第1章（第1日） 二手房交易的基礎(chǔ)知識(shí)
1.1 房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)
1.房地產(chǎn)的含義
房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。房地產(chǎn)由于其固定不可移動(dòng)性又被稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總稱。
在物質(zhì)形態(tài)上，房屋與土地密不可分（廣義上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附著物，當(dāng)然也就包括房屋在內(nèi)），房依附于地，房地相連。
房地產(chǎn)按用途可劃分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。
2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的含義
房產(chǎn)是指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其他用途的房屋。
地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。
3.物業(yè)的含義
物業(yè)一詞譯自英語(yǔ)“Roperty”或“Estate”，是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道。物業(yè)一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一處物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。
4.不動(dòng)產(chǎn)的含義
不動(dòng)產(chǎn)一詞譯自英語(yǔ)“Real Estate”或“Real Property”。在英文中，Real Estate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，Real Property具體是指Real Estate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的房地產(chǎn)概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英文中，Real Estate和Real Property可互譯互稱，兩者關(guān)系可見一斑。
5.房地產(chǎn)、物業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)三者的區(qū)別
（1）稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和行政領(lǐng)域及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。
（2）適用范圍不同。“房地產(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用（如基于狹義房地產(chǎn)概念），但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位（如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn)）或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司（也稱“物業(yè)公司”），而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以用“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。
（3）概念外延不同。一般而言，“房地產(chǎn)”概念的外延包括房地產(chǎn)的投資開發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之分。
6.房地產(chǎn)業(yè)的含義
房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可細(xì)分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理。
7.房地產(chǎn)投資開發(fā)的含義
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指除了取得土地、建造房屋，然后預(yù)售或出售新建的房屋這種方式外，還可以購(gòu)買房屋后出租，或購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)賣，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)賣。房地產(chǎn)開發(fā)也不僅僅是建造新房屋，還可以把土地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后出售、對(duì)舊房屋進(jìn)行裝修改造，另外還有接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等方式。
8.房地產(chǎn)中介服務(wù)的含義
房地產(chǎn)中介服務(wù)是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)中為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。
9.物業(yè)管理的含義
物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
10.房地產(chǎn)開發(fā)的含義
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)施、供水、排水、供電、通信、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。
房地產(chǎn)開發(fā)按項(xiàng)目的運(yùn)作方式的不同可分為三類：
第一類，也就是通常的運(yùn)作，即取得土地使用權(quán)，進(jìn)行房屋的建設(shè)，而后出售新建房屋的方式。
第二類，是把土地由生地（不具備使用條件的土地）變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。
第三類，其他方式。如購(gòu)買房屋后出租，購(gòu)買房屋后出租一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者購(gòu)買房地產(chǎn)后等待一段時(shí)間再轉(zhuǎn)讓，或者接手在建工程后繼續(xù)開發(fā)等。
11.土地一級(jí)開發(fā)的含義
土地一級(jí)開發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或農(nóng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”或“七通一平”建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。七通一平是指給水通、排水通、電力通、通訊通、燃?xì)馔ā⒙吠?、供熱通和?chǎng)地平整。
12.房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念
房地產(chǎn)市場(chǎng)是對(duì)包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、交換、抵押、信托，以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)有各自特定需求并參與其中的全部單位或個(gè)人的總和。簡(jiǎn)單地說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和，是令房地產(chǎn)的買賣雙方走到一起，并就某種特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。
13.房地產(chǎn)市場(chǎng)的三級(jí)分類
（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。通常所說(shuō)的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)一般是土地的一級(jí)市場(chǎng)，即是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)，也就是國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。
（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)主體為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)和再次開發(fā)，然后將開發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個(gè)人。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)具體對(duì)商品房來(lái)說(shuō)就是商品房的一手市場(chǎng)，即增量市場(chǎng)。
（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)，即存量市場(chǎng)。
（4）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的比較（見表1-1）
表1-1 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的比較
14.四種房地產(chǎn)物業(yè)類型
（1）居住物業(yè)。一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的。
（2）商業(yè)物業(yè)。也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、商住樓等。購(gòu)買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的收入來(lái)回收投資并賺取投資收益。
