年擴展到深圳、煙臺、唐山、蚌埠，并進行“提租補貼”試點（即公房可以加租）。上述經(jīng)驗用作制訂1988年七屆人大“憲法修改草案”，明確土地可以有償轉(zhuǎn)讓及物業(yè)可用作收租。

1988年2月25日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，決定從1988年起，用三五年的時間，在全國城鎮(zhèn)分期分批把住房制度改革推開，包括公房可以加租、出售及實物分配，實行住房貨幣化。

到了1998年，中央政府提出加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟增長動力和消費熱點。許多城市便引入外國的經(jīng)驗和管理方法，例如土地拍賣等，引發(fā)全國房地產(chǎn)熱潮。是故不少人以1998年作為土地發(fā)展的分界線，經(jīng)一連串改革后，中國的房地產(chǎn)市場開始規(guī)范化，到2010年形成了一套完整的體制，主要表現(xiàn)在：

建立分類供給體系，即政府與地產(chǎn)發(fā)展商分工合作形成“雙軌”體制。由政府負(fù)責(zé)供應(yīng)廉租房和經(jīng)濟適用房，地產(chǎn)發(fā)展商負(fù)責(zé)新建商品房及二手房互補長短。

新建商品房價格波動應(yīng)以二手房市場的供求情況為依據(jù)，而非本末倒置。政府利用稅收政策來調(diào)節(jié)二手房市場，即必要時抑制投資需求去平衡供求。征收對象主要是高收入階層和高標(biāo)準(zhǔn)豪宅，例如加大多套房投資者的收益稅率及鼓勵首次置業(yè)，等等。通過土地和銀根的放寬或收緊政策，去調(diào)控房地產(chǎn)供求；建立完善系統(tǒng)，全面負(fù)責(zé)住宅市場的管理和調(diào)控工作；提高政策的及時性、針對性和有效性。

改變土地出售機制，鼓勵技術(shù)進步，促進產(chǎn)業(yè)升級而非價高者得。以免高昂地價侵占科技進步的成本空間，例如推廣應(yīng)用低碳理念的新技術(shù)、新產(chǎn)品和新工藝；改變現(xiàn)行土地出售政策只追求眼前利益，忽略行業(yè)長遠發(fā)展的弊端。

此外，國有企業(yè)的角色亦有所改變，不再與民營企業(yè)一樣以追求市場利益最大化，而改為在穩(wěn)定房價、規(guī)范市場秩序、推動產(chǎn)業(yè)升級和保障住房建設(shè)上發(fā)揮作用。

透過這樣的體制改革，中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展將有希望走上一條良性發(fā)展的健康之路。

從樓市看懂經(jīng)濟

現(xiàn)在最熱門的話題，自然是房地產(chǎn)價格。2009年底中國政府出臺的調(diào)整政策，令一線城市如北京、上海、廣州、深圳等地的住宅成交額大幅下降。很多人出現(xiàn)恐慌，認(rèn)為中國房地產(chǎn)經(jīng)過多年快速增長，已累計泡沫，現(xiàn)在到了泡沫爆破的時刻了。

中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫？諾貝爾經(jīng)濟學(xué)得獎?wù)咚沟俑窭恼J(rèn)為，中國和美國不一樣，主要是因為前者的負(fù)債不高。雖然2009年中國因利率下降而步入置業(yè)狂潮，但在內(nèi)地買樓首付為樓價的30%（第二所物業(yè)為50%），而且內(nèi)地的物業(yè)貸款沒有證券化，銀行批出貸款時亦小心謹(jǐn)慎，無業(yè)者一律免問。因此不可同美國情況相比較。

2009年全國660個城市，平均樓價每平方米4 695元，較2008年上升24%或每平方米升813元。2010年出現(xiàn)調(diào)整無可厚非，但認(rèn)為泡沫會爆破便是言過其實。中國目前只有北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)經(jīng)濟完成工業(yè)化、城市化，其他大城市仍未完成，其中70個城市更沒有顯著變化。未來20年每年仍有1 200萬到1 500萬人口由鄉(xiāng)村涌向城市，更何況目前中國人均收入3 000美元仍未到；目前中國內(nèi)地的房地產(chǎn)情況更接近1981年的香港，而非1990年的日本。（1990年日本房地產(chǎn)市場進入為期20年的負(fù)增長。）

我老曹認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場縱有泡沫，也不會出現(xiàn)類似美國的次貸危機。不過，2009年中國新增房貸是2008年同期的5倍，與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸額占總信貸額的20%，已到達警戒水平，出現(xiàn)短期調(diào)整無可避免。

20世紀(jì)80年代，當(dāng)日本還處于泡沫的時期，房地產(chǎn)及建筑相關(guān)貸款亦只占銀行總貸款25%。在資產(chǎn)價格急升的同時，如伴隨貨幣供應(yīng)擴大和信用擴張，尤其是對