哈佛大學經(jīng)濟學家肯尼斯·羅格夫（Kenneth Rogoff）提出了一個類似的方案。在羅格夫的提議中，不是讓房主變成租戶，而是將借貸款的一部分轉(zhuǎn)化成為股權(quán)投資。這樣一來既能把房主每月支付的抵押額度降到可以承受的水平，又沒有減少房主的償債義務，因為在經(jīng)濟條件好轉(zhuǎn)后，房主就不需要再支付銀行的股權(quán)收益，而需要重新支付其所欠的抵押貸款。我在擔任阿肯色州州長期間，就提出過一項與羅格夫構(gòu)想相似的計劃，用來處理州內(nèi)銀行與困難農(nóng)戶之間的關(guān)系，并在州議會獲得通過。州里的銀行并不想讓銀行監(jiān)管機構(gòu)認定其不良貸款過多，因而不愿收回農(nóng)民的抵押贖回權(quán)。我們當時的法案允許銀行將貸款債務轉(zhuǎn)換成為部分農(nóng)場產(chǎn)權(quán)。避免喪失抵押贖回權(quán)的農(nóng)民可以在償還貸款后，將銀行擁有的部分農(nóng)場產(chǎn)權(quán)重新轉(zhuǎn)換成為債務給予償還。羅格夫的想法是可行的。

（3）對于前兩種方案都行不通的業(yè)主，就應該加速收回房屋贖回權(quán)，并幫助業(yè)主尋找可以租得起的房屋。

（4）此外，政府要鼓勵作為抵押貸款持有者和服務者的銀行，以及房利美、房地美、退伍軍人管理局和聯(lián)邦住房管理局將它們手中的住房進行裝修，并以最低的價格出租，使這些住房在短時間內(nèi)有人入住，房屋狀況不再因無人居住而惡化。這比讓房利美和房地美每個月不斷向市場投放數(shù)以千計的喪失抵押贖回權(quán)的房屋，不斷拉低房價，造成那些有人居住的房屋跟著跌價要好得多。

（5）倘若我們想要通過這一努力創(chuàng)造更多就業(yè)崗位的話，需要對將要出租的房屋進行能源審計和節(jié)能改造。通常來說，一名擁有專業(yè)知識的合同工人一天的節(jié)能改造工作就能節(jié)省最少20%的家庭耗電。盡管房屋的電費會下降，但是租戶租金水平在改造成本收回之前保持不變。通常而言，節(jié)能改造費用會在改造完成后12~18個月內(nèi)收回。一旦業(yè)主收回節(jié)能改造成本，租金也會隨之降低，省下20%的電費支出。同時，在房屋節(jié)能改造上每投入10億美元，就能創(chuàng)造約8 000個工作崗位。銀行在提供貸款支持房屋改造的過程中幾乎不用承擔任何風險，改造承包商為了得到改造工作，會對改造后的節(jié)能效果提供擔保?；蛘?，聯(lián)邦財政部可以動用“不良資產(chǎn)救助計劃”資金中準備解決抵押貸款問題的剩余資金。我覺得這筆資金的總額應該會超過400億美元。在動用這筆資金過程中，政府和銀行一樣，也將連本帶利收回投資。

那為什么我們現(xiàn)在還沒有采取這一措施呢？我最近讀到的一些文章說，銀行之所以不愿削減抵押貸款償還額度，是因為它們從收回抵押贖回權(quán)的財產(chǎn)中獲利更豐。我跟一些銀行家進行過交談，他們對此予以否認。他們說收回抵押贖回權(quán)的房屋維護費用高于銀行收回抵押贖回權(quán)的費用。

在我看來，影響這一問題得到全面、快速解決的障礙有三個：

第一個問題，雖然減少房貸本金對經(jīng)濟發(fā)展具有積極影響，但是持有抵押貸款的公共機構(gòu)和聯(lián)邦房產(chǎn)管理局都不允許這樣做。由政府造成的抵押貸款大額持有者，即房利美和房地美，也允許減少房貸本金償還額度。這兩家機構(gòu)在2004~2007年大量買進次級抵押貸款，政府向它們提供了超過1 400億美元的援助，幫助它們渡過難關(guān)。一篇最近的媒體報道提出，房利美在其某個抵押貸款客戶3 000美元的債務到期違約后，花了27 000美元收回了其抵押贖回權(quán)。