（3）工業(yè)物業(yè)。通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。
（4）特殊物業(yè)。如賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，因此，對(duì)這類物業(yè)的投資多屬于長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資并賺取投資收益。
1.2 地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)
1.2.1 有關(guān)地產(chǎn)的基本名詞
地產(chǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士常把房地產(chǎn)簡(jiǎn)稱為地產(chǎn)。因此從廣義來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)是房地產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，是指土地、建筑物及其他地上附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。從狹義來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)指土地財(cái)產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，即一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地，或者說(shuō)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。
毛地主要是指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設(shè)施的建筑物，將被改建的土地。
生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地，即待開發(fā)的國(guó)有土地，離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、無(wú)市政基礎(chǔ)設(shè)施、未開發(fā)利用的土地。
熟地是指已完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地，達(dá)到“三通一平”或“七通一平”施工條件的土地。
炒地皮是指對(duì)獲得的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某地段土地預(yù)期地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買下地皮（即土地使用權(quán)），等到地價(jià)到達(dá)預(yù)期價(jià)位才出售牟利，以獲得囤集土地的高額利潤(rùn)的行為。
三通一平指水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。
七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃?xì)馔?、路通、供熱通和?chǎng)地平整。
宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。城市的土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示B區(qū)第1帶07片第24宗地。
紅線圖是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。
宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況，包括宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)權(quán)證后面的附圖，是房地產(chǎn)權(quán)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。
項(xiàng)目地段是指根據(jù)項(xiàng)目所在地段的土地級(jí)別而劃分的項(xiàng)目等級(jí)。
土地級(jí)別是指根據(jù)土地使用價(jià)值及所處地段繁華程度的不同而劃分的土地等級(jí)。目前各地的標(biāo)準(zhǔn)不一，共分為15個(gè)等級(jí)。土地沒有進(jìn)行級(jí)別劃分的地區(qū)，可以將其大致劃分為繁華、一般和偏僻三大類。
1.2.2 有關(guān)土地權(quán)益的知識(shí)
1.土地所有權(quán)
我國(guó)實(shí)行土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
國(guó)有土地所有權(quán)包括國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地所有權(quán)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)和農(nóng)村集體農(nóng)用地所有權(quán)。
依照《憲法》《土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》及其他相關(guān)法律法規(guī)，國(guó)有土地和農(nóng)民集體土地范圍如下：
國(guó)有土地的范圍是①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；③國(guó)家依法征用的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員的集體土地；⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
農(nóng)村集體土地的范圍是①農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；②宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有；③土地改革時(shí)，分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有證的土地，屬于農(nóng)民集體所有。
在兩種土地所有權(quán)中，只有屬于國(guó)家所有的土地才能依法用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，屬于集體所有的土地是不能用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的。當(dāng)然，集體所有的土地被國(guó)家依法征用后，便可以用于開發(fā)。
國(guó)家所有的土地用于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)是有條件的，即開發(fā)商必須向國(guó)家支付土地使用出讓金，才能從國(guó)家取得該片土地在一定期限內(nèi)的使用權(quán)。目前，我國(guó)從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位，可以通過(guò)兩種途徑從國(guó)家取得土地的使用許可權(quán)，一是行政劃撥，二是有償轉(zhuǎn)讓。兩種途徑的主要區(qū)別在于取得土地使用權(quán)是有償還是無(wú)償?shù)摹７康禺a(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地必須是有償?shù)?，即必須是向?guó)家交付了土地使用權(quán)出讓金的土地。否則，建設(shè)單位對(duì)在該土地上建造的房屋不能取得所有權(quán)，而購(gòu)房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。
根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。
消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有土地的使用權(quán)。
2.土地使用權(quán)
（1）土地使用權(quán)含義。土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。
（2）土地使用權(quán)出讓。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將一定年限內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有償有限期的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。
根據(jù)2006年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的申請(qǐng)人，可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對(duì)申請(qǐng)人另有限制的除外。申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。同意續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一條規(guī)定說(shuō)明，土地使用年限屆滿時(shí)，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請(qǐng)繼續(xù)使用。
（3）土地使用權(quán)的出讓年限。土地使用權(quán)的出讓年限是指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年限。凡與國(guó)土局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用權(quán)出讓最高年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
（4）二手房買賣后的土地使用權(quán)。
1）居住房屋。居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)記明。土地使用年限為土地使用權(quán)證書記載的年限減去已經(jīng)使用的年限的差額。
2）非居住房屋。該土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。
