1968年前后，房地產(chǎn)信托投資公司的總資產(chǎn)大約有10億美元。1972年增長到約140億美元，四年中平均年增長率達到93%。在1973年，總資產(chǎn)繼續(xù)大幅度增長到202億美元，比1972年增長45%。但在1974年年末增長速度出現(xiàn)了下滑，當(dāng)年房地產(chǎn)信托投資公司的資產(chǎn)總額達到212億美元，僅增長了5%，1975年年末又回落到195億美元。

盡管房地產(chǎn)信托投資公司完全能夠擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)，但卻出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象：為建設(shè)融資的房地產(chǎn)信托投資公司本身負債累累。由于房地產(chǎn)信托投資公司像其他金融企業(yè)一樣，是利用別人的錢搞經(jīng)營，利潤取決于資產(chǎn)回報與負債成本之間的差異。隨著房地產(chǎn)信托投資公司的業(yè)務(wù)在20世紀70年代早期出現(xiàn)爆發(fā)性增長，這個行業(yè)愈發(fā)依賴于短期融資，這使得房地產(chǎn)信托投資公司的利潤和股票市值容易受到利率大幅波動的沖擊。

表顯示了房地產(chǎn)信托投資公司1972－1975年的資產(chǎn)負債表。此表中的變化顯示出房地產(chǎn)信托投資公司所面臨危機的一些方面。在1972年，139億美元總資產(chǎn)當(dāng)中的是所有者權(quán)益，而在1973年200億總資產(chǎn)中所有者權(quán)益只有(1974年為25%)。這樣，1974年大繁榮達到頂峰，隨之而來的就是不斷提高的杠桿比率。

表 房地產(chǎn)信托投資公司，1972－1975年(單位：10億美元)

1972 1973 1974 1975

實物資產(chǎn)

多家庭建筑

非居民建筑

總金融資產(chǎn) 1 1

家庭抵押

多家庭抵押

商業(yè)抵押

混合資產(chǎn) －

總資產(chǎn) 1 2

信用市場工具 1

抵押

多家庭居民

商業(yè)

公司債

銀行貸款NEC 1

公開市場票據(jù)

所有者權(quán)益(估計)

資料來源：基金數(shù)據(jù)，Board of Governors of the Federal Reserve System。

同時，房地產(chǎn)信托投資公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了巨大變化。在1972年，總資產(chǎn)中銀行貸款占2%，公開市場票據(jù)占2%，但是在1973年，銀行貸款增長到3%，而公開市場票據(jù)下滑到。結(jié)果是，在1973年總資產(chǎn)增加的63億美元中，40億美元是銀行貸款融資，8億美元是公開市場票據(jù)融資。1973年新增加的融資要比原有的負債更具有投機性；截至1973年年底，房地產(chǎn)信托投資公司要比1972年以及之前都更依賴于短期融資。而且，到1973年，建設(shè)融資在房地產(chǎn)信托投資公司業(yè)務(wù)中的比重提高了。

進行投資決策和對投資方案的融資決策，實際上都是作出隨工作進程進行付款的決策。房地產(chǎn)信托投資公司廣泛涉及給多家庭住房、公寓和商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)提供融資，當(dāng)房地產(chǎn)尚未完工或處于待售期時，往往要給上述領(lǐng)域提供短期融資。此時，房地產(chǎn)信托投資公司會通過短期貸款來獲得資金以滿足建設(shè)貸款的需要。

由于被融資產(chǎn)出的特性，借款人不會理會從項目開始時到項目結(jié)束時的實際價值。鋪了一半的游泳池或者一幢六層公寓建筑中的兩層并不值多少錢。做出投資這樣的工程項目的決策等同于確立借款人和貸款人之間一系列短期貸款的義務(wù)；項目中下一步要用到的資金必須在表上給出預(yù)測。為這類項目提供融資的房地產(chǎn)信托投資公司必須根據(jù)需要獲得資金，并且在獲得資金時按當(dāng)前的市場利率支付利息。