有信心，是好的，現(xiàn)實(shí)問題，還得解決。

現(xiàn)在我們的體制暴露出很多弊病，也有著這樣或者那樣的不如意，某些時(shí)段、某個(gè)問題上，甚至矛盾會(huì)激化，比如，2004年以來不斷瘋長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格。

人們抱怨地產(chǎn)價(jià)格高，誰也不能否認(rèn)房地產(chǎn)中的灰色，誰也不能否認(rèn)房地產(chǎn)有泡沫，甚至沒有人能夠反駁超過紐約的上海房?jī)r(jià)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是致命的威脅。

換一個(gè)角度，讓攻擊者易地而處成為地產(chǎn)商，會(huì)怎么做？會(huì)不會(huì)做得更好？

如果不能，我們又應(yīng)該如何去做？

這個(gè)問題，請(qǐng)不要問我們。

第一，我們確實(shí)不知道；第二，本來就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。

“中國(guó)不高興”，“中國(guó)怎么辦”，問題是無論怎么辦，都會(huì)有人不高興。利益是既定的，無論如何去做都會(huì)分割現(xiàn)有利益格局，任何一個(gè)自稱高明的策略，都未必有效?？刂品?jī)r(jià)，不可能是帕累托改進(jìn)。只有市場(chǎng)是對(duì)的，我們也只能順著這個(gè)邏輯前進(jìn)：對(duì)與錯(cuò)，是與非，相信時(shí)間會(huì)給出最后的評(píng)價(jià)。

有很多人說：土地供給有限度，所以，地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該永遠(yuǎn)提升。

上述說法=廢話，因?yàn)槿魏我环N生產(chǎn)要素都是有限的，這是一個(gè)徹頭徹尾的偽命題。舉例說明：

任何時(shí)段，人力資本（全部土地）都不可能驟然增加，所以供給也是有限的（嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃生育，幾十年下來就是萎縮了），高端人才（繁華地段）應(yīng)該極度稀缺，因此，工資應(yīng)該無限提升。

以上理論，適合任何一種資源，比如，空氣。

如果上述邏輯不對(duì)，憑什么相信只有土地供給有限？

人力資本成本不能無限提高，因?yàn)?，獲益者實(shí)在太多，不可能結(jié)成利益聯(lián)盟。地產(chǎn)泡沫，是一場(chǎng)以少對(duì)多的博弈，很遺憾，勝出的永遠(yuǎn)不可能是購(gòu)房者。

高房?jī)r(jià)是恐怖的，金融危機(jī)下就更加恐怖，恐怖到已經(jīng)鎖定銀行、綁架國(guó)民經(jīng)濟(jì)、限制內(nèi)需，已經(jīng)從根本上改變國(guó)民財(cái)富分配——富者愈富，而貧者愈貧。

這些，無疑需要改變。

與歷次經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣，地產(chǎn)泡沫如何而來，是因?yàn)槿狈Ρ匾耐顿Y途徑，沒有創(chuàng)新引導(dǎo)資金，結(jié)果就必然是房?jī)r(jià)虛高。只要沒有實(shí)質(zhì)性的自主創(chuàng)新，泡沫就會(huì)繼續(xù)，不只是今天中國(guó)如此，南海危機(jī)如此，橡皮潮風(fēng)波如此，次貸危機(jī)還是如此。

這些，不是政府或者任何政令可以限制住的，資金必然要尋找高回報(bào)，也就必然滋生種種不如意。

后面的問題是，房?jī)r(jià)會(huì)碰到天花板嗎？回答這個(gè)問題，先讓我們延展視野。

地產(chǎn)泡沫不只今天有，歷史上就始終存在，不僅中國(guó)有，全世界都有：本卷我們看到了19世紀(jì)末上海租界地產(chǎn)泡沫，最終拖累上海金融業(yè)；在世界卷中你還將看到日本東京地產(chǎn)泡沫，竟然搞得日本經(jīng)濟(jì)衰退一下就是十幾年，號(hào)稱“失去的十年”。

這，都不是地產(chǎn)泡沫最拉風(fēng)的戰(zhàn)績(jī)。

現(xiàn)在，很多人知道，1929年美國(guó)大危機(jī)罪魁禍?zhǔn)资侨A爾街，1929年10月29日道瓊斯指數(shù)一瀉千里，最終拖垮了美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