按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上的房地產(chǎn)買賣，賣受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
除上述情況外，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定了國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)作價(jià)入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。
集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。
1.2.3 有關(guān)土地價(jià)格的知識(shí)
1.土地使用權(quán)出讓金
在土地國(guó)有的情況下，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給國(guó)家的金額。
土地使用權(quán)出讓金的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。
土地使用權(quán)出讓金不完全是土地出讓金的全稱。
2.地價(jià)
地價(jià)即土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用，也稱為土地費(fèi)用、地價(jià)款或土地出讓金。地價(jià)包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)。
3.地面價(jià)與樓面價(jià)
土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法。
地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以土地出讓金總額除以土地總面積。
樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以土地出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。有人認(rèn)為建高層可攤低地價(jià)，實(shí)際上并非如此，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。
4.基準(zhǔn)地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)
基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的某個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
1.2.4 有關(guān)土地市場(chǎng)的知識(shí)
我國(guó)目前的土地市場(chǎng)的方針政策是：壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，放開搞活土地二級(jí)市場(chǎng)。
1.土地一級(jí)市場(chǎng)
土地一級(jí)市場(chǎng)是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的活動(dòng)。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府所壟斷。國(guó)家不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接進(jìn)行交易，通常所講的土地一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。
凡國(guó)家法律規(guī)定可以按劃撥方式提供土地使用權(quán)以外的其他建設(shè)用地，用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，均以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓統(tǒng)一由土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心辦理。
政府成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心，由政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。該中心隸屬于國(guó)土局，受政府委托負(fù)責(zé)土地收購(gòu)、土地整理、土地存儲(chǔ)和融資。
2.土地二級(jí)市場(chǎng)
土地二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用者將通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。土地二級(jí)市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。
土地使用權(quán)交易時(shí)，必須遵循房地一體的原則，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
凡以出讓方式獲得的土地使用權(quán)只要符合以下條件，均可單獨(dú)或連同地上建筑物一起自行選擇交易單位和個(gè)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（1）已足額繳納土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的。對(duì)特殊原因經(jīng)市縣人民政府批準(zhǔn)給予出讓金減緩照顧的，可按合同約定的出讓金欠交數(shù)額補(bǔ)交或由交易對(duì)方代交。
（2）符合出讓合同約定的土地用途和城市規(guī)劃建設(shè)要求的。
（3）完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上的。
（4）成片開發(fā)的土地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。
以劃撥方式取得的國(guó)家土地使用權(quán)經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其他附著物一起依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地出讓金。特殊情況經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)也可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳。
土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，必須到市縣區(qū)土地管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)。凡在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理注冊(cè)登記手續(xù)的，其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為一律無(wú)效。
1.2.5 有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)的知識(shí)
1.商業(yè)地產(chǎn)的含義
商業(yè)地產(chǎn)即商業(yè)房地產(chǎn)，又稱商業(yè)物業(yè)，是指用于商業(yè)用途或具備商業(yè)功能的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)及以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)有廣義和狹義之分，以酒店、辦公為主要用途的地產(chǎn)屬于廣義商業(yè)地產(chǎn)范疇，而本書中提到的商業(yè)地產(chǎn)一般是指以零售業(yè)態(tài)為主的狹義商業(yè)地產(chǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括商業(yè)街、Shopping Mall、購(gòu)物中心、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、住宅底商、商鋪、寫字樓、酒店等。
2.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式
（1）只租不售模式。這種模式通常在物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，只出租不出售，以租金作為主要的收入來(lái)源。
（2）出售模式。這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，通常是將物業(yè)建成以后形成的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售，實(shí)現(xiàn)短期投資資金回籠。
（3）租售結(jié)合模式。這種模式是投資商和開發(fā)商將部分物業(yè)出租，以便后期的資本融資；同時(shí)另一部分物業(yè)進(jìn)行出售，實(shí)現(xiàn)部分資金回籠，減輕資金壓力。
3.工業(yè)地產(chǎn)的含義
工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地使用年限為50年。
4.工業(yè)地產(chǎn)的類型
工業(yè)地產(chǎn)可以分為重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）和自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。
5.旅游地產(chǎn)的含義
旅游地產(chǎn)即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)及最終消費(fèi)者的物業(yè)形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游休閑培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、景區(qū)住宅、民俗度假村旅游置業(yè)項(xiàng)目等。
6.景區(qū)住宅
