林一凡笑笑，表示自己并不在意。

“林先生，我有個疑問，我們不通過開發(fā)商進行退房操作，我們的收益不是更大？”阿娟在一旁問。

林一凡很是欣賞阿娟，她問的問題總是能問到點子上，于是，他接著說，“我們這些人需要通過開發(fā)商的退房操作還有一個非常重要的原因，那就是二手房貸款的不易。很多城市的銀行對于二手房的價格評估都是偏低的，因為政府和銀行指定了標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房價的市場價格上漲，所以不通過開發(fā)商銷售房子的話，房屋的貸款額就很低，這樣的情況就是要求買房人支付更多的首付款。高企的首付款是許多人購房的障礙，很多高學(xué)歷年輕人收入高而且對于日后收入增長的預(yù)期強不怕購房貸款的月供，但他們工作時間不長還沒有積攢足夠的現(xiàn)金支付過高的首付。況且，即使是對于有錢的購房者，很多人不差錢的情況下也是愿意最大化利用銀行的貸款的，因為他們的企業(yè)也是大量借貸，甚至是高利貸。銀行的貸款利息成本是低于他企業(yè)的財務(wù)費用成本的，因此不能高額貸款的結(jié)果對于房屋的銷售會形成很大的制約。而且他們的炒房都有貸款，轉(zhuǎn)讓時現(xiàn)在銀行難以轉(zhuǎn)按揭了，就需要有先期資金還清貸款再出售，過橋資金也是成本。而通過開發(fā)商的售房，由于開發(fā)商的擔(dān)保和開發(fā)商與銀行多種貸款合作基礎(chǔ)，這樣的轉(zhuǎn)讓不算是轉(zhuǎn)按揭，按揭房的轉(zhuǎn)讓需要先還清貸款的過橋資金也給省略了?！?/p>

“我明白了，這樣操作實際上是跟開發(fā)商銀行都是互利互惠的，我這樣理解對嗎？”老馮忽然在一邊插了一句。

林一凡笑了，“是的，我們這樣做是最大地利用了開發(fā)商和銀行的資源，減少了自己的風(fēng)險。我們這樣操作只是開發(fā)商在手續(xù)上給與的便利，真正的售房卻要通過專業(yè)的代理公司，最方便的還是通過開發(fā)商的銷售團隊來解決。所得的炒房利潤分一一部分比如10%出來或者是給售價3%的傭金就可以了。這樣的成本與二手房的售房中介費比例可比，是非常合算的事情。這樣就是我們的房子與開發(fā)商的房子混合在一起銷售，結(jié)果就是買房人根本不知道自己所購買的是我們的房子還是開發(fā)商的房子。假如你是購房者，如果你挑中了我們的一套房子，我們就退哪一套房子，在你的眼前可以看到感到的情況是與你直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的，其背后的區(qū)別開發(fā)商、代理公司的人也是不會說的。這樣的結(jié)果可以看到的外部現(xiàn)象就是該樓盤的退房率超高?！?/p>

“這樣有沒有法律上的風(fēng)險？”坐在李太旁邊的陳小航忽然問了一句。

林一凡笑了，“你要是到各地房地產(chǎn)信息網(wǎng)上去看一下，你就會發(fā)現(xiàn)某一些樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是我們這些投資客的功勞了，這樣的結(jié)果就是前面的售樓基本上都是我們這些投資客買入的。但是很多不了解的局外人說是假按揭泛濫的結(jié)果，而事實上假按揭絕對不敢這樣的明目張膽，而炒房退房是不怕有關(guān)方面嚴(yán)查的。而同時退房也需要有技巧的，那就是退房的合同的時間也要把握好，簽署合同的時間控制在政府要調(diào)控市場不良的時候，辦理手續(xù)和退款的時間是出手的時候，在市場調(diào)整退房潮時政府根本不敢公開出面制止退房，當(dāng)然也就無法說話了，而且很多時候政府以及其所支持的媒體還在為這樣的退房宣傳并且演繹為房價下降的信號?！?/p>