這么說、這么想確實(shí)沒錯(cuò)，不過，華爾街遠(yuǎn)沒有這么神奇，可以俯仰之間撼動(dòng)整個(gè)美國(guó)。道瓊斯指數(shù)，更只是一個(gè)代表。

沒有道瓊斯，沒有華爾街，美國(guó)經(jīng)濟(jì)該崩潰，照樣會(huì)崩潰。

如果你覺得現(xiàn)在北京、上海遍地都是房產(chǎn)中介有點(diǎn)夸張，那是沒見20世紀(jì)30年代的美國(guó)，1923年佛羅里達(dá)州的邁阿密市，僅有7.5萬人口，規(guī)模最多相當(dāng)于我們一個(gè)縣城，竟有2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)更是在3年內(nèi)漲了6倍。人們對(duì)地產(chǎn)業(yè)的瘋狂已經(jīng)到了癡迷的地步，最響亮的口號(hào)是“如果今天不買，明天就買不到了”。

今年確實(shí)買到了，明年卻被套牢了。

1926年在沒有任何先兆的情況下，美國(guó)房地產(chǎn)驟然跌價(jià)，無數(shù)人破產(chǎn)，其中包括麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克洛克，被弄得一貧如洗，甚至混到以賣紙杯為生，后來大概覺得自己實(shí)在太窮了，于是就創(chuàng)辦了麥當(dāng)勞這個(gè)窮人快餐店。

虛高的房?jī)r(jià)耗空了貨幣市場(chǎng)的資金，華爾街在后來的反擊中其實(shí)已經(jīng)沒有子彈。

2009年的次貸危機(jī)乃至后來的金融海嘯，誘因同樣是虛高的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。飆升的地價(jià)弱化了金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制動(dòng)力，大量信貸資金又使得房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，似乎這是一個(gè)永無止境的循環(huán)……

人們?cè)?jīng)認(rèn)為房地產(chǎn)的未來是永遠(yuǎn)。永遠(yuǎn)有多遠(yuǎn)？

有人說，永遠(yuǎn)將是沒有盡頭，因?yàn)?，城市中心用地不可?fù)制，所以，地產(chǎn)價(jià)格會(huì)只升不降。

城市中心確實(shí)無法復(fù)制，但是，可以復(fù)制城市。

你可能覺得這種回答過于夸張，不過，既然地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)前景無限，只要復(fù)制城市的收益足夠大，為什么不可以復(fù)制城市？

如果復(fù)制城市的收益不能彌補(bǔ)地產(chǎn)業(yè)成本，憑什么相信地產(chǎn)泡沫可以持續(xù)到永遠(yuǎn)？

有人說，永遠(yuǎn)是沒有盡頭，因?yàn)?，今天的房地產(chǎn)已非昨日的大板樓，此一房產(chǎn)非彼一房產(chǎn)，以前，小區(qū)里有亭臺(tái)水榭嗎，以前，你見過親水社區(qū)嗎？

地產(chǎn)業(yè)也在不斷創(chuàng)新。

此一房產(chǎn)源自彼一房產(chǎn)。親水，用20世紀(jì)80年代的另外一個(gè)名詞形容也比較貼切：有人管理，叫做親水；無人管理，就是臭水溝。

地產(chǎn)業(yè)能創(chuàng)新的，只有概念，說白了，純屬忽悠。

就算不忽悠，北京、上海無論如何發(fā)展也別指望幾年內(nèi)超過紐約、東京，憑什么相信北京、上海房?jī)r(jià)泡沫可以無限繼續(xù)？難道世界上只有北京、上海土地供給有限，紐約、東京發(fā)展了幾百年，最后都混成土地供給無限了？

房地產(chǎn)泡沫，終將破滅，昨天如此，今天如此，明天也照樣如此；美國(guó)如此，日本如此，中國(guó)也不可能例外。

聽到這個(gè)答案，大家先別歡呼雀躍。

我再重復(fù)問一次剛才的問題，房?jī)r(jià)會(huì)碰到天花板嗎？

其實(shí)，我知道，大家更想問的問題是，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌嗎？所以，我才把問題改為“泡沫會(huì)破滅嗎”。

這完全是兩個(gè)問題，所以，才要分開來回答。