景區(qū)住宅是指開發(fā)商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件及地理位置開發(fā)的具有休閑功能或度假功能的住宅項(xiàng)目，如景區(qū)住宅、海景住宅等。這類住宅多建在旅游資源豐富的城市市郊，通過(guò)依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出的人文內(nèi)涵和多種休閑娛樂設(shè)施等，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。
1.3 房產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)
1.3.1 有關(guān)房產(chǎn)的基本名詞
房屋一般是指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ鳌⑸?、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。
私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本都是自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭后，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。
公房也稱公有住房或國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策可分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，這兩類房均為使用權(quán)房。其中，歸房管局管理的稱直管公房，歸各單位管理的稱自管公房。
商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。
存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
增量房是指房屋開發(fā)一級(jí)市場(chǎng)所開發(fā)出的新房，是相對(duì)于存量房而言的房屋，包括商品房及經(jīng)濟(jì)適用住房的預(yù)售房和現(xiàn)房。
已購(gòu)公有住房又稱為房改房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有。按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。這類房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買的商品房、自建房屋等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。
保障性住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、承租或銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公共租賃住房、單位集資建房等屬于保障性住房的范疇。
經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。
經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象與廉租住房保障對(duì)象相銜接。
單位集資建房簡(jiǎn)稱集資房，根據(jù)2007年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。單位集資建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。集資所建住房的權(quán)屬按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
廉租住房簡(jiǎn)稱廉租房，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房只租不售，向城市低收入困難家庭出租，只收取象征性的房租。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。
公共租賃住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和出租價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)籌集，主要面向低收入住房困難家庭出租的具有保障性質(zhì)的住房。
單位租賃房是指企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍，包括本市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)并主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場(chǎng)化租賃宿舍。
限價(jià)房是指通過(guò)多種形式籌集，限定套型和銷售價(jià)格，實(shí)行定向銷售，用于解決城鎮(zhèn)中低收入家庭和特殊群體住房困難的政策性住房。限價(jià)房，又稱限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房。是一種限價(jià)格、限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措，并不是經(jīng)濟(jì)適用房。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。與一般商品房不同的是，限價(jià)房在土地掛牌出讓時(shí)就已被限定房屋價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對(duì)象，政府對(duì)開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算后，設(shè)定土地出讓的價(jià)格范圍，從源頭上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。
限價(jià)房主要針對(duì)兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購(gòu)買的拆遷戶。
安居型商品房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積、銷售價(jià)格和轉(zhuǎn)讓年限，按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，主要采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集、建設(shè)，面向符合條件的家庭、單身居民配售的具有保障性質(zhì)的住房。
城市規(guī)劃國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定安居型商品房建設(shè)用地競(jìng)得人（中標(biāo)人），可以采取下列競(jìng)價(jià)方式：定房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)方式；定地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)方式。
配套商品房簡(jiǎn)稱配套房，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供應(yīng)城市重大工程、重點(diǎn)舊區(qū)改造等建設(shè)項(xiàng)目被拆遷居民的政策性商品住房。
共有房產(chǎn)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)某一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
宅基地房，俗稱小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民的集體土地上，僅在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國(guó)家房管部門的蓋章的房屋。國(guó)家現(xiàn)行法律不允許買賣宅基地房。
1.3.2 有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)的名詞
現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽訂出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。
準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)權(quán)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽訂預(yù)售合同。期房銷售在我國(guó)港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
二手房是針對(duì)新建商品房以及房改房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
毛坯房是指未進(jìn)行基本裝修的商品房，如交付使用時(shí)只有門框沒有門或只有外門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的商品房。
裝修房是指在毛坯房裝修的基礎(chǔ)上，對(duì)廚房和衛(wèi)生間進(jìn)行整體廚衛(wèi)裝修的商品房。
1.3.3 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞
住宅是專供人們居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、別墅、公寓、宿舍用房等，職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等也包括在內(nèi)。
非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。
普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。目前，普通住宅多為多層住宅和高層住宅。多層住宅是指4～6層的樓房；高層住宅是指10層及10層以上的樓房，高層住宅多安裝電梯。
豪華住宅是指按超出一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的高標(biāo)準(zhǔn)住宅，通常包括別墅和高檔公寓。
