有煤衛(wèi)的房子，其實就是一間睡覺的房間而已。做飯靠煤球爐，上廁所用馬桶，木質(zhì)的，可以提，用過以后到專門的地方去倒。經(jīng)常能見到的盛況，是傍晚在弄堂里生煤球的煤煙滾滾，以及清晨倒馬桶穿著睡衣睡眼惺忪的大媽們。

1984年，上海市政府批準(zhǔn)實施的《上海市出售商品住宅管理辦法（試行）》規(guī)定：

一般標(biāo)準(zhǔn)的商品住宅，不分高層或多層，每平方米建筑面積的出售基價定為360元。職工個人購買的商品住宅，其售價按出售基價乘以價格的增減系數(shù)計算。價格的增減系數(shù)根據(jù)商品住宅所處的地段以及房屋的層次、朝向確定……職工個人購買全價出售的一般標(biāo)準(zhǔn)商品住宅，價款必須一次付清，出售價格可給予九折的優(yōu)惠，并優(yōu)先供房。職工購買補貼出售的一般標(biāo)準(zhǔn)商品住宅，個人承付的價款不得少于1／3，其余部分由國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼。

這一管理辦法同時說明自1984年6月1日起試行一段時間后，再總結(jié)經(jīng)驗，予以修訂。

1986年7月，上海組建了全國第一個住宅合作社，即“新欣住宅合作社”，住房困難的職工可自愿參加合作社，建房資金由社員承擔(dān)總造價的三分之一，其余資金由社員所在單位資助和向有關(guān)部門貸款；住房的建造、分配和管理由合作社負(fù)責(zé)。

1987年12月，上海又組建了“上海市工聯(lián)住宅合作社”。到1990年底，這兩個合作社集資建成住宅近2萬平方米。

到1985年底，全國共有27個省、自治區(qū)、直轄市的160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了個人補貼出售住宅。幾年中，共向個人出售了1000萬平方米以上的住房。

成立住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組

1986年1月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組從建設(shè)部、國家計委、財政部、勞動人事部、國家物價局、國務(wù)院發(fā)展研究中心等部門選調(diào)人員組成領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，設(shè)立城市建設(shè)部，作為改革和試點的辦事機構(gòu)。自此，我國城鎮(zhèn)住房制度改革工作在國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下直接開展起來。

同年3月，原城市建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)出的《關(guān)于城鎮(zhèn)公房補貼出售試點問題的通知》指出：

這一試點為推行住宅商品化積累了經(jīng)驗，起到了投石問路的作用，特別是沖擊了長期以來“住房靠國家分配”的老觀念，給今后住房制度的改革造了輿論。

《通知》提出了在試點中反映出的一些問題，具體來講有四點：

一是補貼偏多，售價較低，算總賬國家負(fù)擔(dān)不比原來低租金分配減輕多少。

二是個人付出2000元左右即取得了50平方米上下的一套住房所有權(quán)，企業(yè)單位因為不能再提取折舊基金，感覺吃虧而沒有賣房的積極性。

三是由于大部分住房仍然實行低租分配的辦法，已經(jīng)有房住和將要分到房子的職工不愿意買，要求買房的實際上多是一些沒有希望分到房子和收入低的職工。

四是這一試點解決不了那些沒有能力建房的企事業(yè)單位的職工住房問題。

這些情況說明，對現(xiàn)行住房制度的改革需要在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上另作考慮。

因此，《通知》最后規(guī)定：

今后城市出售公有住宅，原則上按全價出售。住宅單方造價小城市超過120元、大中城市超過150元的，如果職工所在單位有經(jīng)濟實力，可以給予低收入者以適當(dāng)?shù)难a貼。

1987年8月2日，國家計委、建設(shè)部、國家統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》，決定自1987年起，各地區(qū)的商品房屋建設(shè)納入國家計劃。

作為全國首批試點城市之一，煙臺首先承受這一改革沖擊，當(dāng)時煙臺市有6.8萬戶家庭、13.9萬名職工。

1987年10月22日，煙臺工人文化宮內(nèi)，人流如潮，會場掛著數(shù)以萬計的賣房換房條幅，連四周臨時拉起的250平方米的篷布也貼滿了買房換房公告。

4天大會中，參加人數(shù)達到萬余人。有3000多戶要求買房，1000多戶提出以大換小，這是從未有過的現(xiàn)象。

也就是在這次住宅交易調(diào)換大會上，煙臺救撈局職工王榮光購買了一套兩室一廳建筑面積57平方米的住房。20多年過去了，王榮光仍然清晰地記得當(dāng)時拿到鑰匙那一刻，他回憶說：

當(dāng)時的激動與喜悅真的是無以言表，從此，我有了自己的房子！來得如此之快，有些難以置信，以至于晚上睡在床上都還在心里一遍又一遍地問：這房子真的是屬于自己了嗎？

那天，興奮的不僅是王榮光一家，還有25歲的煙臺教育學(xué)院數(shù)學(xué)教師高廣選，那一天，新婚數(shù)月一直寄居在朋友家中的高廣選終于如愿了。

6家親戚湊足了45萬余元，才領(lǐng)到一張房產(chǎn)證和兩把銅鑰匙。高廣選興奮地回憶說：

當(dāng)時沒有比房子更迫切的了。房子屬于自己的第一天，妻子里里外外徹徹底底地重新把它打掃了一遍，布置也是煥然一新，心里充滿了美好的遐想。雖然竭盡全力，周旋于親朋好友之間籌資買房，但我們心里高興。從此，我們有了一個遮風(fēng)擋雨的棲身之地，有了一個穩(wěn)定的家。

1987年初，江澤民在上海市房管系統(tǒng)先進勞模座談會上正式宣布，把住房解困工作列入市府工作議事日程，當(dāng)年先解決6000戶住房人均2平方米以下的特困戶，將其列為市政府年內(nèi)要解決的15件實事之一，提交市人大會議討論，解困提案順利通過。

時任上海市市委書記的江澤民親自下基層核實住房特困戶的戶數(shù)，并指示一定要把困難群眾的住房問題解決好。

同年4月27日，上海市政府頒發(fā)了22號文件，對住房解困的目標(biāo)、渠道、房源、資金、辦法等作了規(guī)定，并宣布成立由分管市長掛帥，各委、辦、局領(lǐng)導(dǎo)參加的上海市解決居住特困戶聯(lián)席會議，下設(shè)聯(lián)席會議辦公室為常設(shè)機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)和指導(dǎo)全市的住房解困工作。

全市各單位相繼成立了解困辦，1萬多名基層干部投入住房解困工作的行列。10月16日，也就是住房解困工作開始半年之后，首批6000戶特困戶全部喬遷新居。

截至1988年9月27日，上海15221戶人均居住面積2平方米以下的特困戶全部得到解困，由此樹起了上海住房解困工作的第一塊里程碑。