2009年后我在出席一些活動的時候，經(jīng)常有人說我對于2009年的預(yù)測基本準(zhǔn)確，并為此表達欽佩之意，這使我感到汗顏。其實，對于2008年到2009年中國樓市的驚天大逆轉(zhuǎn)，從2009年4月開始，我已在各個場所戲稱房地產(chǎn)評論人士2009年都是“出乎預(yù)料”派，2009年的過山車行情，我絕不認(rèn)為有人準(zhǔn)確地預(yù)測到了。

羅列我在2008年市場調(diào)整期間的言論，只能說我說對了大概，但對于市場火熱的程度和反轉(zhuǎn)的時間都出乎我的預(yù)料：

（1）“對于2009年我們也許只能說也許，但也許的內(nèi)容卻是樂觀而積極的，也許2009年將會是難得的好年頭。”

（2）對美國金融危機走勢的判斷：“基本的判斷是，最壞的時期已經(jīng)過去?！薄皩⒃诿髂甑哪曛汹呌诰徍?，這基于兩個方面的原因判斷。”

（3）中國宏觀經(jīng)濟的趨勢：“可以樂觀地預(yù)測，2009年中國的宏觀經(jīng)濟增速將止跌趨穩(wěn)?！薄氨?成功?！?/p>

（4）股市：“絕大多數(shù)的股票將迎來長線介入的大好時機，春天播種的季節(jié)將在2009年出現(xiàn)，對于中國的股民而言，重要的也許并不是股市寒冬里的虧損幅度，而是股市春季來臨時是否能及時播種和播種的數(shù)量?！?/p>

（5）樓市抄底：“如果政府的保障性住房建設(shè)仍然不能同步跟進，那么將來也不會有低收入階層說話的份兒，而一定時間內(nèi)高房價卷土重來也幾乎就是可以肯定的事情。”“隨著房價的進一步回調(diào)和購買成本及門檻的降低，2009年的下半年應(yīng)該是買入的最好時機。”

我堅決看好2009年的樓市，但沒想到上半年行情如火如荼，我對調(diào)整可能引發(fā)的行業(yè)整合給予了相當(dāng)級別的關(guān)注，但事實我們都看到了，房地產(chǎn)業(yè)的整合連“水過地皮濕”這樣的比喻可能都不恰當(dāng)，這再次證明了未來的不確定和不可預(yù)測。

因此，在談?wù)摷磳⒌絹淼?010年時，我做好了充分的心理準(zhǔn)備，誰能說2010年不會再次帶給我“出乎預(yù)料”呢？我只能祈求以下有關(guān)2010年的推測，不會真的淪落到算命先生的境界。

2009年財政和貨幣政策的突出特點是寬松，但隨著中國經(jīng)濟的觸底復(fù)蘇，以及通脹預(yù)期的進一步加強，預(yù)計貨幣政策的走向?qū)⒃絹碓骄o，在我看來早則一季度，晚則二季度，中國即可能步入加息周期。

2009年的天量信貸發(fā)放，以及中央和地方政府對投資的“大干快上”，這反映至2010年，悲觀地估計，通脹幾乎不可避免，盡管相關(guān)部門始終堅持認(rèn)為中國目前處于產(chǎn)能過剩和整體性的消費不暢，但至少結(jié)構(gòu)性的通脹會不可避免地到來。

慣性使然，相信2010年的中國經(jīng)濟仍將行駛在快速增長的快車道上，但更長時間的經(jīng)濟情況卻充滿不確定性，一切要看調(diào)整結(jié)構(gòu)的進度和效果。

對于房地產(chǎn)而言，就我接觸的開發(fā)商來看，多數(shù)是看空2010年三季度以后的樓市，原因遠的對中國宏觀經(jīng)濟的長遠發(fā)展不看好，近的則擔(dān)心政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，并對過去一年來房地產(chǎn)業(yè)的非理性瘋狂表示擔(dān)憂。

開發(fā)商這樣的看法著實令人欣慰，這說明風(fēng)險意識并未遠離，這同時代表了行業(yè)的未來，但就我個人意見而言，除非國家下狠心大量供應(yīng)保障性住房，否則未來一到兩年內(nèi)，房價應(yīng)該還是堅挺的，但更長時間就要結(jié)合宏觀經(jīng)濟去考量。因此，在相當(dāng)長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場就將處在房價漲一漲，政府出手打一打，一旦跌了可能又會出手扶一扶這樣的怪圈里不能自拔。

在這樣的漲跌起伏的怪圈里，談到未來3~5年房價走勢，宏觀經(jīng)濟的走向和質(zhì)量是影響房價去向的根本因素，這是一種被迫的關(guān)系。如果中國宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整能夠取得成功，三駕馬車中的消費能真正地被拉動起來，那么，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依靠程度就會降低，也就給政策控制和執(zhí)行力度騰出了空間，從而使得房價有望恢復(fù)平穩(wěn)和健康。

再就是，把保障性住房計劃真正落到實處，近期頻頻討論的《住房保障法》但愿能盡早出臺，這樣在保障房供給上就有法可依。增加保障房供給，將導(dǎo)致租售比下降，房價將會越來越合理。

總的來說，未來3~5年，樓市運行軌跡不會是過去幾年的簡單復(fù)制，因為城市化進程依然快速，人口紅利短期也不會消失，市場需求可能依然旺盛，不過，由于過去5年(2002年至2007年)房價的暴漲，已經(jīng)嚴(yán)重透支了未來的上漲空間，因此，如果政策得當(dāng)加之經(jīng)濟配合，即便需求旺盛，控制未來房價雖然困難重重，但也不是沒有可能的。