別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適式園林住宅，一般擁有私家車庫(kù)、花園、草坪、院落等。
商住樓是指既能辦公又能住宿的樓宇。在現(xiàn)代，不少大樓將辦公、住宿、商務(wù)活動(dòng)等功能綜合在一起，又稱為綜合性多功能寫字樓。
商務(wù)樓是指提供各種商務(wù)活動(dòng)的樓宇，除了辦公室以外，一般還有展示廳、會(huì)議廳、洽談室等，但其主要部分仍然是辦公室。
辦公樓即是寫字樓，是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
工業(yè)廠房是指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋，主要包括車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。凡工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位中的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。
倉(cāng)庫(kù)是指工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、供銷、外貿(mào)、物資及其他企事業(yè)單位建造的成品庫(kù)、半成品庫(kù)、原材料庫(kù)、貨物倉(cāng)庫(kù)、物資儲(chǔ)備庫(kù)以及冷藏庫(kù)、糧油庫(kù)等。
商場(chǎng)是指規(guī)劃為對(duì)外公開進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的建筑物。
綜合樓是指兼有住家、辦公甚至商場(chǎng)的大樓。
店面又稱門面或門市房，用作商鋪時(shí)，多為底層店面及沿街店面。
1.4 房屋建筑規(guī)劃的相關(guān)知識(shí)
1.4.1 有關(guān)房屋建筑規(guī)劃的名詞
根據(jù)規(guī)定，新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目的居住用地應(yīng)當(dāng)明確提出住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）、住宅面積凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）兩項(xiàng)強(qiáng)制性指標(biāo)，指標(biāo)的確定必須符合住房建設(shè)規(guī)劃關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
1.有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)的名詞
（1）總占地面積也稱建設(shè)用地面積，是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地的水平投影面積，不包括代征用地的面積。
（2）總建筑面積也叫建筑展開面積，是建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中，使用面積也稱居住面積。輔助面積是指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與輔助面積的總和也稱有效面積。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。
（3）小區(qū)總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅建筑、公共建筑和人防地下室面積總和。
（4）建筑基底面積是指建筑物首層的建筑面積。
（5）容積率是指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積與建設(shè)用地面積之比，一般用小數(shù)表示。地下停車庫(kù)、架空開放的建筑底層等建筑面積在計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。容積率越小，意味著居住生活質(zhì)量越高。
（6）建筑密度即建筑覆蓋率，是指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
（7）建筑高度是指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度（不包括屋頂電梯間，水箱間等凸出高度）。
（8）規(guī)劃形態(tài)是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓組成，每棟樓的使用性質(zhì)，單棟樓的地上及地下層數(shù)，每一層的具體用途等。
（9）綠地面積是指能夠用于綠化的土地面積，包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂綠化、陽(yáng)臺(tái)垂直綠化和覆土小于3米的土地綠化。
（10）綠地率是指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例，在居住區(qū)用地范圍內(nèi)是指各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率，不包括屋頂、陽(yáng)臺(tái)的人工綠地。通常新區(qū)綠地率不低于30%，舊區(qū)綠地率不低于25%。
（11）綠化率即綠化覆蓋率，是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率。綠化率一般要大于綠地率。
（12）配套設(shè)施是指為方便居民生活而提供的各種設(shè)施，如水、電、暖氣、煤氣、通信、入網(wǎng)、有線電視、交通車站、學(xué)校、醫(yī)院、廣場(chǎng)、超市、郵電局、公園等。
（13）停車場(chǎng)是指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車而必須配置的場(chǎng)地。停車場(chǎng)面積：小型汽車按每車位25平方米計(jì)算，自行車按每車位1.2平方米計(jì)算。
（14）常用計(jì)量單位換算公式
1米（m）=10分米（dm）=100厘米（cm）=1000毫米（mm）
1公里（km）=1千米=1000米
1平方公里（km2）=100公頃
1公頃（ha）=1萬(wàn)平方米（m2）=10000平方米（m2）
1市畝=666.67平方米（m2）
2.有關(guān)房屋建筑學(xué)的名詞
（1）建筑物，廣義是指人工建筑而成的所有東西；狹義即指房屋，指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。
（2）建筑物的分類。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式：
1）按層數(shù)分：低層（1～3層）、多層（4～6層）、中高層（7～9層）、高層（10層及10層以上）、超高層（建筑總高度超過(guò)100米）。
2）按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等）、鋼結(jié)構(gòu)。
（3）構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、隧道等。
（4）低層建筑是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1～3層建筑物，包括平房、別墅等。低層建筑一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層建筑。但是，低層建筑占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。
（5）多層建筑是指高度超過(guò)10米、低于或等于24米的建筑物。多層建筑一般為4～8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層建筑一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層建筑相比，多層建筑公共面積小，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層建筑的主要原因。
（6）人們一般把8～12層的建筑稱為“小高層”。小高層是一個(gè)市場(chǎng)形成的名詞，小高層建筑一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層建筑有多層建筑親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限長(zhǎng)、景觀系數(shù)高、污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房者歡迎。同時(shí)，小高層建筑對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。
（7）廣義的高層建筑是指高度超過(guò)24米的建筑、8層以上（可含8層）的建筑物，一般可分為小高層、高層和超高層。
（8）裙房是指與高層建筑緊密連接組成一個(gè)整體的多層、低層建筑物。裙房高度不得超過(guò)24米，超過(guò)則歸入高層建筑。
（9）架空層指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。
（10）躍層是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的房屋。
（11）錯(cuò)層是指室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為400～600毫米，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。
（12）防火墻是用非燃燒材料砌筑的墻，設(shè)在建筑物的兩端或在建筑物內(nèi)將建筑物分隔成區(qū)段，以防止火災(zāi)蔓延。防火墻上一般不設(shè)門窗，如屬必須時(shí)，門窗應(yīng)以非燃燒材料制成。高出屋面的防火墻又稱封火墻或風(fēng)火墻。
3.有關(guān)住宅建筑學(xué)的名詞
（1）住宅的層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范的要求，這一高度就稱為層高。它通常是指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
（2）住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差稱為凈高。
