房地產(chǎn)信托投資公司通過(guò)收取高于其還款數(shù)額的費(fèi)用來(lái)獲得利潤(rùn)。正如人們對(duì)它的稱呼那樣，這種傳遞式的獲利方法是金融機(jī)構(gòu)的典型特征。如果借款人在佛羅里達(dá)州、加利福尼亞州或科羅拉多州建一幢公寓或單元住宅，在公寓出售或單元住宅建成并以目標(biāo)居住率出租之前，借款人都不能獲得現(xiàn)金收入，此時(shí)由保險(xiǎn)公司提供的臨時(shí)抵用的或永久性的融資將提供資金用于償還建設(shè)貸款。在工程建設(shè)期間借款人沒(méi)有現(xiàn)金流入，但是在每一筆短期債務(wù)到期時(shí)都要支付利息。為了支付利息，工程經(jīng)常通過(guò)貼現(xiàn)票據(jù)取得融資，這自然增加了貸款人在經(jīng)營(yíng)期間的利息收入。

應(yīng)收未收的收入使房地產(chǎn)信托投資公司陷入兩難境地。收入是產(chǎn)生了；但公司需要支付股息中的90%以保持在稅收上的優(yōu)勢(shì)，可公司并沒(méi)有現(xiàn)金流入。在這種情況下，房地產(chǎn)信托投資公司為了支付股息必須進(jìn)行借款。僅當(dāng)建筑工程被出售或出租從而能產(chǎn)生永久性融資時(shí)，承包人的收入、對(duì)房地產(chǎn)信托投資公司貼現(xiàn)票據(jù)的支付才得以實(shí)現(xiàn)。任何在建設(shè)期間提高利率、延遲完工或者延遲出售和出租都會(huì)提高成本。當(dāng)工程在建時(shí)，任何長(zhǎng)期利率的提高都會(huì)降低抵押物的價(jià)值(抵押物的價(jià)值是由任何潛在買家的預(yù)期租金或預(yù)期收入支持的)，這將降低建設(shè)項(xiàng)目作為已完成資本資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。如果延遲完工以及延遲出售和出租，并且短期和長(zhǎng)期利率提高都發(fā)生了，項(xiàng)目的成本就可能超過(guò)它當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值：出現(xiàn)負(fù)的現(xiàn)值，即在建設(shè)中成本超過(guò)了被建造資產(chǎn)的價(jià)值。

為了支付股息而借款是龐氏融資(詳見(jiàn)第9章)的一種形式。1974年出現(xiàn)的利率高漲、建筑延遲、完工公寓的過(guò)量供給嚴(yán)重危及房地產(chǎn)信托投資公司的資本，致使這些公司很難出售商業(yè)票據(jù)。房地產(chǎn)信托投資公司商業(yè)票據(jù)從1973年的40億美元跌倒1974年的10億美元。

在1974年房地產(chǎn)信托投資公司唯一可以獲得的資金來(lái)源就是商業(yè)銀行，對(duì)房地產(chǎn)信托投資公司的貸款從1973年年末的70億美元增加到1974年的115億美元。銀行承接了不能在公開(kāi)市場(chǎng)上出售其票據(jù)的公司的票據(jù)。顯而易見(jiàn)，在這個(gè)過(guò)程中的某些階段，銀行家們也不得不承認(rèn)，他們正在給那些信用受到質(zhì)疑的組織發(fā)放貸款。并不是出于獲利的考慮而發(fā)放貸款是最終貸款人操作的一個(gè)特征。當(dāng)商業(yè)銀行在公開(kāi)市場(chǎng)不起作用時(shí)為房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資，它們實(shí)際上就扮演了最終貸款人的角色。

商業(yè)銀行家扮演最終貸款人的角色，或者是在自身的長(zhǎng)期利率條件下，或者是在中央銀行的壓力下。美聯(lián)儲(chǔ)是否給商業(yè)銀行施壓對(duì)房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資，還不得而知。不過(guò)，在1970年，當(dāng)克萊斯勒公司的融資工具經(jīng)受來(lái)自貨幣市場(chǎng)的壓力時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)并沒(méi)有聽(tīng)之任之，而是好意地讓財(cái)團(tuán)對(duì)克萊斯勒公司提供再融資。

另一方面，這種壓力也可能不是必需的。大的房地產(chǎn)信托投資公司的貸款主要來(lái)自辛迪加，參加這些辛迪加的大銀行有共同的利益，即不用承擔(dān)由于房地產(chǎn)信托投資公司不能償還債務(wù)引起的突然沖擊造成的必然損失，它們關(guān)心房地產(chǎn)信托投資公司違約對(duì)資產(chǎn)組合中其他相關(guān)建筑資產(chǎn)的影響。銀行家這時(shí)會(huì)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)信托投資公司進(jìn)行再融資是最好的事情；這將使他們能夠把任何他們觀察到的損失列入損益表中來(lái)抵消后期的收入。作為選擇，銀行家希望能通過(guò)通貨膨脹恢復(fù)資產(chǎn)價(jià)值，給房地產(chǎn)信托投資公司貸款，或者在重組房地產(chǎn)信托投資公司債務(wù)中得到的資產(chǎn)至少要跟它們的票面價(jià)值一樣多。