對房地產(chǎn)業(yè)的調整，業(yè)界觀點可分為兩派：看多派和看空派。對上海樓市的走勢，筆者算為數(shù)不多的堅定看多派，即便如此，2009年以來的行情演繹，依然出乎意料之外，所以我戲稱，不論看多與看空，對2009年的大逆轉，統(tǒng)統(tǒng)都是“出乎意料派”。

看走眼不要緊，要緊的是不要淺薄到學算命先生那一套，一旦胡謅得不對，馬上要找些理由和借口來搪塞，眼下那些喝足洋墨水或是涂了些華爾街紅粉在臉上的人大叫供求關系失效、目前的房價上漲不過是純粹的貨幣資金導致的價格預期所致、中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)淪為投機資本樂園的人，我看就是這樣的人。

這些人的矛頭直指國家適度寬松的貨幣政策，認為國家是在用更大的泡沫掩蓋已有的泡沫，我倒有些奇怪了，幾個月前還在批評政府不救市不負責任，怎么現(xiàn)在就倒轉了槍頭？看來有必要給他們潑些冷水，讓他們清醒，讓他們的漂浮著的身心能回到大地上來。

首先，有觀點認為，當一種產(chǎn)品不能成為資產(chǎn)，供求關系是有用的，而一旦成為資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，供求關系便失效而有另外的邏輯。

那么就按這個邏輯，讓我們看何謂資產(chǎn)？資產(chǎn)是指由于過去的交易或事項所引起的、企業(yè)擁有或控制的、能帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權和其他權利。

按照會計分類，資產(chǎn)可分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等；根據(jù)存在的形態(tài)不同，資產(chǎn)可分為金融資產(chǎn)與非金融資產(chǎn)、有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)。

由此我們可以看出，資產(chǎn)的涵蓋面十分廣闊，既包括可以給企業(yè)帶來經(jīng)濟收益的各種設備也包括各類固定資產(chǎn)，簡單地說不能成為資產(chǎn)的產(chǎn)品供求關系便失效顯然是錯誤和武斷的。

其次，他們認為，引起價格變動和差異的因素很多，如氣候、時間、地域、生產(chǎn)等，甚至宗教信仰、習俗等文化因素也能對價格產(chǎn)生影響。

各種因素對商品價格的影響，是通過改變該商品的供求關系來實現(xiàn)的。

我們知道供求關系是市場經(jīng)濟學的基礎，否定供求關系就是否定房地產(chǎn)產(chǎn)品商品的屬性，否定供求關系便失去了判斷價值的坐標，如果這樣，又如何判斷資產(chǎn)是否存在泡沫？

當然，商品價值、國家政策和貨幣價值也是影響商品價格的因素，但在房地產(chǎn)領域，談論“房地產(chǎn)泡沫”恰恰和供求關系密不可分。

一般認為，所謂泡沫，指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。泡沫經(jīng)濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量；投機交易氣氛非常濃厚。

我們暫不討論房地產(chǎn)是否存在泡沫，單就房地產(chǎn)是否存在泡沫與供求關系密切相關一項，就可判定否定供求關系在房地產(chǎn)價格上的實效是錯誤的。

最后，他們忽視供求關系，僅僅把價格上漲歸咎于通脹預期，把投資需求無限放大，刻意忽略剛性需求，這既不科學，也和實際情形不符。

相信大家不會否認中國住宅市場化以來的上漲是多重因素綜合作用的說法，而在諸多因素中，最重要的幾個方面，比如供給、需求、預期和文化起到的作用都很大。

在供給方面存在著結構性的矛盾，存在著嚴重的保障性住房供給的缺位。有觀點認為，中國房地產(chǎn)市場的市場化程度不充分，所以引起供求關系的失真。這樣的說法有一定的道理，但只存在于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期，隨著土地招拍掛的實施，在我看來是市場化過度而不是不充分。

我多次講過，如果中國的房地產(chǎn)市場化改革能在一開始就把中低收入的階層從市場化中拉出去，形成中低收入階層的住房問題由保障性住房解決、高收入階層市場化解決的二元結構，俗稱“兩口鍋吃飯”，相信房價的發(fā)展應該是另一番格局，而這么做的根本目的也在于改變供求關系。

從需求方面看，計劃經(jīng)濟時代積累的大量住房需求、改革開放三十多年新增巨大需求、城市化進程中產(chǎn)生的巨大需求是支撐中國房價上漲的基礎，這些需求包括了剛性需求，也包括投資性需求。

在市場預期方面，存在著短期和長期的預期，而不論長期還是短期，都和供求關系密切相關。從長期來看，除了中國人置業(yè)安家的文化層面的消費傳統(tǒng)外，不論是自住還是投資，購房者預期的前提離不開看好中國經(jīng)濟發(fā)展、中國地少人多等樸素判斷。從短期來看，本輪房價上漲的確與通脹預期、投資者入市有很大關系，但投資本身就是需求的一種，況且根本性的推動還是剛性需求，2009年一季度的“小陽春”行情幾乎百分百的是自住需求，人們?yōu)楹钨彿?，說到底還是有著自身的實際需要。

即便是到了2009年5月，投資需求開始抬頭，又有多少比例的人真正是因為擔憂通脹而決策購買的？雖然沒有做過調查，但我認為，即便有，也一定是和長期看好的預期密不可分的。

因此，凡此種種，硬性地否定供求關系在房價上的作用，顯然是盲人摸象、管中窺豹，重局部而輕全體，看問題就有失偏頗。這還不考慮中國還有著自己特殊的國情，過去三十多年來，多少著名的所謂經(jīng)濟學家對中國經(jīng)濟的判斷和預測一錯再錯，在很多方面中國經(jīng)濟是在開創(chuàng)著自己獨有的模式，顯然刻板地照抄照搬西方的經(jīng)濟學理論，不足以完全解釋中國的經(jīng)濟，一知半解以局部來判斷整體就更不行了。