（3）套是指一個(gè)家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍，通俗地講，就是指每家所使用的住宅單元的面積大小。住宅的套型也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。
（4）室一般是指居住建筑中的居室和起居室。
（5）玄關(guān)就是進(jìn)入住宅第一步所在的位置，有放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包、接收郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客等功能。
（6）過(guò)道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。
（7）居住空間是指臥室、起居室、客廳的使用空間。
（8）臥室是指供居住者睡眠、休息的空間。
（9）起居室即客廳，是指供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)空間。
（10）飄窗又稱外飄窗，是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸出，窗子三面為玻璃，從而使居住者擁有更廣闊的視野。飄窗的窗臺(tái)通常較低，甚至為落地窗。
（11）陽(yáng)臺(tái)泛指有永久性上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺(tái)面，與房屋相連，供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間，根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽(yáng)臺(tái)和封閉陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽(yáng)臺(tái)和凸陽(yáng)臺(tái)；根據(jù)其空間位置分為底陽(yáng)臺(tái)和挑陽(yáng)臺(tái)。
（12）平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面。
（13）露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需要而在其他樓層中做出的大陽(yáng)臺(tái)，由于它的面積一般較大，上方又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。
4.有關(guān)房屋結(jié)構(gòu)的名詞
（1）地基是基礎(chǔ)下面的土層，它的作用是承受基礎(chǔ)傳來(lái)的全部荷載。
（2）基礎(chǔ)是建筑物埋在地面以下的承重構(gòu)件，是建筑物的重要組成部分，它的作用是承受建筑物傳來(lái)的全部荷載，并將這些荷載連同自重傳給地基。
（3）墻體可以是圍護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。
（4）柱是建筑物的垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來(lái)的荷載，并將這些荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。
（5）樓板是建筑物的水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱；同時(shí)將建筑物分為若干層。樓板對(duì)墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。
（6）屋頂是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。
（7）按照結(jié)構(gòu)構(gòu)造劃分的房屋結(jié)構(gòu)。按照結(jié)構(gòu)構(gòu)造特點(diǎn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)又可分為承重墻結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等基本類型。
1）承重墻結(jié)構(gòu)。承重墻結(jié)構(gòu)的傳力途徑是：屋頂?shù)暮奢d由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的荷載由組成樓蓋的梁、板傳到承重墻上。因此，屋頂及樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻和基礎(chǔ)傳到地基上。磚混結(jié)構(gòu)的房屋就是承重墻結(jié)構(gòu)。
2）排架結(jié)構(gòu)。排架結(jié)構(gòu)的主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。單層工業(yè)廠房大多采用此類結(jié)構(gòu)。
3）框架結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的房屋結(jié)構(gòu)，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。
框架結(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，其墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。多層廠房或小高層民用建筑多采用框架結(jié)構(gòu)。
4）框架剪力墻結(jié)構(gòu)?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，是由框架和剪力墻兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的房屋結(jié)構(gòu)，它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)椋谙虏繕菍?，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形。
5）剪力墻結(jié)構(gòu)。剪力墻是指在建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)設(shè)置的抵抗水平剪切力的鋼筋混凝土墻體。由于高層建筑所要抵抗的水平剪切力主要是由地震產(chǎn)生的，故剪力墻又稱抗震墻。
剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻體來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載產(chǎn)生的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平位移，這種用鋼筋混凝土墻體來(lái)承受豎向和水平荷載的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層建筑中被大量采用。剪力墻不能拆除或隨意開洞，以免破壞剪力墻的整體性。
6）筒體結(jié)構(gòu)。筒體結(jié)構(gòu)是由框架剪力墻結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來(lái)的。筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到建筑的內(nèi)部和外圍而形成空間封閉的筒體（一般作為電梯間），其特點(diǎn)是剪力墻集中而使建筑內(nèi)部獲得較大的可自由分割的空間，多用于超高層寫字樓建筑。
1.4.2 有關(guān)房屋面積計(jì)算的知識(shí)
（1）建筑面積。建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等具有屋蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
對(duì)于一棟房屋來(lái)說(shuō)，房屋的建筑面積=居住面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：房屋的建筑面積=使用面積+結(jié)構(gòu)面積。房屋的公共面積包含在房屋建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。
當(dāng)以建筑面積售房時(shí)，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e之和作為交易面積，并按建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。由于分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)技術(shù)人員難以弄清分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的合理性和準(zhǔn)確性，使購(gòu)房者不能直觀了解自己究竟購(gòu)買了多大的房屋。
（2）居住面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等凈面積的總和。
（3）輔助面積。輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的凈面積，包括樓梯過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室等。
（4）結(jié)構(gòu)面積。結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。
（5）使用面積。使用面積是指各層平面中直接供使用者生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。
（6）套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積是房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
套內(nèi)建筑面積是計(jì)算實(shí)用率的分子，也稱為實(shí)用面積，不等于套內(nèi)使用面積，是完全屬于業(yè)主私有的面積。與套內(nèi)使用面積相比，套內(nèi)建筑面積更能反映業(yè)主私有部分的產(chǎn)權(quán)，因此目前房地產(chǎn)買賣合同基本以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。
當(dāng)以套內(nèi)建筑面積售房時(shí)，實(shí)際上是以套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，其應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)，同時(shí)在購(gòu)銷合同中記載該商品房項(xiàng)目的總共有建筑面積及本單元或整層應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，其權(quán)屬屬于各產(chǎn)權(quán)主共同所有，任何單位和個(gè)人不得獨(dú)自占用。
（7）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積是指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，以水平投影面積計(jì)算。套內(nèi)使用面積是計(jì)算使用率的分子。
（8）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
（9）套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算，其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（10）共有建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。共有建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。
分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e簡(jiǎn)稱公攤面積，是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾道以及突出屋面且有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。
不能分?jǐn)偟墓灿忻娣e為底層架空層中公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放空間、城市公共通道，以及公共開放使用的沿街騎樓的建筑面積；為多棟建筑服務(wù)的配電房、管理用房、值班警衛(wèi)室；人防工程地下室；獨(dú)立使用的地下室；車棚和車庫(kù)等。
共有建筑面積的計(jì)算公式：共有建筑面積=全棟建筑面積-全棟各套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等）。
對(duì)于物業(yè)管理用房，一般是指設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦公或住宅的房屋，包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。如果物業(yè)管理用房是為某一棟建筑服務(wù)的，就應(yīng)視為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e；但是為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室和管理用房則不計(jì)入共有建筑面積，也不進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
（11）銷售面積。商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和，其計(jì)算公式為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
（12）使用率。使用率即套內(nèi)使用面積系數(shù)，是套內(nèi)使用面積與套型建筑面積之比，一般高層塔樓在70%～72%之間，板樓在78%～80%之間。
（13）實(shí)用率。實(shí)用率即得房率，是套內(nèi)建筑面積與套型建筑面積之比。實(shí)用率要大于使用率。
（14）套型建筑面積。套型建筑面積即商品房的建筑面積，也叫分戶建筑面積，通常簡(jiǎn)稱為建筑面積，是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，即套型建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積+分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。
（15）計(jì)算全部建筑面積的范圍。目前我國(guó)各地房屋面積測(cè)量的依據(jù)主要是2000年2月國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，許多地方政府還根據(jù)各地的實(shí)際情況，制訂相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定。這些細(xì)則和規(guī)定不會(huì)與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相沖突，但會(huì)有適當(dāng)?shù)耐卣购图?xì)化。計(jì)算全部建筑面積的范圍如下：
1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。
3）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
5）房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
6）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。
8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。
10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。
11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
13）屬于永久性建筑的有柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
（16）計(jì)算一半建筑面積的范圍
1）與房屋相連，有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
（17）不計(jì)算建筑面積的范圍
1）層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。
2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。
5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。
9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
11）飄窗不計(jì)算建筑面積，但是當(dāng)外飄窗（凸窗）的深度從窗臺(tái)面計(jì)起達(dá)到2.20米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。
附錄1.4A 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法
（全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，自1995年1月1日起施行，2007年8月30日修正）
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。
第二條 在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地（以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。
本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
第三條 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。
第四條 國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。
第五條 房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。
第六條 為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第七條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地
第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓
第八條 土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
第九條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第十條 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
第十一條 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十二條 土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。
第十三條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
第十四條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第十五條 土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。
土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十八條 土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第十九條 土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第二十條 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第二十一條 土地使用權(quán)因土地滅失而終止。
第二十二條 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥
第二十三 條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
第二十四條 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。
（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)
第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。
第二十八條 依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。
第二十九條 國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。
（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。
（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。
第四章 房地產(chǎn)交易
第一節(jié) 一般規(guī)定
第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十三條 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第三十四條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第三十五條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。
房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。
第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的。
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。
（三）依法收回土地使用權(quán)的。
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。
（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。
（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。
（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
第四十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第四十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第四十四條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十五 條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第四十六條 商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押
第四十七條 房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第四十八條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。
第四十九條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
第五十條 房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
第五十一條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第五十二條 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
第四節(jié) 房屋租賃
第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十五條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十六條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
第五十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。
第五十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。
（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所。
（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。
（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。
（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。
第五十九條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。
第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
第六十條 國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
第六十二條 房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過(guò)戶登記。
第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
第六章 法律責(zé)任
第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。
第六十五條 違反本法第三十條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十七條 違反本法第四十條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第六十九條 違反本法第五十八條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。
第七十條 沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。
第七十一條 房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
第七章 附則
第七十二條 在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行。
第七十三條 本法自1995年1月1日起施行。
附錄1.4B 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)10號(hào)文件）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任
地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度；繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房的目標(biāo)任務(wù)。
二、加大保障性安居工程建設(shè)力度
2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成計(jì)劃任務(wù)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。
要努力增加公共租賃住房供應(yīng)。各地要在加大政府投入的同時(shí)，完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期貸款。要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營(yíng)，或由政府回購(gòu)。
三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管
調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。
四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策
對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。
五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。房?jī)r(jià)高的城市要增加限價(jià)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量。
加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項(xiàng)目。
六、合理引導(dǎo)住房需求
各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
已采取住房限購(gòu)措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。
七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制
國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部要會(huì)同有關(guān)部門，約談省級(jí)及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對(duì)未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)?。▍^(qū)）、市人民政府要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也要納入約談和問(wèn)責(zé)范圍。
省級(jí)人民政府及其有關(guān)部門，要參照上述規(guī)定，建立健全對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。
八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)
新聞媒體要對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
國(guó)務(wù)院辦公廳
二○一一年一月二十六日
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